Alquiler con opción a compra: Lo que debe saber sobre el alquiler con opción a compra
Fundamentos del alquiler con opción a compra.
¿Has oído hablar del potencial del alquiler con opción a compra? Mucha gente se pregunta cómo funcionan las propiedades en alquiler con opción a compra (rent-to-own homes).
Probablemente hayas visto alguna vez anuncios de propiedades de alquiler con opción a compra. Aunque estas opciones no son habituales, aparecen de vez en cuando y pueden resultarte atractivas si no estás preparado para comprar una vivienda de forma tradicional.
Pero, ¿cómo funcionan las casas de alquiler con opción a compra? ¿Son una buena idea?
Cuanto más sepas sobre los acuerdos de alquiler con opción a compra, mejor preparado estarás para decidir si el alquiler con opción a compra es el más adecuado para tus objetivos inmobiliarios.
Bastantes personas tratan de decidir entre alquilar o comprar una vivienda. Un escenario de alquiler con opción a compra puede terminar siendo lo mejor de ambos mundos.
Veamos los pros y los contras del alquiler con opción a compra, tanto desde el punto de vista de los propietarios como de los inquilinos.
Proceso tradicional de compra de una vivienda.
Para tener algo de perspectiva, deberíamos ver primero los aspectos básicos de la compra de una vivienda tradicional para comparar.
La mayoría de los compradores de viviendas siguen el mismo proceso cuando compran una casa. Buscan una casa que les guste y hacen una oferta por ella.
Una vez aceptada la oferta, el comprador suele ponerse en contacto con un inspector de viviendas profesional para que inspeccione la propiedad.
La inspección de la casa es una gran manera de averiguar si estás comprando una casa destruida o una funcional.
Una vez que la inspección de la casa se ha completado y desees proceder al cierre, como comprador obtendrás una hipoteca de tu entidad financiera prestamista.
Cuando la hipoteca ha sido preaprobada y está garantizada la transacción, se llega al Clear-To-Close. Entonces, se paga al vendedor de la casa durante el cierre y este te transfiere el título de propiedad.
Normalmente, la venta de una casa tarda entre uno y dos meses en completarse cuando hay financiación de por medio. Si la casa se compra al contado, puede tardar tan solo una o dos semanas.
A menudo, en la compra de una vivienda tradicional, el comprador ha estado viviendo alquilado y decide que la propiedad de la vivienda es el paso correcto en este momento.
El proceso de venta de una vivienda de alquiler con opción a compra.
Cuando se alquila una casa con opción a compra, el proceso de venta de la vivienda se prolonga por más tiempo. El comprador encuentra un propietario que está dispuesto a firmar un contrato de alquiler con opción a compra.
El comprador y el vendedor negocian un acuerdo llamado rent-to-own agreement. En este acuerdo se establece que el comprador pueda vivir en la casa y pagar un alquiler durante un periodo determinado, y una parte del alquiler se destina al pago inicial de la casa.
Al final del periodo de tiempo especificado, el comprador tendrá la opción de comprar o no comprar o se le exigirá que compre la vivienda.
¿Cómo son las cuotas mensuales de alquiler en un contrato de alquiler con opción a compra?
Una de las cuestiones clave con las propiedades de alquiler con opción a compra es cuál debe ser el pago mensual del alquiler.
Los pagos mensuales suelen ser, como mínimo, los que se pagarían en el mercado por una propiedad de alquiler tradicional. Sin embargo, es posible que se pida que pagues más de lo que se paga por el alquiler en el mercado.
El excedente sobre la mensualidad se destina a amortizar parte del costo de la vivienda. Esta parte acordada de los pagos mensuales se denomina crédito de alquiler o rent credit.
¿Quién paga los impuestos sobre la propiedad?
Otra pregunta común que surge con las viviendas de opción propia es quién paga los impuestos de la propiedad. El propietario de la vivienda es la parte que pagará los impuestos sobre la propiedad.
Un comprador potencial no paga este gasto hasta que el contrato de arrendamiento termina y se convierte en el propietario de la casa.
¿Por qué alquilar una casa para comprarla luego?
Mucha gente se pregunta si es una buena idea alquilar con opción a compra. Ciertamente puede serlo en algunas circunstancias.
No todo el mundo está preparado para comprar una casa. Hay que tener un crédito lo suficientemente bueno para conseguir una hipoteca y tener un pago inicial adecuado. Si tienes un mal crédito pero estás trabajando para mejorarlo, no desistas.
En la mayoría de los casos, tienes que aportar un pago inicial (down payment), a menos que sea un veterano y pueda conseguir una hipoteca de Veterans Affairs o que estés comprando en una zona rural y obtengas financiación del USDA.
A la hora de comprar una casa por primera vez, es fundamental informarse sobre los programas de financiación disponibles para quienes compran una vivienda por primera vez.
Se trata de obstáculos financieros que pueden llevarte tiempo superar. Pero si sabes que quieres ser propietario de una vivienda o, al menos, te gustaría tener esa opción en el futuro, podrías encontrar una oferta de alquiler con opción a compra y empezar a recorrer el camino hacia tu objetivo.
¿Hay una casa cerca de tu vecindario que siempre te haya gustado? Tal vez su propietario está indeciso sobre si venderla o alquilarla. Un alquiler con opción a compra en esta situación podría ser lo mejor de ambos mundos para el propietario y para ti.
Tanto si acabas comprando ahora como si lo haces en el futuro, siempre es vital repasar los consejos esenciales para quienes compran una vivienda por primera vez, para no acabar cometiendo uno de los errores más comunes.
En el alquiler con opción a compra no hay reglas estrictas.
A diferencia de las transacciones inmobiliarias tradicionales, los acuerdos de alquiler con opción a compra son más personalizados y flexibles.
Esta flexibilidad puede ser algo bueno o malo. Puede ser algo bueno cuando acuerdas con el vendedor lo que es justo y beneficioso para ti.
En el alquiler con opción a compra hay grandes beneficios para los compradores, pero sólo si las condiciones son unilaterales.
Puede ser algo malo si ignoras el contrato que firmas, porque puedes meterte rápidamente en un trato con términos desfavorables en el que tú ves poco o ningún beneficio, y el vendedor tiene todas las opciones de ganar.
Tendrás que negociar un contrato de arrendamiento con opción a compra.
Todas las transacciones inmobiliarias implican contratos, y el alquiler con opción a compra no es una excepción. Sería útil que investigues lo suficiente para entender qué debe incluirse en el contrato y cómo deben ser las condiciones.
Estarás negociando un acuerdo comercial, por lo que debes tener cuidado. Es una excelente idea contratar a un abogado inmobiliario para que revise el contrato y te lo explique, así evitarás entrar en un acuerdo que no entiendes.
Conoce las condiciones de tu contrato y cómo te afectarán.
Hay varios términos del contrato a los que tendrás que prestar mucha atención. Entre ellas están:
Duración del contrato de alquiler.
El plazo de arrendamiento define la duración del mismo antes de que tengas que comprar la vivienda o mudarte. El vendedor y tú pueden acordar el plazo de arrendamiento que deseen.
La mayoría de los plazos de alquiler con opción a compra oscilan entre uno y tres años. Sé realista sobre el tiempo que le puede llevar estar preparado para comprar, incluyendo la reparación de tu puntuación de crédito y el ahorro para el pago inicial.
Un plazo de alquiler de un año puede no ser suficiente para poner en orden tus finanzas.
Cuota de opción.
La cuota de opción o Option fee es una comisión que vas a pagar al vendedor por la opción de compra de la vivienda.
La cuota de opción suele ser algo que se puede negociar. Normalmente, el coste oscilará entre el 2 y el 7 por ciento del precio de compra de la vivienda, aunque puede ser más bajo o más alto dependiendo de sus circunstancias individuales.
A veces, la comisión de la opción puede aplicarse al precio de compra de la vivienda, también en función de lo que se negocie con el vendedor.
Opción de alquiler o compra de alquiler.
Hay dos opciones en relación a un acuerdo de alquiler con opción a compra: una opción de alquiler (llamada Lease Option) y una compra de alquiler (Lease Purchase).
Debes estar seguro de lo que dice el contrato porque hay una gran diferencia entre ambas opciones. Una opción de alquiler implica que tendrás el derecho (más no la obligación) de comprar la vivienda al final del contrato. Puedes comprarla o no comprarla.
En cambio, un contrato de compra de alquiler (lease purchase) significa que estás legalmente obligado a comprar la casa al final del plazo del alquiler.
Si no tienes los medios económicos para comprar la casa o no quieres comprarla al final del contrato, un contrato de alquiler con opción a compra del tipo lease purchase te pondrá en una situación difícil.
Cuando se trata de alquilar una casa para tenerla en propiedad, estos son términos fundamentales que hay que dominar.
Crédito de alquiler.
En un contrato de alquiler con opción a compra es habitual que una parte del alquiler se destine al pago inicial de la vivienda. Normalmente, el crédito de alquiler (rent credit) oscila entre el 10 y el 25 por ciento, pero, de nuevo, todo depende de lo que negocies con el vendedor.
No hay reglas estrictas para el crédito de alquiler. Lo mejor es que insista en que el crédito de alquiler se mantenga en una cuenta de depósito en garantía para protegerte a ti y al vendedor.
Precio de compra.
Algunos contratos de alquiler con opción a compra establecen el precio de compra cuando se redacta el contrato al principio del alquiler. Otros contratos establecen que el valor justo de mercado se determinará en el momento de la compra.
En cualquier caso, es conveniente que la decisión sobre el precio de compra figure en el contrato.
Mantenimiento.
Puedes negociar quién es el responsable del mantenimiento de la propiedad, tanto del mantenimiento cotidiano, como cortar el césped, como del mantenimiento importante, que puede incluir la sustitución del tejado o del sistema de climatización.
El mantenimiento importante es caro, así que ten cuidado con lo que acuerdas. En cualquier caso, es aconsejable realizar una inspección de la vivienda antes de firmar el acuerdo.
Arrendamiento con opción a compra: ventajas e inconvenientes para compradores y vendedores.
En la mayoría de las situaciones de arrendamiento con opción a compra, la mayor parte de las ventajas están del lado del propietario.
Sin embargo, hay algunas ventajas para el inquilino que se convierte en comprador de una vivienda y conviene conocerlas.
Ventajas para el vendedor:
En un mercado inmobiliario de compradores, puede ser una excelente oportunidad para aumentar el flujo de caja del alquiler de una propiedad que, de otro modo, estaría vacía o sería difícil de vender.
La mayoría de los acuerdos de alquiler con opción a compra son a largo plazo, y el precio del alquiler puede ser superior a la media, un acuerdo ventajoso para los propietarios.
Ventajas para el comprador:
Los acuerdos de alquiler con opción a compra permiten al comprador disponer de algunos años para mejorar su puntuación de crédito y ahorrar fondos adicionales para el pago inicial.
Si un contrato de arrendamiento con opción de compra tiene el precio de venta de la casa, ese precio queda fijado aunque el valor de los inmuebles suba.
Desventajas para el vendedor:
No podrás vender la casa si el mercado inmobiliario mejora, ya que sigues estando dentro de los términos del contrato firmado.
Si el acuerdo incluye el precio de venta, no podrás subir el precio. Es posible que el valor de la vivienda haya subido bastante desde el momento en que acordasteis el precio de venta.
Si el comprador se echa atrás y no mejora su crédito, tendrás que volver al mercado inmobiliario y quedarte con una propiedad en alquiler vacía.
Desventajas para el comprador:
Si sigues teniendo mal crédito y no aumentas tu puntuación crediticia, podrías perder la cuota de opción y los años de alquiler extra pagados.
Además, podría ocurrir algo fuera de tu control, por ejemplo, que por perder el empleo o contraer una enfermedad grave no puedas comprar la vivienda.
También es posible que te encuentres con un propietario sospechoso que te estafe. Al alquilar con opción a compra, estarás pagando más de lo necesario cada mes con la promesa del propietario de que te acreditará esa cantidad para la compra en el futuro.
Como puedes ver, el alquiler con opción a compra tiene tanto ventajas como inconvenientes para el comprador y el vendedor.
¿Qué puede fallar en los acuerdos de opciones propias?
Además de los pros y los contras de los acuerdos de alquiler con opción a compra mencionados anteriormente, hay otras cosas con las que debe tener cuidado, tanto como propietario como inquilino.
Estas son algunas consideraciones que debes tener en cuenta antes de firmar uno de estos acuerdos:
- El dueño de la casa no pagará la hipoteca ni sus impuestos, poniéndote en situación de ser embargado.
- El inquilino no trata la propiedad tan bien como usted, dejando pasar todo el mantenimiento, devaluando su precio.
- Mientras vive en la propiedad, el inquilino descubre problemas que pueden hacer que no quiera seguir adelante.
- El propietario podría fallecer antes de la finalización del acuerdo, lo que complica la transacción.
- El contrato se rescinde porque el alquiler se paga sistemáticamente con retraso, y los inquilinos pierden su inversión.
- Es posible que el propietario intente sabotear el acuerdo para poder vender su propiedad por más de lo establecido en el contrato.
Si bien estas son las “peores de las peores” cosas que pueden suceder, siempre es esencial tenerlas en el radar, ya sea el comprador o el vendedor.
Evitar los contratos de alquiler con opción a compra.
Los contratos de alquiler con opción a compra son muy flexibles: el vendedor y tú pueden encontrar las condiciones que ambos consideren justas.
Pero de todos los contratos que debes evitar, los acuerdos de alquiler con opción a compra del tipo lease purchase son los que más debes evitar.
No es buena idea comprometerse con una compra que no se producirá hasta dentro de unos años. Muchas cosas pueden cambiar, incluida tu situación financiera, así que evita los contratos de alquiler con opción a compra si es posible.
Preguntas frecuentes sobre el alquiler con opción a compra.
1. ¿Qué puntuación de crédito debes tener cuando alquilas para ser propietario?
Querrás aspirar a la puntuación crediticia más alta que puedas alcanzar. Cuanto mejor sea la puntuación de crédito que tengas, mejores condiciones hipotecarias recibirás cuando llegue el momento de comprar.
La puntuación mínima que deberías tener es de 620 FICO, ya que será mucho más difícil conseguir un préstamo cuando tu crédito se encuentre por debajo de este nivel.
2. ¿Puedo alquilar con opción a compra una vivienda con mal crédito?
Sí y no. Es posible que puedas encontrar un propietario que alquile una vivienda a alguien con mal crédito, pero tendrás que mejorar tu puntuación para conseguir una hipoteca tradicional con una entidad financiera prestamista.
Recuerda que muchos propietarios no te alquilarán con mal crédito, así que no lo tengas en cuenta.
3. ¿Puede un propietario romper un contrato de alquiler con opción a compra?
Sí, y esto es muy importante tenerlo en cuenta. El contrato establecerá que, como inquilino, tienes que pagar el alquiler cada mes. Si incumples el contrato, el propietario podría tener derecho a rescindirlo y desalojarte.
4. ¿Es el alquiler con opción a compra más barato que el alquiler?
La diferencia entre el alquiler tradicional y el alquiler con opción a compra es que parte del dinero que se destina al pago inicial en los acuerdos de alquiler con opción a compra. Con el alquiler con opción a compra se está creando un patrimonio neto.
5. ¿Es mejor el alquiler con opción a compra que la compra?
La mejor pregunta sería si el alquiler es mejor que el alquiler con opción a compra. En la mayoría de las circunstancias, no. La gente que hace contratos de alquiler con opción a compra lo hace porque no puede comprar una casa en ese momento.
6. ¿Es mejor ser propietario o alquilar?
Esta cuestión se ha debatido una y otra vez durante muchos años. No hay una respuesta correcta o incorrecta, ya que depende en gran medida del momento.
¿Los precios de las viviendas están subiendo o bajando? ¿Los tipos de interés son altos o bajos? ¿Se puede alquilar e invertir lo que se ahorra en gastos de alquiler frente a la compra de una vivienda y salir ganando?
Todas estas son preguntas a las que hay que responder para determinar la mejor opción en cada momento.
7. ¿Un banco alquilará con opción a compra?
No. Los bancos que ejecutan la hipoteca de un propietario tienen un objetivo en mente: conseguir que la casa se venda rápidamente.
Los bancos no tienen interés en ser propietarios. Los bancos quieren que sus propiedades REO (Real Estate Owned) se liquiden por la mayor cantidad de dinero posible en el menor período de tiempo.
8. ¿Puedo reformar una vivienda de alquiler con opción a compra?
Sí. Si el contrato de alquiler con opción a compra tiene una cláusula de opción de compra y en ella se indica que puedes hacer renovaciones y otras mejoras. No podrías renovar una vivienda sin un contrato de alquiler con opción a compra.
9. ¿Qué duración tienen los contratos de alquiler con opción a compra?
En la mayoría de los casos, tienen una duración de uno a tres años.
10. ¿Puede un propietario rescindir un contrato de alquiler con opción a compra?
No. Una vez que ambas partes han ratificado el contrato, ninguna de ellas puede echarse atrás sin consecuencias legales.
Si un propietario intentara echarse atrás en un contrato de alquiler con opción a compra, no tendría autoridad para vender la propiedad.
11. ¿Puede un agente inmobiliario ayudarme a encontrar un alquiler con opción a compra?
Sí, aunque muchos agentes inmobiliarios no se involucran en el alquiler de propiedades y se ocupan estrictamente de la venta de viviendas.
Algunos agentes inmobiliarios podrían no estar motivados para ocuparse de este tipo de transacciones, ya que no recibirían una comisión durante un periodo de tiempo mucho más largo.
Aspectos vitales del alquiler con opción a compra.
Una operación de alquiler con opción a compra es un contrato por el que usted se compromete a alquilar una casa durante un periodo de tiempo determinado, con la opción de comprarla antes de que el contrato llegue a su fin.
Los contratos de alquiler con opción a compra suelen incluir un contrato de alquiler estándar y la opción de comprar la casa en el futuro.
Los contratos de arrendamiento con opción de compra (Lease Option) te permiten el derecho a comprar la vivienda cuando el contrato de arrendamiento finalice, mientras que los contratos de arrendamiento con opción de compra (Lease Purchase) te obligan a comprar la propiedad.
Pagarás alquiler durante todo el contrato y, en la mayoría de las situaciones, un porcentaje del pago del alquiler se aplica al precio de venta.
Con un porcentaje de los contratos de alquiler con opción a compra, el arrendatario puede tener que pagar cualquier reparación y mantener la propiedad.
Cómo encontrar casas en alquiler con opción a compra.
Una de las primeras cosas que descubrirás al tratar de encontrar casas de alquiler con opción a compra es que no es fácil. Las casas de alquiler con opción a compra son casi siempre escasas. Aquí hay algunas cosas que hacer para tratar de encontrar a alguien dispuesto a hacer una opción propia:
Busca una inmobiliaria especializada en alquiler con opción a compra.
Utiliza foreclosure.com o Realtytrac.com. Ambos sitios comparten información sobre propietarios de viviendas que han entrado en dificultades financieras. Algunas de estas personas estarán desesperadas por conseguir alquilar sus casas para detener la hemorragia financiera.
Busca un agente inmobiliario local con contactos.
A menudo, un agente inmobiliario se enterará de la existencia de casas de alquiler con opción a compra antes de que salgan oficialmente al mercado.
Llama a un vendedor de viviendas.
Si el mercado inmobiliario favorece a los compradores y una vivienda lleva un tiempo en el mercado sin venderse, algunos vendedores pueden querer alquilarla con la posibilidad de venderla más adelante.
Reflexiones finales sobre el alquiler con opción a compra.
Las transacciones de alquiler con opción a compra no son habituales, pero pueden funcionar en algunos casos cuando las dos partes tienen circunstancias únicas y la transacción es un ganar-ganar.
Sólo hay que asegurarse de entrar en un acuerdo de opción de compra con los ojos bien abiertos. Comprende las ventajas y los inconvenientes antes de asumir un compromiso financiero a largo plazo.
Ahora que entiendes cómo funciona el alquiler con opción a compra, toma una decisión informada basada en todos los pros y los contras de un propietario o un inquilino.