Hipotecas inversas: Cómo funcionan y para quién son buenas
Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo al que recurren los propietarios de viviendas de al menos 62 años que tienen un patrimonio considerable en sus propiedades.
Al pedir un préstamo contra su patrimonio, las personas mayores tienen acceso a dinero en efectivo para pagar todos sus gastos al final de su vida, a menudo después de haber agotado otros ahorros o fuentes de ingresos.
Mediante una hipoteca inversa, los propietarios pueden obtener el dinero que necesitan a tipos de interés a partir de menos del 3,5% anual.
¿Qué es una hipoteca inversa?
Piensa en una hipoteca inversa (Reverse Mortgage) como en una hipoteca convencional en la que se han cambiado los papeles.
En una hipoteca convencional, una persona pide un préstamo para comprar una casa y luego se lo devuelve al prestamista a lo largo del tiempo.
En una hipoteca inversa, la persona ya es propietaria de la vivienda y pide un préstamo contra ella, obteniendo un préstamo de un prestamista que no necesariamente tendrá que devolver nunca.
Al final, la mayoría de los préstamos de hipoteca inversa no son devueltos por el prestatario. En cambio, cuando el prestatario se muda o muere, sus herederos venden la propiedad para pagar el préstamo. El prestatario (o su sucesión) recibe el exceso de ingresos de la venta.
La mayoría de las hipotecas inversas se emiten a través de programas asegurados por el gobierno que tienen reglas y normas de préstamo estrictas.
También hay hipotecas inversas privadas, o de propiedad, que son emitidas por prestamistas privados no bancarios, pero éstas están menos reguladas y tienen una mayor probabilidad de ser estafas.
¿Cómo funciona una hipoteca inversa?
El proceso de utilización de una hipoteca inversa es bastante sencillo: Comienza con un prestatario que ya es propietario de una casa. El prestatario tiene un capital considerable en su casa (normalmente al menos el 50% del valor de la propiedad) o la ha pagado por completo.
Entonces como propietario decide que necesita la liquidez que supone retirar el capital de la propiedad, por lo que contrata a un asesor de hipotecas inversas para encontrar un prestamista y un programa.
Una vez que el prestatario elige un programa de préstamo específico, solicita el préstamo. El prestamista realiza una comprobación de crédito, revisa la propiedad del prestatario, su título y su valor de tasación.
Si se aprueba, el prestamista financia el préstamo, con ingresos estructurados como una suma global, una línea de crédito o pagos periódicos de anualidades (mensuales, trimestrales o anuales, por ejemplo), según lo que elija el prestatario.
Una vez que el prestamista financia una hipoteca inversa, los prestatarios utilizan el dinero según lo previsto en su contrato de préstamo. Algunos préstamos tienen restricciones sobre el uso de los fondos (por ejemplo, para mejoras o renovaciones), mientras que otros no tienen restricciones.
Estos préstamos tienen vigencia hasta que el prestatario fallece o se muda, momento en el que él (o sus herederos) puede devolver el préstamo, o la propiedad puede venderse para devolver el dinero al prestamista.
El prestatario se queda con el dinero que queda después de devolver el préstamo.
Elegibilidad de la hipoteca inversa.
Para poder optar a una hipoteca inversa patrocinada por el gobierno, el propietario más joven de la vivienda que se hipoteca debe tener al menos 62 años.
Los prestatarios sólo pueden pedir un préstamo contra su residencia principal y también deben ser dueños de su propiedad en su totalidad o tener al menos el 50% de la equidad con, a lo sumo, un gravamen primario – en otras palabras, los prestatarios no pueden tener un segundo gravamen de algo como un HELOC o una segunda hipoteca.
Si el prestatario no es propietario absoluto de su casa, por lo general tiene que pagar su hipoteca existente con los fondos recibidos de una hipoteca inversa.
Por lo general, sólo ciertos tipos de propiedades califican para las hipotecas inversas respaldadas por el gobierno. Las propiedades elegibles incluyen:
- Viviendas unifamiliares.
- Inmuebles de hasta cuatro unidades.
- Casas prefabricadas construidas después de junio de 1976.
- Condominios o casas adosadas.
En el caso de las hipotecas inversas patrocinadas por el gobierno, los prestatarios también deben asistir a una sesión informativa con un asesor de hipotecas inversas aprobado.
También tienen que estar al corriente de los impuestos sobre la propiedad y del seguro de la vivienda y mantener su propiedad en buenas condiciones.
Las hipotecas inversas privadas tienen sus propios requisitos de calificación que varían según el prestamista y el programa de préstamo.
Límites de préstamo de la hipoteca inversa.
Si obtienes una hipoteca inversa sobre tu propiedad, no hay límites establecidos sobre la cantidad que puede pedir prestada. Todos los límites y restricciones son establecidos por los prestamistas individuales.
Sin embargo, cuando se utiliza un programa de hipotecas inversas respaldado por el gobierno, los propietarios tienen prohibido pedir prestado hasta el valor de tasación de su casa o el importe máximo de reclamación de la FHA (765.600 dólares).¡
En cambio, los prestatarios sólo pueden pedir prestada una parte del valor de su propiedad. Una parte del valor de la propiedad se utiliza para garantizar los gastos del préstamo, y los prestamistas también suelen insistir en un amortiguador en caso de que el valor de la propiedad disminuya.
Los límites de préstamo también se ajustan en función de la edad y el crédito del prestatario, así como del tipo de interés del préstamo.
Costes de la hipoteca inversa.
Las hipotecas inversas respaldadas por el gobierno tienen dos costes principales:
Tipos de interés.
Pueden ser fijos si tomas una suma global, con tipos que empiezan por debajo del 3,5%, un tipo comparable al de las hipotecas convencionales y mucho más bajo que el de otros productos de préstamo con garantía hipotecaria.
De lo contrario, serán variables, basados en el tipo de interés interbancario de Londres (LIBOR), con un margen añadido para el prestamista.
Primas de seguro hipotecario.
Las hipotecas inversas con respaldo federal tienen una prima de seguro hipotecario inicial del 2% y primas anuales del 0,5%.
El seguro hipotecario está destinado a proteger a los prestamistas en caso de incumplimiento del prestatario. En las hipotecas inversas no suelen tener el mismo incumplimiento que las hipotecas convencionales, como que los prestatarios no hagan los pagos.
Sin embargo, sí pueden incumplir cuando los propietarios no pagan los impuestos o el seguro de la propiedad o no la mantienen adecuadamente.
Además de estos costes, los prestamistas también cobran sus propias comisiones de apertura, que varían según la entidad financiera, pero suelen oscilar entre el 1% y el 2% del importe del préstamo.
Los prestamistas también suelen cobrar otras comisiones, como las de tasación de la propiedad, servicio/administración de los préstamos y otros gastos de cierre, como las comisiones de comprobación del crédito.
Sin embargo, todos los costes suelen incluirse en el saldo de la hipoteca, por lo que los prestamistas no tienen que pagarlos de su bolsillo.
Tipos de hipotecas inversas.
La mayoría de las hipotecas inversas son préstamos asegurados por el gobierno. Al igual que otros préstamos gubernamentales, como los del USDA o la FHA, estos productos tienen reglas que no tienen las hipotecas convencionales, porque están aseguradas por el gobierno.
Entre ellas se encuentran los criterios de elegibilidad, los procesos de suscripción, las opciones de financiación y, a veces, las restricciones en el uso de los fondos.
También hay hipotecas inversas privadas, que no tienen los mismos requisitos estrictos de elegibilidad o normas de préstamo.
Hipoteca inversa con un solo propósito
Los préstamos para un solo fin (Single-Purpose Reverse Mortgage) suelen ser el tipo de hipoteca inversa menos costoso.
Estas hipotecas inversas son concedidas por organizaciones sin ánimo de lucro y gobiernos estatales y locales para fines concretos, que son dictados por el prestamista.
Los préstamos se pueden conceder para cosas como reparaciones o mejoras. Sin embargo, los préstamos sólo están disponibles en determinadas zonas.
Hipoteca de conversión del capital de la vivienda.
Las hipotecas de conversión del valor de la vivienda (llamadas Home Equity Conversion Mortgage y abreviadas como HECM) están respaldadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos y pueden ser más caras que las hipotecas convencionales.
Sin embargo, los fondos del préstamo pueden utilizarse para casi todo. Los prestatarios pueden optar por obtener su dinero de varias maneras diferentes, incluyendo una suma global, pagos mensuales fijos, una línea de crédito o una combinación de pagos regulares y línea de crédito.
Hipoteca Inversa del Propietario.
Las hipotecas inversas de propiedad son préstamos privados que no están respaldados por una agencia gubernamental.
Los prestamistas establecen sus propios requisitos de elegibilidad, tasas, tarifas, condiciones y proceso de suscripción.
Aunque estos préstamos pueden ser los más fáciles de obtener y los más rápidos de financiar, también se sabe que atraen a profesionales sin escrúpulos que utilizan las hipotecas inversas como una oportunidad para estafar a personas mayores desprevenidas con el capital de su propiedad.
¿Para quién es adecuada una hipoteca inversa?
Las hipotecas inversas no son buenas para todo el mundo. Sólo algunos prestatarios cumplen los requisitos, pero su estructura también hace que sólo sean apropiadas para ciertos prestatarios. Una hipoteca inversa puede tener sentido para:
- Personas mayores que se enfrentan a gastos importantes en la última etapa de su vida.
- Personas que han agotado la mayor parte de sus ahorros y tienen un patrimonio considerable en su vivienda principal.
- Personas que no tienen herederos que se preocupen por heredar su casa.
Quién debe evitar una hipoteca inversa.
Aunque hay algunos casos en los que las hipotecas inversas pueden ser útiles, hay muchas razones para evitarlas. Una hipoteca inversa no es una buena opción si:
- No puedes encontrar un prestamista de confianza o un programa de préstamos de buena reputación.
- Tienes ahorros externos o un seguro de vida al que puedes recurrir para cubrir los gastos.
- Tiene herederos que quieren heredar su propiedad o miembros de la familia que viven con usted y que necesitan permanecer en la propiedad después del plazo de una hipoteca inversa.
Cómo y cuándo pagar una hipoteca inversa.
La mayoría de las personas que contratan hipotecas inversas no tienen intención de devolverlas nunca en su totalidad.
De hecho, si piensas que puedes planear pagar la hipoteca en su totalidad, entonces puede ser mejor evitar las hipotecas inversas por completo.
Sin embargo, en general, las hipotecas inversas deben pagarse cuando el prestatario fallece, se muda o vende su casa.
En ese momento, los prestatarios (o sus herederos) pueden reembolsar el préstamo y quedarse con la propiedad o vender la casa y utilizar los ingresos para reembolsar el préstamo, y los vendedores se quedan con los ingresos que queden después del reembolso del préstamo.
Es posible que tengas que pagar una hipoteca con dinero en efectivo o vendiendo la casa si:
- Tienes que trasladarse a un centro de asistencia o tienes que mudarse con un familiar para que te cuide.
- Tienes familia que vive contigo, quieres quedarte con ti propiedad y tienes el dinero para devolver el préstamo (por ejemplo, tomando un préstamo contra una póliza de seguro de vida o haciendo que sus herederos utilicen la prestación por fallecimiento para pagar el préstamo)
Cómo evitar las estafas en las hipotecas inversas.
Las hipotecas inversas respaldadas por el gobierno suelen ser muy seguras. Pero muchos de los anuncios que ven los consumidores son de hipotecas inversas de empresas privadas.
Cuando se trabaja con un prestamista privado, o incluso con una empresa privada que dice ser intermediaria de préstamos del gobierno, es importante que los prestatarios tengan cuidado.
He aquí algunas cosas que hay que tener en cuenta, según el FBI:
- No respondas a correos u otros anuncios no solicitados
- No firmes documentos si no los entiendes; considera la posibilidad de que los revise un abogado.
- No aceptes el pago de una vivienda que no es de tu propiedad.
- Desconfía de quienes te digan que puede conseguir algo a cambio de nada (es decir, sin pago inicial)
En muchos casos, estas estafas consiguen que los propietarios desprevenidos contraten hipotecas inversas y entreguen el dinero al estafador.
En otros casos, las estafas tratan de obligar a los propietarios a contratar hipotecas inversas con tipos de interés onerosos o con condiciones ocultas que pueden hacer que el prestatario pierda su propiedad.
Alternativas a las hipotecas inversas.
Las hipotecas inversas no son para todo el mundo. En muchos casos, los posibles prestatarios ni siquiera reúnen los requisitos, por ejemplo, si no tienen más de 62 años o no tienen un patrimonio considerable en sus casas.
Si una hipoteca inversa no es adecuada para ti, hay muchas otras vías que puede seguir para obtener la financiación que necesitas. Las alternativas son:
- Hipoteca convencional.
- Préstamo con garantía hipotecaria.
- Línea de crédito con garantía hipotecaria.
- Vender o arrendar la propiedad.
- Pedir un préstamo contra una póliza de seguro de vida.
- Aprovechar los ahorros, como los de las cuentas de jubilación.