Residencia principal: ¿Qué es y por qué es importante?
¿Quieres comprar una casa? Es importante saber qué tipo de vivienda estás comprando. La clasificación de la vivienda que adquieras puede afectar a tus impuestos y al tipo de interés hipotecario que recibas.
La propiedad que adquieras puede clasificarse como residencia principal (Primary residence), residencia secundaria (Secondary residence) o propiedad de inversión (Investment property).
Es importante conocer la diferencia entre estas tres categorías a la hora de comprar una casa. La forma en que se clasifiques tu nueva casa puede acabar ahorrándote o costándote mucho dinero.
Residencia principal.
Tu residencia principal es tu casa. Ya sea una casa, un condominio o una casa adosada, si vives allí la mayor parte del año y puedes demostrarlo, es tu residencia principal, y podrías optar a un tipo de interés hipotecario más bajo.
Tu residencia principal también puede beneficiarse de las ventajas fiscales: tanto la deducción de los intereses hipotecarios pagados como la exclusión de los beneficios del impuesto sobre las plusvalías cuando la venda.
Debido a estos beneficios fiscales, el IRS ha establecido unas directrices claras para ayudarte a determinar si tu casa puede considerarse residencia principal.
Las normas de la residencia principal.
Si eres dueño de una casa y vives en ella, será clasificada como su residencia principal. Pero si vives en más de una casa, el IRS determina tu residencia principal por:
- Dónde pasas la mayor parte del tiempo.
- El domicilio legal que figura en la declaración de la renta, en el servicio de correos, en el carné de conducir y en la tarjeta de inscripción en el censo electoral.
- La casa que está cerca de tu trabajo o banco, de los clubes de ocio a los que pertenece o de las casas de otros miembros de su familia.
Se trata de pruebas sencillas, pero puede resultar más complicado para un propietario que tenga más de una vivienda.
Qué significa la residencia principal para tu hipoteca.
Cuando solicites una hipoteca, el tipo de vivienda que vayas a financiar (vivienda principal, segunda vivienda o propiedad de inversión) influirá en el tipo de interés hipotecario que reciba. Normalmente, los tipos hipotecarios son más bajos para las viviendas principales.
Un tipo de interés hipotecario más bajo puede ahorrarte mucho dinero en pagos de intereses durante la vida del préstamo.
Si estás solicitando una hipoteca para tu vivienda principal, es importante que su prestamista lo sepa para que le ofrezca el tipo de interés adecuado para el tipo de propiedad.
Los intereses que pagas por la hipoteca de una vivienda principal y secundaria también pueden ser deducibles fiscalmente, hasta un límite. Para deducir los intereses hipotecarios, tendrá que detallar las deducciones utilizando el Anexo A del Formulario 1040.
Plusvalía de una vivienda habitual.
La exención fiscal de los intereses hipotecarios no es el único beneficio que conlleva ser propietario de una vivienda principal. También puedes optar por excluir las ganancias de capital cuando vendas tu casa.
El impuesto sobre las plusvalías es el que se paga cuando se vende un bien que ha aumentado de valor. Cuando decida vender su residencia principal y ésta haya aumentado de valor, podrás excluir parte de las plusvalías del producto de su venta.
El IRS permite a los contribuyentes excluir hasta 500.000 dólares en ganancias de capital si están casados y presentan una declaración conjunta, o 250.000 dólares si son solteros.
Supongamos que compras una casa por 200.000 dólares. Es tu residencia principal y la única casa que posee. Unos años más tarde, decides mudarte y venderla por más dinero.
Después de pagar los gastos relacionados con la venta, tu beneficio es de 50.000 dólares. Si cumples los criterios de las exclusiones, no tendrás que pagar impuestos sobre las ganancias de capital por ese beneficio. El tipo impositivo de las plusvalías es del 0%, el 15% o el 20%, en función de tus ingresos.
Para tener derecho a la exclusión de impuesto sobre plusvalías:
- Debes haber sido propietario de tu vivienda durante al menos 24 meses de los 5 años anteriores.
- Debe haber sido tu residencia principal durante al menos 24 meses de los 5 años anteriores.
- No puedes haber solicitado otra exclusión de plusvalía en los últimos 2 años.
1031 Exchange.
Existe una excepción a la exclusión de las plusvalías, y se refiere a las propiedades que se compraron previamente a través de un 1031 exchange.
Si eres dueño de una propiedad de inversión y quieres venderla y comprar otra propiedad de inversión, puedes aplazar el pago del impuesto sobre las ganancias de capital en la venta si haces un intercambio en especie, también llamado intercambio 1031.
Durante un intercambio 1031, vendes una propiedad de inversión y dentro de un plazo determinado compras otra propiedad de inversión que es similar.
¿Pero qué pasa si con el tiempo te mudas a esa propiedad de inversión y la conviertes en tu residencia principal? Pasas los días en esa casa y finalmente decides venderla.
La propiedad que adquiriste a través del un 1031 exchange no puede acogerse a la exclusión de las ganancias de capital si la vendes en los 5 años siguientes a su compra.
Conclusión.
Antes de comprar una casa, es conveniente saber qué tipo de propiedad vas a adquirir. ¿Piensas comprar una residencia principal, una residencia secundaria o una propiedad de inversión?
Se trata de consideraciones importantes que afectarán al tipo de interés hipotecario al que puedes optar, así como al tratamiento fiscal de los pagos de los intereses hipotecarios y a cualquier ganancia que obtengas cuando decida vender.