Por qué el alquiler con opción a compra puede no ser la mejor opción
Para la mayoría de la gente, ser propietario de una vivienda es lo más importante del sueño americano: muchos no pueden esperar a que llegue el día en que dejen de alquilar y tengan por fin las llaves de su propia casa.
Pero hacer la transición del alquiler a la propiedad puede ser difícil desde el punto de vista financiero, por lo que algunas personas se lo toman al pie de la letra, optando por vivir en una casa de alquiler con opción a compra.
Una vivienda de alquiler con opción a compra ofrece una oportunidad única para muchos posibles compradores. Pero eso no siempre significa que sea una buena idea.
Los acuerdos de alquiler con opción a compra conllevan muchos riesgos tanto para los inquilinos como para los vendedores.
A continuación te explicamos cómo funciona el alquiler con opción a compra y por qué deberías considerar otras opciones.
¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
Un acuerdo de alquiler con opción a compra es un contrato entre un propietario y un inquilino en el que el propietario se compromete a vender la vivienda a un precio fijo en un futuro próximo.
Mientras tanto, el inquilino alquilará y vivirá en la casa, además de pagar un poco más cada mes: esto se aportará a un fondo que podrá utilizar para la futura compra de la vivienda.
Por ejemplo, un propietario puede acordar vender su casa por 200.000 dólares dentro de tres años. Durante esos tres años, el inquilino pagará 1.500 dólares de alquiler, más 500 dólares mensuales adicionales para la compra.
Este acuerdo permite a los inquilinos que no tienen suficiente dinero para un pago inicial completo empezar a trabajar para ser propietarios de una vivienda poco a poco.
Sin embargo, la naturaleza de estos acuerdos puede dejar tanto a los inquilinos como a los vendedores expuestos a un riesgo significativo.
El primer problema de las viviendas de alquiler con opción a compra es simplemente el hecho de que hay muy pocas opciones. La mayoría de los inquilinos nunca se plantean seriamente la posibilidad de alquilar una vivienda, y si los propietarios van a venderla, suelen querer hacerlo rápidamente.
En consecuencia, no hay un gran mercado para las viviendas de alquiler con opción a compra.
El hecho de que haya menos opciones significa que puedes verte forzado a aceptar una situación y una casa de la que no te gusta del todo.
En resumen: si no encuentras una casa de alquiler con opción a compra que te guste, es mejor que explores otras opciones de alquiler o hipotecas.
Pagos mensuales más altos.
Los acuerdos de alquiler con opción a compra casi siempre dan lugar a pagos mensuales más elevados porque no sólo estás pagando por el alquiler de la vivienda, sino que también estás destinando dinero al futuro precio de compra.
Siguiendo el ejemplo que hemos dado anteriormente, podrías ver cómo tu gasto mensual en vivienda aumenta en cientos de dólares cada mes.
Se podría argumentar que, de todos modos, estarías pagando un alquiler y que, al menos con una casa de alquiler con opción a compra, también estás construyendo tu futuro.
Pero el hecho es que no estás acumulando patrimonio porque no eres dueño de la casa. Además, podrías estar ahorrando esa misma cantidad de dinero extra cada mes en una cuenta de ahorros, por ejemplo. Así mantendrías tus opciones de vivienda abiertas, en lugar de atarte a una casa concreta.
Riesgos de financiación futura.
Los contratos de alquiler con opción a compra se basan en la idea de que pagues un poco más por la vivienda mientras la alquilas, hasta poder obtener una hipoteca para pagar el resto.
Pero conseguir un préstamo hipotecario no es tan sencillo como parece. Las entidades financieras prestamistas tienen muchos requisitos que no siempre son fáciles de cumplir.
Si no consigues la financiación a tiempo, podrías perder el derecho a comprar la vivienda. Todo tu tiempo e inversión serán en vano.
La casa puede perder valor en el mercado.
Cuando un inquilino y un propietario firman un acuerdo de alquiler con opción a compra, deciden el precio final de venta de la vivienda.
Esto se recoge en un contrato y no puede modificarse a menos que ambas partes acuerden ajustar el precio. Si la vivienda se revaloriza durante el alquiler, tú como comprador sales ganando, ya que obtienes una vivienda por un precio inferior a su valor.
Si el valor de la vivienda disminuye con el tiempo, el inquilino y futuro comprador es quién pierde dinero.
Los mercados inmobiliarios cambian constantemente y, a medida que las casas envejecen, pueden aparecer nuevos problemas que restan valor a la vivienda.
Al acordar ahora un precio que puede no reflejar el valor real de la vivienda cuando finalmente la compres, te expones a un riesgo importante.
Pérdida de la tasa de opción.
Al principio del acuerdo de alquiler con opción a compra, el arrendatario suele pagar al propietario una cuota de opción (option fee), que también es llamada prima de opción.
La tasa de opción suele ser igual al 5% del precio de venta acordado. Actúa como un mini pago inicial, dando al inquilino la opción de comprar la casa en una fecha posterior.
Sin embargo, si decides no comprar la vivienda, podrías acabar perdiendo toda esa cuota. La forma en que esto ocurra dependerá de las estipulaciones exactas del contrato de alquiler con opción a compra.
Pero vale la pena considerar hasta qué punto te sientes cómodo gastando esa cantidad de dinero sólo para tener la opción de comprar una casa.
El acuerdo fracasa.
En el mejor de los casos, el cierre se ha completado, y los fondos y el título se han transferido. Sin embargo, muchas veces hay eventualidades que pueden hacer fracasar un acuerdo, incluso si todas las partes actúan de buena fe.
Puede haber problemas con la financiación o el crédito, problemas con el derecho de propiedad del propietario, disputas sobre la línea de la propiedad con los vecinos o un contrato mal redactado. Al comprometerse a algo con tanta antelación, se arriesga a perder tiempo y dinero.