Comprar una casa con mal crédito: una guía para sus opciones de préstamo hipotecario
La idea de comprar una casa puede quitarle el sueño a cualquiera, y empezar el proceso de compra de una casa con mala puntuación de crédito (credit score) puede hacer que parezca casi imposible conseguir una hipoteca.
Pero, ¿sabías que existen los préstamos hipotecarios para personas con puntuación de crédito baja? Tu crédito podría no ser un obstáculo tan grande como crees.
En este post, hablaremos sobre como comprar una casa con mal crédito, la comprensión de tu puntuación de crédito, cómo calificar para una hipoteca y cómo aumentar rápidamente tu puntuación.
¿Qué consideran los prestamistas hipotecarios una mala puntuación de crédito?
La mayoría de las personas que quieren comprar una casa no lo saben, pero no existe una puntuación de crédito mínima específica exigida por ningún prestamista para comprar una casa.
El inconveniente es que un prestamista hipotecario convencional es libre de establecer sus propios requisitos en lo que respecta a su puntuación de crédito.
Y aunque los préstamos respaldados por el gobierno dan cierta tranquilidad a los prestamistas hipotecarios, siguen teniendo requisitos de puntuación de crédito, mucho más bajos, pero requisito al fin y al cabo.
Pero si tienes una puntuación de crédito inferior a 500, puede que te resulte un poco difícil conseguir una hipoteca y probablemente tengas que centrarte primero en aumentar tu puntuación.
¿Se puede comprar una casa con mal crédito?
Cuando se trata de la cifra real, todo lo que sea menos de una puntuación FICO® de 670 se considera “malo” o “subprime”, según Experian™, una de las tres principales agencias de crédito.
Más concretamente, una puntuación justa es de 580 a 669, mientras que una puntuación mala es de 300 a 579.
No hay dos situaciones iguales, y aparte de tu puntuación real, los prestamistas también se fijarán en cosas como:
- Cuánto tienes disponible para el pago inicial.
- Si tienes una cantidad baja de deuda en general
- Cuales son tus ingresos.
- Si tienes alguna deuda en trámite de cobro.
Cuando se tiene mal crédito, el efectivo es el mejor amigo. Cuanto más dinero tengas para el pago inicial, mejor.
El motivo es que es posible que tu puntuación de crédito sólo te permita acceder a viviendas más económicas. Si puedes cubrir la diferencia con dinero que hayas ahorrado, aún puedes permitirte la casa de tus sueños.
La entidad financiera con la que solicites la hipoteca también será un factor a tener en cuenta, ya que cada prestamista tendrá diferentes requisitos.
Y aunque puedes obtener un préstamo hipotecario con mal crédito, debes estar preparado para pagar una cuota mensual más alta debido a unos tipos de interés mucho más elevados.
Pero no olvides que si compras una casa teniendo mal crédito, siempre puedes mejorar tu crédito y refinanciar tu hipoteca para obtener condiciones mucho mejores.
Opciones de préstamos hipotecarios para compradores con mal crédito.
Los dos tipos principales de préstamos hipotecarios van a ser los préstamos respaldados por el gobierno y los préstamos convencionales.
La diferencia entre ambos es que un préstamo convencional no está respaldado ni asegurado por el gobierno federal, pero los préstamos respaldados por el gobierno sí lo están.
Descubrirás que un préstamo respaldado por el gobierno tendrá requisitos más bajos para el pago inicial, la puntuación de crédito y tu relación deuda-ingresos o debt-to-income ratio.
Estos préstamos también son menos arriesgados para los prestamistas.
Veamos algunas de las opciones de préstamo disponibles y los requisitos de puntuación crediticia media para cada una de ellas:
Préstamos convencionales.
No hay un número fijo de ingresos, puntuación de crédito o pago inicial para poder optar a un préstamo convencional, pero eso no significa que no exista un credit score específico.
Normalmente necesitarás una puntuación de crédito de 620 o superior para poder optar a un préstamo convencional.
Si tienes más ingresos o un pago inicial más alto, podría ser mucho más fácil calificar para un préstamo convencional, incluso si tienes una puntuación por debajo de 620.
Préstamos FHA.
Un préstamo FHA (FHA Loan) es un préstamo respaldado por la Administración Federal de la Vivienda. Si es la primera vez que compras una casa o no ha comprado una casa en los últimos 3 años, podría calificar para este préstamo.
Para aprender más de este tipo de créditos, lee aquí todos lo que necesitas saber sobre prestamos FHA.
La puntuación crediticia mínima necesaria para obtener un préstamo de la FHA suele estar en torno a 580. Si usted puede hacer un pago inicial del 10%, probablemente puede ser aprobado con una puntuación de crédito entre 500 – 579.
Los préstamos de la FHA también tienen requisitos adicionales que deben cumplirse para poder optar al préstamo. Por ejemplo, sólo puedes utilizar un préstamo de la FHA para comprar una residencia principal.
Préstamos VA.
Si eres un veterano o un miembro de las fuerzas armadas en servicio activo, podrías calificar para un VA Loan.
Un préstamo VA está respaldado por el Departamento de Asuntos de los Veteranos y permite a cualquier miembro del servicio que cumpla los requisitos y a su cónyuge calificado comprar una casa con 0 dólares de entrada.
Al igual que con los préstamos de la FHA, tu casa debe cumplir con normas específicas para calificar. Y aunque no hay una puntuación específica necesaria para calificar para el préstamo, necesitarás alrededor de 580 para ser elegible para un préstamo VA.
Préstamos USDA.
Un préstamo USDA es un préstamo respaldado por otro departamento gubernamental, el Departamento de Agricultura de Estados Unidos.
Si reunes los requisitos, un préstamo del USDA te permite comprar una vivienda en una zona suburbana o rural con un pago inicial de 0 dólares.
La mayoría de los prestamistas exigirán una puntuación de crédito de 640 para calificar para este tipo de hipoteca, junto con otros requisitos de ingresos específicos para un préstamo USDA.
Las mejores opciones de préstamos hipotecarios para compradores con mal crédito.
Las mejores opciones de préstamos hipotecarios para usted si tiene mal crédito van a depender de lo mala que sea su puntuación.
Si estás en el rango de los 600, habrá más opciones disponibles para que usted pueda elegir. Si tu puntuación es inferior a 600, deberías buscar un préstamo FHA o un préstamo VA.
Por supuesto, la mejor recomendación es trabajar para mejorar tu puntuación de crédito.
Cómo mejorar mi puntuación de crédito.
Aunque esta no es la respuesta que los prestatarios quieren leer o escuchar, es la más práctica y puede ahorrarle miles de dólares en pagos de intereses.
Al aumentar tu puntuación de crédito no sólo tendrás más opciones hipotecarias, sino que podrás obtener un préstamo con un requisito de ingresos y un pago inicial más bajos.
Por supuesto, como ya se ha dicho, si tienes una puntuación inferior a 500, probablemente no podrás hacer nada más a que esperar a que aumente tu puntuación y trabajar en ello.
Si tienes una quiebra en tu crédito, tendrás que esperar al menos 2 años antes de que un prestamista empiece a considerarte para una nueva hipoteca.
Puedes tomar las medidas necesarias para aumentar tu puntuación si tienes en cuenta lo siguiente:
Historial de pagos (35%).
El historial de pagos es responsable del 35% de tu puntuación. Es la razón principal por la que la gente dice continuamente “paga tus facturas a tiempo”, pues al fin y al cabo, se trata de mejorar tu puntuación de crédito.
Utilización del crédito (30%).
La cantidad de crédito que estás utilizando actualmente también se conoce como utilización del crédito (credit utilization rate) y es responsable del 30% de la puntuación total.
Cuanto más endeudado estés, más alta será tu utilización del crédito y más baja será tu puntuación. Sería de gran ayuda que trataras de mantener el uso total de tu crédito por debajo del 30%.
Antigüedad del historial crediticio (15%).
El length of credit history es uno de los pocos factores sobre los que casi no tendrás control. Tu historial de crédito es básicamente la edad de la cuenta de crédito más antigua que tengas, las nuevas cuentas de crédito y la edad media de todas las cuentas de tu informe de crédito.
Combinación de créditos/tipos de crédito (10%).
Cuando veas tu informe, te darás cuenta de que hay diferentes tipos de crédito en él. Pueden ser créditos renovables (por ejemplo, tarjetas de crédito) o préstamos a plazos (por ejemplo, préstamos para automóviles o préstamos personales).
Tener una mezcla de créditos es algo bueno para tu puntuación, y es responsable del 10% de la misma.
Cantidad de crédito nuevo (10%).
Tener una cuenta pendiente con menos de 6 meses de antigüedad se considera normalmente tener un crédito nuevo.
Tu puntuación se verá afectada cada vez que añadas una nueva cuenta pendiente porque aumentará el crédito tomado y también disminuirá la edad media de las cuentas. Ten cuidado cuando solicites un nuevo crédito.
Cómo mejorar una mala puntuación de crédito rápidamente.
Hay varias cosas que puedes hacer para mejorar tu puntuación de crédito rápidamente cuando estás tratando de comprar una casa.
Aumenta tu crédito disponible.
Lo mejor es que aumentes su crédito disponible cuando necesites mejorar tu puntuación rápidamente. Puedes hacerlo pagando los saldos o solicitando un aumento del límite de crédito.
La razón por la que esto ayuda a aumentar su puntuación rápidamente es que, en su mayoría, estarás disminuyendo tu utilización del crédito, que es un factor enorme para determinar su puntuación de crédito.
La mayoría de las compañías de tarjetas de crédito le permiten solicitar tantos aumentos como desee sin que ello suponga un duro tirón en su crédito.
Añadir nuevas cuentas en bloque.
Añadir nuevas cuentas también significa que estarás incrementando el crédito disponible y aumentando tu combinación de créditos en general.
Hacer esto en bloque es aún mejor porque pone todas las deudas en el mismo marco de tiempo. Todas las consultas se cancelarán el mismo día, las nuevas cuentas envejecerán juntas y añadirás más crédito disponible a tu informe.
Esto también te permite establecer un historial de pagos aún más sólido en tu informe de crédito. Por lo general, se tarda menos de 30 a 45 días en ver los efectos de la adición de nuevas cuentas a un informe.
Pagar por las supresiones.
Uno de los peores elementos que puede tener en su informe de crédito es un cobro. Los cobros muestran a los prestamistas que debes dinero a alguien y que no has hecho el esfuerzo de devolverlo.
Cuando pagues el cobro, permanecerá en el informe como “Pagado”, lo que es mejor que tener un cobro pendiente.
Sin embargo, lo que más mejorará tu puntuación de crédito es solicitar que los elementos se eliminen de tu informe crediticio si haces el pago.
Antes de realizar un pago por borrado, asegúrate de obtener la transacción por escrito.
Básicamente será como si nunca hubieras recibido ese cobro, aumentando así tu puntuación de crédito y dando a los prestamistas una razón menos para rechazarte.
Evita las consultas de crédito difíciles.
Si bien obtener una cotización de seguro no afectará a tu puntuación de crédito, solicitar cualquier tipo de crédito nuevo sí lo hará.
Tener demasiadas solicitudes de crédito no es algo bueno. Los prestamistas ven esto como una señal de desesperación de que necesitas más dinero, además de que también disminuirá tu puntuación.
Siempre debes preguntar a un a la entidad financiera prestamista si va a realizar una “consulta dura” o una “consulta suave” de tu credit score. De este modo te aseguras de proteger tu puntuación.
Conclusión.
Ahora comprendes mejor cómo comprar una casa con mal crédito. Hay varias opciones disponibles y tu situación específica determinará qué opción es la más adecuada.
Con un préstamo respaldado por el gobierno, como un préstamo FHA y un pago inicial bastante fuerte, puedes calificar para un préstamo incluso con una puntuación de crédito de 500.
Sin embargo, debes tener en cuenta que para una hipoteca con una puntuación de crédito de 500, necesitarás un pago inicial del 10%.
Si bien es posible obtener una hipoteca con mal crédito, es probable que tengas que lidiar con un tipo de interés mucho más alto y pagos hipotecarios más elevados.
Puede resultar tentador comprar una vivienda hoy mismo, pero es una excelente opción tomarse el tiempo necesario para mejorar tu puntuación antes de empezar a buscar un préstamo. De este modo puedes acceder a más prestamistas y a tipos de interés más bajos.