Préstamos FHA: Todo lo que necesitas saber
¿Qué es un préstamo FHA?
Un préstamo de la FHA es una hipoteca respaldada por el gobierno y asegurada por la Administración Federal de la Vivienda.
Los préstamos hipotecarios de la FHA requieren puntuaciones de crédito y pagos iniciales mínimos más bajos que muchos préstamos convencionales, lo que los hace especialmente populares entre los compradores de vivienda por primera vez.
Según el informe anual de la FHA de 2020, más del 83% de todos los préstamos de la FHA se concedieron a prestatarios que compraban su primera vivienda.
Aunque el gobierno asegura estos préstamos, en realidad los ofrecen prestamistas hipotecarios que han recibido el sello de aprobación de la FHA.
Cómo funcionan los préstamos FHA.
Los préstamos de la FHA tienen plazos de 15 y 30 años con tipos de interés fijos. Las normas de suscripción flexibles de la agencia están diseñadas para ayudar a los prestatarios que no tienen un crédito prístino o unos ingresos elevados y ahorros en efectivo a convertirse en propietarios de una vivienda.
Pero hay una trampa: Los prestatarios deben pagar el seguro hipotecario de la FHA. Esta cobertura protege al prestamista de una pérdida si no pagas el préstamo.
El seguro hipotecario es necesario en la mayoría de los préstamos cuando los prestatarios dan menos del 20% de entrada. Todos los préstamos de la FHA requieren que el prestatario pague dos primas de seguro hipotecario:
- Prima inicial del seguro hipotecario: 1,75% del importe del préstamo, que se paga cuando el prestatario obtiene el préstamo. La prima puede incluirse en el importe del préstamo financiado.
- Prima anual del seguro hipotecario: entre el 0,45% y el 1,05%, en función del plazo del préstamo (15 años frente a 30 años), el importe del préstamo y la relación préstamo-valor inicial, o LTV. El importe de esta prima se divide por 12 y se paga mensualmente.
Por ejemplo: si pides un préstamo de 150.000 dólares, la prima inicial del seguro hipotecario sería de 2.625 dólares y la prima anual oscilaría entre 675 dólares (56,25 dólares al mes) y 1.575 dólares (131,25 dólares al mes), en función del plazo de la hipoteca.
Las primas del seguro hipotecario de la FHA se cancelarán después de 11 años para la mayoría de los prestatarios si financiaron el 90 por ciento o menos del valor de la propiedad y se mantienen al día con sus pagos mensuales de la hipoteca.
Los préstamos con una relación préstamo-valor (loan value) superior al 90 por ciento tendrán que pagar el seguro hasta que la hipoteca esté totalmente pagada.
Las instituciones financieras que den hipotecas de la FHA están limitadas a cobrar no más del 3 al 5 por ciento del importe del préstamo en concepto de costes de cierre, que son las tasas asociadas a la concesión del préstamo.
La FHA permite que el vendedor de la vivienda, el constructor y el prestamista paguen hasta el 6 % de los costes de cierre del prestatario, como los honorarios por la tasación, el informe de crédito o la búsqueda del título.
Cómo calificar para un préstamo FHA.
Para poder optar a un préstamo de la FHA, los prestatarios deben cumplir las siguientes directrices de préstamo:
- Tener una puntuación FICO de 500 a 579 con un 10 por ciento de pago inicial, o una puntuación FICO de 580 o superior con un 3,5 por ciento de pago inicial.
- Tener un historial de empleo verificable durante los últimos dos años.
- Tener ingresos verificables a través de recibos de sueldo, declaraciones de impuestos federales y extractos bancarios.
- Utilizar el préstamo para financiar una residencia principal.
- Asegurarse de que la propiedad sea tasada por un tasador aprobado por la FHA y que cumpla con las directrices del HUD.
- Tener un ratio de endeudamiento inicial (pagos mensuales de la hipoteca) que no supere el 31% de los ingresos brutos mensuales.
- Tener un ratio de endeudamiento posterior (hipoteca más todos los pagos mensuales de la deuda) que no supere el 43% de los ingresos brutos mensuales (los prestamistas podrían permitir un ratio de hasta el 50%, en algunos casos).
- Esperar uno o dos años antes de solicitar el préstamo después de la quiebra, o tres años después de la ejecución hipotecaria. Los prestamistas podrían hacer excepciones en estos períodos de espera para los prestatarios con circunstancias atenuantes.
Cómo encontrar una institución financiera y solicitar un préstamo FHA.
Los prestatarios pueden obtener sus préstamos hipotecarios de instituciones aprobadas por la FHA, que pueden tener diferentes tipos, costes y normas de suscripción incluso para el mismo préstamo.
Los préstamos de la FHA están disponibles a través de muchas fuentes, desde los bancos más grandes y las cooperativas de crédito (Credit Union) hasta los bancos comunitarios (Community Banks) y los prestamistas hipotecarios independientes.
La solicitud de un préstamo de la FHA requiere unos cumplir una serie de pasos:
Conoce tu presupuesto.
Antes de presentar una solicitud de préstamo de la FHA, querrás saber cuánto puedes gastar en una casa.
Considera tus ingresos, gastos y ahorros actuales, y utilice una calculadora de hipotecas para estimar tus pagos mensuales en función de los diferentes precios de las viviendas y de los diferentes tipos del pago inicial.
Reúne tus documentos.
Solicitar un préstamo de una gran cantidad de dinero implica revisar totalmente tus finanzas. Antes de solicitar un préstamo de la FHA, ten listos todos estos documentos:
- Dos años de declaraciones de impuestos.
- Dos talones de pago recientes.
- Licencia de conducir.
- Estados de cuenta completos de tus activos: cuenta corriente, cuenta de ahorros, 401(k) y cualquier otro lugar donde tengas dinero.
Compara tus ofertas.
Resulta útil obtener la preaprobación de varios prestamistas para poder comparar los distintos tipos y condiciones y asegurarse de que obtienes la mejor oferta.
Préstamos FHA frente a préstamos convencionales.
A diferencia de los préstamos FHA, los préstamos convencionales no están asegurados por el gobierno.
Para obtener una hipoteca convencional se requiere una puntuación de crédito más alta, unos ingresos sólidos y un pago inicial de al menos el 3 por ciento para determinados programas de préstamos.
He aquí una comparación de los pros y los contras de este tipo de créditos.
Pros de los préstamos de la FHA.
Puedes solicitarlos con una puntuación de crédito más baja.
Si no has establecido un gran historial de crédito o has tenido algunos problemas en el pasado para realizar los pagos a tiempo, una puntuación de crédito de 620 (el número mágico típico para una hipoteca convencional) podría parecer fuera de tu alcance.
Si tu puntuación de crédito es de 580, estás en buena posición con la mayoría de los prestamistas aprobados por la FHA.
Puedes hacer un pago inicial más bajo.
Los préstamos de la FHA también dan la opción de hacer un pago inicial menor. Con una puntuación de crédito de al menos 580, puede hacer un pago inicial de tan sólo el 3,5 por ciento.
Si tu puntuación crediticia está entre 500 y 579, aún puedes optar a un préstamo respaldado por la FHA, pero tendrás que hacer un pago inicial del 10 por ciento.
Puedes abandonar la vida de alquiler mucho antes.
Dado que los préstamos de la FHA facilitan la compra de una vivienda, puedes empezar a acumular capital antes.
En lugar de seguir alquilando mientras intentas ahorrar más dinero o mejorar tu puntuación de crédito, los préstamos de la FHA hacen que el sueño de ser propietario de una vivienda sea posible mucho antes.
Contras.
No podrás evitar el seguro hipotecario.
Como tu puntuación de crédito es más baja, corres un mayor riesgo de impago. Para que la entidad financiera te garantice el préstamo, tendrás que pagar un seguro hipotecario.
Puedes incluir la prima inicial del seguro en los gastos de cierre, pero las primas anuales se dividirán en 12 cuotas y aparecerán en cada factura de la hipoteca.
Si das una cuota inicial inferior al 10%, tendrás que pagar esas primas anuales durante toda la vida del préstamo. No hay forma de escapar de ellas.
Es una gran diferencia con respecto a los préstamos convencionales, en los que una vez que acumules un 20% de capital, ya no tendrás que pagar el seguro hipotecario privado.
Tendrás que cumplir los requisitos de propiedad.
Si solicitas un préstamo de la FHA, la propiedad tiene que cumplir algunos requisitos de elegibilidad.
El más importante es el precio: Las hipotecas respaldadas por la FHA no pueden superar ciertas cantidades, que varían en función de la ubicación. También debes vivir en la propiedad.
Los préstamos de la FHA para nuevas compras no están diseñados para segundas residencias o propiedades de inversión.
Podrías pagar más.
Al comparar las tasas hipotecarias entre los préstamos FHA y los convencionales, puedes notar que las tasas de interés de los préstamos FHA son más bajas.
Sin embargo, la TAE (Tasa Anual Efectiva) es el mejor punto de comparación porque representa el coste total del préstamo. En los préstamos de la FHA, la TAE puede ser a veces más alta que la de los préstamos convencionales.
Límites de los préstamos FHA.
Cada año, la FHA actualiza los límites de préstamo basándose en el precio de la vivienda en los Estados Unidos. Por ejemplo: para 2021, el límite mínimo para los préstamos de la FHA para viviendas unifamiliares en la mayor parte del país es de 356.362 dólares, frente a los 331.760 dólares de 2020.
Para las áreas con alto costo de la vivienda, como el Estado de Washington y el Área de la Bahía de San Francisco, el límite máximo en 2021 es de 822.375 dólares, frente a 765.600 dólares del año anterior.
La FHA está obligada por ley a ajustar sus importes en función de los límites de préstamo establecidos por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda, o FHFA, para las hipotecas convencionales garantizadas o propiedad de Fannie Mae y Freddie Mac.
Los límites máximos y mínimos varían en función del coste de la vida en una determinada zona, y pueden ser diferentes de un condado a otro.
Las zonas con un coste de la vida más elevado tendrán límites más altos, y viceversa. Se hacen excepciones especiales para las viviendas de Alaska, Hawai, Guam y las Islas Vírgenes, donde la construcción de viviendas suele ser más cara.
Los precios de las viviendas han alcanzado máximos históricos en 2021, por lo que es seguro asumir que los límites de los préstamos de la FHA para 2022 aumentarán en la mayoría de las zonas del país.
Otros tipos de préstamos FHA.
Además de los préstamos estándar de la FHA a 15 y 30 años para la compra y refinanciación de viviendas, la FHA también asegura otros programas de préstamos ofrecidos por prestamistas privados. A continuación encontrarás más información de cada uno de ellos.
Préstamo 203(k)
Los préstamos FHA 203(k) ayudan a los compradores a adquirir y renovar una vivienda con una misma hipoteca.
Los propietarios también pueden utilizar el programa para refinanciar su hipoteca existente y añadir el coste de los proyectos de remodelación al nuevo préstamo. Los préstamos FHA 203(k) son de dos tipos:
- 203(k) limitada: tiene un proceso de solicitud más sencillo, y las reparaciones o mejoras deben sumar 35.000 dólares o menos.
- 203(k) estándar: requiere papeleo adicional y se aplica a las mejoras que cuestan más de 5.000 dólares, pero el valor total de la propiedad debe seguir estando dentro del límite hipotecario de la FHA para la zona.
HECM
La Hipoteca de Conversión del Capital de la Vivienda (HECM) es el tipo más popular de hipoteca inversa y también está asegurada por la FHA.
Una HECM permite a los propietarios de viviendas de edad avanzada (a partir de los 62 años) con un patrimonio neto importante o a los que son propietarios absolutos de sus viviendas retirar una parte del patrimonio neto de su casa.
La cantidad que se podrá retirar varía según el prestatario y depende de la edad del prestatario más joven o del cónyuge no prestatario elegible, de los tipos de interés actuales y del valor de tasación de la vivienda o del límite de la hipoteca HECM de la FHA o del precio de venta, el que sea menor.
Hipoteca de eficiencia energética.
El programa de Hipoteca de Eficiencia Energética (EEM), respaldado por la FHA, permite a los compradores de vivienda adquirir casas que ya son eficientes energéticamente, como las propiedades con certificación Energy Star.
El programa también puede utilizarse para comprar y remodelar casas antiguas con actualizaciones energéticamente eficientes, o “verdes”, e incluir los costes de las actualizaciones en el préstamo sin necesidad de un mayor pago inicial.
Préstamo 245(a).
El préstamo de la Sección 245(a) de la FHA, también conocido como Graduated Payment Mortgage, está dirigido a prestatarios cuyos ingresos aumentarán con el tiempo.
Se comienza con pagos mensuales más pequeños, que van aumentando gradualmente. Hay cinco planes específicos disponibles: tres planes que permiten cinco años de pagos crecientes al 2,5%, 5% y 7,5% anual.
Otros dos planes fijan los aumentos de los pagos durante 10 años en un 2 por ciento y un 3 por ciento anual.
Alivio del préstamo FHA.
Los administradores de préstamos pueden ofrecer cierta flexibilidad en los requisitos de los préstamos de la FHA a quienes hayan sufrido una grave dificultad financiera o tengan dificultades para realizar sus pagos.
Ese alivio puede consistir en un período temporal de indulgencia o en una modificación del préstamo que reduzca el tipo de interés, amplíe el período de pago o aplace parte del saldo del préstamo sin intereses.
Por ejemplo, cuando estaba a punto de expirar la ayuda para los propietarios de viviendas afectados negativamente por la pandemia en junio, la FHA . El programa redujo en un 25% los pagos mensuales de las hipotecas de los propietarios que cumplieran los requisitos.
Esta ayuda en este momento de necesidad sirvió para recordar la razón por la que se creó la FHA durante la Gran Depresión: para ayudar en última instancia a los estadounidenses a comprar y permanecer en sus casas.