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Seguro Hipotecario: Definición, diferentes tipos y coste

Seguro para hipoteca

Es importante entender los gastos que tendrás que asumir cuando compres una casa. Uno de los gastos que no faltan es el seguro hipotecario.

Aquí te explicaremos los diferentes tipos de seguro hipotecario, cuánto tiempo deberás tenerlos en activo, los costes aproximados y si puedes evitar contratar uno.

¿Qué es un seguro hipotecario?

El seguro hipotecario es un tipo de seguro que protege al prestamista en caso de que quién solicite la hipoteca no pague su préstamo hipotecario.

Dado que el seguro hipotecario privado, o Private Mortgage Insurance (PMI) en inglés, mitiga el riesgo para el prestamista, permite que personas con no muy buenas puntuaciones de crédito o con pagos iniciales considerables puedan comprar una casa.

Por lo general, si pones menos del 20% de entrada en una casa, la mayoría de los prestamistas de préstamos convencionales te exigirán que compres un PMI.

Un préstamo convencional es un préstamo que no está respaldado por el gobierno federal. El seguro hipotecario es un gasto mensual adicional que deberás tener en cuenta.

El prestamista probablemente incluirá el gasto del PMI en el pago mensual de la hipoteca de forma automática. El prestamista supervisa la selección de la compañía de seguros hipotecarios, por lo que no podrás comparar precios, pero puedes pedir un presupuesto antes de finalizar los trámites.

¿Cuánto cuesta el seguro hipotecario?

Los costes del seguro hipotecario dependen del tipo de seguro que tenga. Por término medio, puedes esperar pagar entre el 0,05% y el 1% del importe de tu préstamo hipotecario en concepto de PMI.

Las primas del PMI dependerán de:

  • El tipo de PMI.
  • Tipo de interés: fijo o ajustable.
  • El plazo de la hipoteca: la duración y número de pagos anuales del préstamo hipotecario.
  • Ratio préstamo-valor o Loan-to-Value (LTV).
  • El importe de la cobertura del seguro exigido por tu prestamista.
  • Tu puntuación de crédito.
  • El valor de la vivienda.
  • Que la prima sea reembolsable.
  • Otros factores de riesgo determinados por el banco o prestamista.

Por ejemplo, si tienes una puntuación de crédito baja y sólo das un 8% de entrada o inicial, es probable que pagues una cantidad mayor por tu seguro hipotecario que un comprador con una mejor puntuación de crédito que dé más dinero por la misma vivienda.

¿Cómo se calcula el seguro hipotecario?

Los prestamistas calcularán la tasa de PMI, generalmente de 0,05 a 1%, basándose en varios factores para determinar el riesgo.

Estos factores incluyen tu puntuación de crédito, el importe del pago inicial y los préstamos existentes. La compañía de seguros hipotecarios le dirá lo que le costará la prima.

Si quieres hacer una estimación conservadora antes de solicitar un préstamo, lo mejor es esperar una tasa del 1%. La prima se recalculará cada año a medida que vayas pagando el capital, así que puedes esperar que disminuya con el tiempo.

Supongamos que das un 5% de entrada a una casa de 200.000 dólares, lo supondría un préstamo convencional de 190.000 dólares.

Si la compañía de seguros hipotecarios te cobra un 1%, tu pago anual del PMI será de 1.900 dólares. El prestamista probablemente consolidará la cuota mensual del PMI de 158,33 dólares junto con sus pagos hipotecarios.

¿Durante cuánto tiempo hay que tener un seguro hipotecario?

La buena noticia sobre el PMI es que, en la mayoría de los casos, no tendrás que seguir pagándolo durante todo el plazo de tu préstamo hipotecario.

La mayoría de los planes de seguro hipotecario te permiten cancelar la póliza una vez que hayas pagado más del 20% del importe total del préstamo de tu vivienda.

Normalmente, tu prestamista o banco lo eliminará una vez que tenga un 22% de patrimonio neto. Te sugerimos que averigües con antelación cuándo alcanzarás el 20% de patrimonio neto para solicitar la cancelación del PMI y evitar el pago de primas innecesarias.

Algunos tipos de seguro hipotecario requieren pagos por adelantado que también son reembolsables cuando se cancela el seguro hipotecario. Repasemos los distintos tipos de seguro hipotecario para saber más.

¿Cuáles son los distintos tipos de seguro hipotecario?

Existen diferentes tipos de seguros hipotecarios que debes conocer: aquí tienes un rápido resumen de cada uno de ellos.

Seguro hipotecario pagado por el prestatario.

En la mayoría de los casos, el PMI será un seguro hipotecario pagado por el prestatario (BPMI). Cuando los prestamistas y bancos hablan de PMI, normalmente se refieren a este tipo.

El BPMI es el tipo de seguro hipotecario que se incluye en el pago mensual de la hipoteca. Vamos a desglosar cómo podría afectar a tus costes.

 

Por lo general, pagarás entre el 0,5% y el 1% del monto de tu préstamo por año en concepto de PMI. Esto se traduce en $1,000 – $2,000 por año en seguro hipotecario, o alrededor de $83 – $166 por mes.

Puedes cancelar el seguro cuando hayas pagado más del 20% del valor de la vivienda. En el caso de las viviendas unifamiliares, esto ocurre cuando se ha alcanzado el 78% del ratio préstamo-valor, lo que significa que se ha pagado el 22% del valor del préstamo.

También puede ocurrir cuando se ha llegado a la mitad del plazo del préstamo, es decir, 15 años para una hipoteca a 30 años.

Seguro hipotecario pagado por el prestamista.

El seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI) significa que su prestamista paga inicialmente el seguro hipotecario, pero el tipo de interés de la hipoteca es más alto para compensar ese pago del prestamista.

El aumento del tipo de interés suele ser del 0,25% al 0,5% más por el LPMI. Ahorrarás en los pagos mensuales y tendrá un pago inicial más bajo porque no se requiere tener un 20% de pago inicial con el LPMI.

Un punto a tener en cuenta es que nunca podrás cancelar el LPMI porque está incorporado a tu calendario de pagos durante todo el plazo del préstamo.

Cuanto más baja sea tu puntuación de crédito, más alto será el tipo de interés. El LPMI te costará más si tienes una puntuación crediticia baja.

Prima del seguro hipotecario de la FHA.

Hemos hablado de los tipos de seguro hipotecario para los préstamos convencionales, pero ¿qué hay de los préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno?

La mayoría de los préstamos hipotecarios de la FHA, que son préstamos para compradores de primera vivienda financiados por el gobierno federal, también requieren la compra de un seguro hipotecario, llamado prima de seguro hipotecario o Mortgage Insurance Premium (MIP).

En la mayoría de los casos, tú pagas el seguro hipotecario durante todo el plazo del préstamo, a menos que hagas un pago inicial del 10% o más, en cuyo caso, el MIP se eliminaría después de 11 años.

El MIP Se paga de dos maneras. En primer lugar, una prima de seguro hipotecario inicial del préstamo de la FHA (UFMIP), que suele ser de aproximadamente el 1,75% del importe base del préstamo.

Además, tendrás que pagar una prima anual de seguro hipotecario. Los pagos anuales del MIP suponen aproximadamente entre el 0,45% y el 1,05% del importe base del préstamo.

El MIP funciona de forma similar al seguro hipotecario pagado por el prestatario, pero tiene algunas diferencias clave. Al igual que el BPMI, pagarás una cantidad mensual, normalmente incluida en el pago de su hipoteca.

Tendrás que pagar por adelantado el 1,75% del importe del préstamo. Si tu préstamo hipotecario es de 200.000 dólares, deberás pagar 3.500 dólares al momento de comenzar la hipoteca.

Espera pagar un promedio del 0,85% de tu préstamo hipotecario para el MIP durante toda la duración de la hipoteca. Este porcentaje puede ser más alto, dependiendo de la cantidad de pago inicial que hayas puesto en el préstamo.

Cómo evitar el seguro hipotecario.

Hay dos tipos de hipotecas respaldadas por el gobierno que no requieren seguro hipotecario: Los préstamos USDA y los préstamos VA.

Préstamos USDA.

Los préstamos hipotecarios del USDA pueden ser solicitados por aquellos compradores que adquieren una vivienda en una zona rural.

Estos préstamos se financian a través del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos y no requieren un seguro hipotecario privado, sea cual sea el importe del pago inicial.

Debes pagar una cuota inicial del 1% del importe del préstamo y una cuota anual del 0,35% que servirá para sustituir los pagos del seguro hipotecario.

Préstamos para viviendas del VA.

Los préstamos hipotecarios VA (Veterans Affairs) están dirigidos a compradores de viviendas que actualmente sirven en el ejército, que solían servir en el ejército o que son un cónyuge calificado.

Estos préstamos no tienen opciones de pago inicial ni requisitos de seguro hipotecario. Tendrás que pagar una comisión de apertura para cubrir los costes de tramitación, que suele ser el 1% del importe del préstamo. A menudo, esta comisión puede incluirse en el préstamo.

Es importante tener en cuenta que hay una cuota de financiación entre el 1,4% – 3,6% del importe del préstamo que existe para compensar el costo del programa de préstamos VA.

El porcentaje depende de varios factores, incluyendo: Si se trata de una compra o un refinanciamiento Veterans Affairs – Streamline, el estado de servicio, el pago inicial y si es la primera vez que se obtiene un préstamo de este tipo.

El VA hace excepciones en el caso de los veteranos y los militares que reúnen los requisitos para recibir una indemnización por una discapacidad relacionada con el servicio o que ya la están recibiendo; los cónyuges supervivientes que reúnen los requisitos para ello; y los miembros del servicio activo que han recibido la condecoración Purple Heart.

Resumen

El seguro hipotecario es un gasto adicional que debes prever si optas por un préstamo convencional y pones menos del 20% de entrada en tu casa.

El seguro hipotecario ofrece un mayor acceso a la propiedad de la vivienda a los prestatarios que no pueden pagar un 20% de entrada.

Esto se debe a que el PMI protege al prestamista en caso de impago del préstamo. En muchos casos, el seguro hipotecario puede cancelarse una vez que pagues el 20% del valor de tu casa.

Existen diferentes tipos de seguros hipotecarios con los que debe estar familiarizado, entre ellos:

  • Seguro hipotecario pagado por el prestatario (BPMI): Pagarás un seguro hipotecario durante todo el plazo de tu hipoteca.
  • Seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI): El prestamista paga el seguro hipotecario, pero tú debes pagar un tipo de interés ligeramente superior.
  • Prima de seguro hipotecario de la FHA (MIP): Se te pedirá que pague una prima de seguro hipotecario (MIP), pero los préstamos del USDA y del VA no requieren seguro hipotecario.

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