Comprar una casa en venta por el propietario
Las casas en venta por el propietario, o For Sale by Owner (FSBO) en inglés, son vendidas por el propietario sin la ayuda de un agente inmobiliario.
Antes de decidir si lo mejor es comprar una casa directamente de un propietario, vamos a ver cómo la compra de una casa FSBO difiere de la compra de una propiedad que está listada por un agente de bienes raíces.
Comprar una casa FSBO.
Debido a que los agentes inmobiliarios se encargan de muchos asuntos y las casas FSBO se pueden comprar sin un agente, las personas tienen muchas dudas cuando se trata de casas For Sale by Owner.
Es por ello que te indicaremos brevemente los pros y los contras de comprar una casa FSBO.
Beneficios de comprar una casa FSBO.
Comunicación directa.
Cuando compras una casa FSBO, se elimina el intermediario (es decir, el agente de ventas) y te comunicas directamente con el propietario de la casa. Esto puede darte más margen para negociar.
Información detallada sobre la casa.
Nadie sabe más sobre una casa que su propietario. Cuando compras una casa FSBO, puedes aprender más sobre el vecindario, los puntos calientes locales y las características de la casa hablando directamente con quién ha vivido y conoce bien esa propiedad.
Inconvenientes.
Percepción inflada del valor de la vivienda.
La mayoría de los propietarios que venden sus casas no tienen experiencia en el sector inmobiliario.
Con poco conocimiento del mercado inmobiliario, los propietarios pueden tener ideas poco realistas sobre el valor real de la casa que están vendiendo.
Esto puede suponer un problema cuando llegue el momento de la tasación de la casa y, por supuesto, puede significar que pagues más de lo que se debería por ella.
Información inexacta o incompleta.
La ley obliga a los vendedores a revelar los problemas conocidos de una vivienda durante el proceso de venta.
Cualquier defecto conocido, como el moho, los daños en el tejado o los problemas de fontanería, debe darse a conocer antes del cierre.
Por desgracia, los vendedores independientes no siempre son honestos y pueden ocultar problemas a los compradores.
Si descubres un problema en la vivienda después del cierre, puedes demandar al vendedor, pero el proceso será difícil y caro.
Tienes que poder demostrar que el problema existía antes de que compraras la casa y que el vendedor lo sabía pero no lo reveló.
Dificultad para conseguir que se hagan las reparaciones o se cubran los costes.
Dado que la mayoría de las personas que renuncian a utilizar un agente lo hacen para ahorrar dinero, es posible que te resulte difícil convencer a los vendedores FSBO de que realicen reparaciones.
Estos vendedores no suelen querer gastar más dinero en una propiedad de la que quieren deshacerse, aunque haya que hacer reparaciones.
Qué hacer para comprar una casa FSBO.
El proceso de compra de una casa puede resultar abrumador en general. Para hacer las cosas menos confusas, aquí encontrarás los cinco pasos que la mayoría de la gente seguirá para comprar una casa que vende su propietario.
Recuerda: si estás pensando en comprar una casa FSBO, asegúrate de consultar con un profesional inmobiliario.
Conseguir la aprobación de la hipoteca.
Con cualquier compra de vivienda, lo primero que tendrás que hacer es obtener la aprobación de una hipoteca para saber exactamente cuánto puedes gastar.
Considerar la posibilidad de trabajar con un agente.
Una vez aprobada la hipoteca, puedes contratar los servicios de un agente inmobiliario. Un agente del comprador puede ser realmente útil incluso si ya tienes una casa específica en mente.
En una transacción FSBO, el agente negociará en tu nombre y se encargará del complicado papeleo por ti.
Esto es especialmente importante si el vendedor está haciendo su propio papeleo, ya que tu agente se asegurará de que todo esté en orden para que no tengas ningún problema.
El vendedor suele pagar la comisión del agente inmobiliario del comprador, por lo que trabajar con un agente para el comprador puede ofrecer una gran oportunidad con muy pocos inconvenientes.
Solo tienes que asegurarte de que el propietario acepta pagar la comisión de tu agente inmobiliario como parte del acuerdo de compra.
Examinar a fondo la casa.
Si trabajas con un agente inmobiliario, éste puede organizar una visita a la vivienda. Si no tienes un agente, puedes concretar una visita poniéndote en contacto directo con el vendedor.
Si el vendedor está presente en la muestra, es una gran oportunidad para hacer preguntas, así como conocer la casa y la zona.
Hacer una oferta.
Cuando encuentres una casa que te guste, no debes dejar pasar el tiempo: es el momento de hacer una oferta.
Si recurres a un agente inmobiliario, este podrá ofrecerte su opinión sobre el precio de la vivienda para que sepas si debes pujar por debajo, por el mismo o por encima del precio de venta.
Una vez que hayas recibido la aprobación final de una hipoteca y hayas completado todas las inspecciones necesarias, es el momento de cerrar la operación.
Es entonces cuando la propiedad de la vivienda se transferirá oficialmente del propietario a ti.
En el momento del cierre, pagarás el anticipo y los gastos de cierre. Si vas a ocupar la vivienda de inmediato (es decir, el vendedor no ha negociado la permanencia en la vivienda después del cierre), recibirás las llaves de la casa.
Otras consideraciones al comprar una casa FSBO.
Acuerdo de compra.
Un acuerdo de compra es un contrato entre el vendedor y el comprador que establece las condiciones de la venta de la vivienda.
El agente del vendedor suele ser el responsable del contrato de compraventa. Si la vivienda ha sido puesta en venta por el propietario, la redacción del contrato de compraventa pueden ser responsabilidad de tu agente inmobiliario.
Si no has contratado un agente inmobiliario, el vendedor y tú tienen un par de opciones:
Contrata a alguien para que redacte el acuerdo.
Puedes contratar a un agente transaccional (un agente que facilite el papeleo a ambas partes) o a un abogado inmobiliario para que se encargue de este paso.
Redacta el contrato por ti mismo.
Si decides redactar su propio contrato de compraventa, esto es lo que debe incluir:
- Los nombres completos del comprador y del vendedor.
- La dirección completa de la propiedad, incluido el condado y el número de unidad, si procede.
- El precio de compra de la propiedad.
- Una descripción del estado de la propiedad en el momento de la venta.
- Una indicación de que está satisfecho con el estado de la propiedad.
- Los accesorios y electrodomésticos que se vendieron junto con la vivienda, si los hubiera.
- Condiciones o reparaciones que deben realizarse antes de la venta.
- La fecha prevista para el cierre de la venta.
- Firmas de los compradores y vendedores implicados en la transacción.
Antes de tomar el acuerdo de compra en tus manos, asegúrate de consultar a un profesional inmobiliario.
Visitas e inspecciones.
Nunca debes comprar una casa FSBO sin una inspección adecuada de la vivienda. Durante esta, un inspector capacitado revisa los principales sistemas, electrodomésticos y estructura de la casa.
La inspección es la mejor manera de averiguar lo que puede necesitar reparaciones ahora o en el futuro.
Ten en cuenta que una inspección es diferente de un tasación. Aunque la inspección forma parte de la tasación de la vivienda, el tasador no busca problemas, sino que se limita a evaluar el estado general de la casa para determinar su valor.
La tasación es un paso obligatorio del proceso hipotecario, pero la inspección no lo es, lo que significa que tendrás que contratar a un inspector.
Si el inspector encuentra un problema en tu nueva casa, tienes varias opciones:
Exigir al vendedor que arregle el problema.
Puedes pedir al vendedor que arregle el problema antes de comprar la casa. Esta es la solución más fácil para los compradores, pero no puedes garantizar que el vendedor no vaya a elegir a un contratista de baja calidad.
Solicitar un crédito para arreglar el problema.
Puedes pedir al vendedor que te abone el coste de las reparaciones después del cierre. Esto te permitirá elegir al contratista, pero puede ser más difícil convencer al vendedor de que acepte la factura de la reparación si no conoce el coste de antemano.
Regatea el precio de venta.
Puedes pedir al vendedor que reduzca el precio de la vivienda para que tengas dinero para hacer las reparaciones tú mismo.
Anular la venta.
Si el problema es grave y no puedes llegar a una solución con el vendedor, puedes cancelar la venta en cualquier momento.
Resumen.
La compra de una FSBO no siempre supone un ahorro para el comprador. Aunque lo más probable es que ahorres al no contratar un agente de ventas o una inmobiliaria, puedes encontrar algunos problemas y costes extra en el proceso de venta de la casa.
Como comprador de una casa FSBO, te corresponde inspeccionar la propiedad cuidadosamente y hacer una investigación para obtener un precio justo.
Trabajar con un agente inmobiliario puede evitar que pagues de más por la vivienda y que tengas problemas con el contrato de compraventa y otros documentos.
Sin embargo, nada está escrito y es muy probable que ahorres algo de dinero comprando una casa FSBO sin contratar a un agente o a una inmobiliaria.