Cuánto pagará de costos de cierre
Los gastos de cierre de la hipoteca son las comisiones que se pagan al obtener un préstamo, ya sea al comprar una propiedad o al refinanciar.
Debes esperar pagar entre el 2% y el 5% del precio de compra de una propiedad en concepto de gastos de cierre. Si se contrata un seguro hipotecario, estos costes pueden ser incluso mayores.
¿Qué son los costes de cierre?
Los costes de cierre son los gastos que se pagan al cerrar la compra de una vivienda u otra propiedad. Estos costes incluyen las tasas de solicitud, los honorarios de los abogados y los puntos de descuento, si los hubiere.
Si se incluyen las comisiones de venta y los impuestos, el total de los gastos de cierre de la operación inmobiliaria puede acercarse al 15% del precio de compra de una propiedad.
Aunque estos gastos pueden ser considerables, el vendedor paga algunos de ellos, como la comisión inmobiliaria (real estate commission) que puede suponer alrededor del 6% del precio de compra.
Algunos gastos de cierre, sin embargo, corren a cargo del comprador.
¿Cuánto se paga en gastos de cierre?
Los costes totales de cierre que se pagan en una transacción inmobiliaria varían mucho, dependiendo del precio de compra de la vivienda, del tipo de préstamo y de la entidad prestamista encargada de la hipoteca.
En algunos casos, los costes de cierre pueden ser tan bajos como el 1% o el 2% del precio de compra de una propiedad.
En otros casos, como cuando intervienen corredores de préstamos (loan brokers) y agentes inmobiliarios, los costes totales de cierre pueden superar el 15% del precio de compra de una propiedad.
En total, los compradores deben esperar pagar entre el 2% y el 5% del precio de compra en costes de cierre. Su parte de los costes suele incluir:
- Uno o dos puntos de originación o costes del prestamista, que equivalen a entre el 1% y el 2% del importe del préstamo, y que suelen incluir gastos de originación del préstamo de entre 750 y 1.200 dólares.
- 1.000 dólares o más en concepto de honorarios de suscripción del préstamo. Estos honorarios se hacen por conceptos como la inspección, la tasación, el estudio y el estudio de títulos.
- Uno o más puntos de descuento hipotecario si decide reducir el tipo de interés mediante el pago anticipado de los intereses.
- Hasta un 2% del importe del préstamo como prima inicial del seguro hipotecario si se decide utilizar un seguro o un préstamo emitido por el gobierno (como un préstamo FHA) que lo requiera.
Los costes específicos de cierre de una transacción inmobiliaria se describen en las secciones de información de un contrato de compraventa, en especial si son responsabilidad del comprador.
Los costes de cierre están determinados por el prestamista y el tipo de préstamo que seleccione el comprador.
En cuanto a la hipoteca en sí, puedes encontrar los costes de cierre de tu hipoteca en dos lugares: el presupuesto del préstamo y la declaración de cierre (closing statement), que el prestamista está obligado a proporcionarte.
La información varía según el prestamista, pero debe incluir el importe total del préstamo, el tipo de interés, la tasa anual equivalente y el calendario de pagos mensuales.
¿Cuándo paga el vendedor los gastos de cierre?
Hay algunos costes de cierre que los vendedores casi siempre pagan ellos mismos. Entre ellos están las comisiones de los agentes inmobiliarios, los impuestos inmobiliarios prorrateados y los impuestos de transferencia.
En algunos casos, los vendedores también pueden pagar el coste de la garantía de la vivienda (si la ofrecen) y las cuotas de las asociaciones a las que pertenece su propiedad.
Además de estas partidas, hay otros costes que los vendedores también pueden pagar, como las comisiones inmobiliarias y los gastos de preparación del título.
En última instancia, sin embargo, todo es cuestión de negociación entre el comprador y el vendedor. Si, por el contrario, va a refinanciar su casa, tendrá que pagar todos los gastos de cierre.
Cómo reducir o evitar los costes de cierre.
Cuando alguien ha pasado meses o incluso años ahorrando para el pago inicial, buscando una propiedad, negociando el precio de compra, realizando la diligencia debida y asegurando la financiación, el pago de los costes de cierre puede ser una sorpresa desagradable.
Teniendo esto en cuenta, mucha gente quiere intentar reducir o evitar los costes de cierre. Si bien es imposible eliminar los costos de cierre por completo, hay algunas cosas que podrías hacer para reducir tus gastos:
Pagar la casa en efectivo.
Para la mayoría de la gente, esto no es una opción. Pero si te lo puedes permitir, en algunos casos reducirás considerablemente tus costes si no necesitas un préstamo.
Esto reducirá en torno a un 1% del costo total de compra de la vivienda. Eliminará las comisiones de apertura del préstamo y los costes de tasación, entre otros.
No tener agente inmobiliario.
Como comprador, no puedes controlar realmente las decisiones del vendedor, pero si compras una propiedad en venta por el propietario, no se pagan comisiones a los agentes inmobiliarios, lo que puede reducir considerablemente los costes de cierre, al menos para el vendedor.
Aprovecha esta circunstancia para negociar otras concesiones del vendedor para reducir sus costes.
Utilizar la financiación del vendedor.
La financiación del vendedor, cuando este actúa como banco al mantener una hipoteca y dejar que el comprador pague la propiedad a lo largo del tiempo, no suele implicar comisiones de apertura y también puede permitir a los compradores saltarse cosas como las encuestas y las tasaciones.
También puedes omitir las inspecciones, pero no lo recomendamos, ya que los compradores deben conocer el estado de la propiedad que están comprando antes de cerrar.
Evitar los puntos de descuento en la tasa de interés.
Algunos prestamistas ofrecen a los prestatarios la oportunidad de reducir su tipo de interés mediante el pago anticipado de los intereses de la hipoteca.
La compra de un tipo de interés más bajo puede ser atractiva a largo plazo porque puede reducir significativamente el interés total pagado durante la vida del préstamo, pero también puede representar un coste inicial significativo.
Evitar el seguro hipotecario.
Las hipotecas convencionales no exigen un seguro hipotecario a los compradores que realizan un down payment o pago inicial de al menos el 20%. Si no puedes hacer un pago inicial del 20%, es posible que tengas que pagar un seguro hipotecario.
Si tienes una hipoteca de la FHA o del USDA, tendrás que utilizar el seguro hipotecario previsto en sus programas de prestamos hipotecarios.
Además, a veces se pueden añadir ciertos costes de cierre al importe del préstamo del comprador, en lugar de pagarlos en efectivo al cierre.
Los costes que pueden incluirse en la hipoteca varían en función de la entidad financiera, pero pueden incluir las comisiones de apertura, las de tasación e inspección o las del título.
Aunque esto puede suponer un ahorro inicial, en realidad aumentará el coste total de la hipoteca, ya que pagarás los intereses de estos gastos a lo largo de la vida del préstamo.
¿Qué se incluye en los gastos de cierre?
Los elementos específicos incluidos en los costes de cierre varían de una transacción a otra y dependen de cada comprador, vendedor, propiedad, tipo de propiedad, tipo de préstamo e importe del préstamo.
Aunque no todos estos costes son pagados por los compradores, son numerosos:
Comisión de tasación.
En inglés se le llama appraisal fee. Cuando los compradores obtienen una hipoteca sobre una propiedad, la entidad financiera quiere saber que la propiedad vale más de lo que está prestando por ella.
Hace esto porque si no pagas, tendrán que vender tu propiedad para recuperar su dinero. Por ello, la hacen tasar. Estas tasaciones pueden pagarse por separado o añadirse al saldo del préstamo.
Tasa de inspección.
Una inspection en una hipoteca se realizan para comprobar el estado de una propiedad antes de que el prestamista conceda un préstamo.
Al igual que en el caso de la tasación, los prestamistas quieren asegurarse de que la propiedad sobre la que conceden el préstamo está en buenas condiciones y no está afectada por termitas o filtraciones, por poner un ejemplo.
Además, al igual que los gastos de tasación, estos costes pueden pagarse por separado o, en ocasiones, añadirse al saldo del préstamo del comprador.
Comisiones de apertura.
Las comisiones de apertura (origination fee) de la hipoteca son un porcentaje del valor del préstamo que los prestatarios pagan para garantizar la hipoteca.
Estas comisiones pueden cubrir la comisión de apertura del préstamo (normalmente una cantidad fija), así como una comisión de solicitud que algunas entidades cobran.
Las comisiones de apertura también pueden cubrir otras tarifas cobradas por los prestamistas, los honorarios del agente de préstamos y otros costes.
Puntos de descuento hipotecario.
Algunos prestamistas ofrecen a los prestatarios la opción de reducir el tipo de interés a través de los mortgage points, a cambio de pagar por adelantado una parte de los intereses de la hipoteca.
A esto se le llama “rebajar” el tipo de interés. Por cada 1% de interés que los prestatarios pagan por adelantado, normalmente pueden reducir el tipo de interés durante el plazo de su préstamo en aproximadamente un 0,25%.
Prima del seguro hipotecario.
Si realizas un pago inicial inferior al 20%, la entidad prestamista puede exigirte que contrates un seguro hipotecario privado (PMI), que puede implicar el pago de primas por adelantado.
Si tienes una hipoteca gubernamental, como uno de la FHA o del USDA, tendrás que pagar las primas del seguro hipotecario que ofrecen esos programas.
Impuestos inmobiliarios prorrateados.
Cuando alguien vende una propiedad, suele estar obligado a pagar los impuestos inmobiliarios correspondientes a la parte del año en que ha tenido la propiedad. Se les llama property tax prorations.
Esto se debe a que el comprador pagará los impuestos inmobiliarios de todo el año cuando reciba la factura del impuestos prediales (property taxes) en el siguiente ciclo de facturación.
El vendedor simplemente está acreditando los impuestos inmobiliarios adeudados por la parte del año en que fue dueño de la propiedad.
Comisiones inmobiliarias.
Las comisiones inmobiliarias suelen ser pagadas por los vendedores cuando las propiedades se ponen a la venta.
Estos costes suelen suponer al menos entre el 5% y el 6% del precio de compra, pero pueden ser del 10% o más, según el agente y el tipo de propiedad.
Tasa de registro.
Cuando alguien compra un inmueble, debe presentar una nueva escritura que muestre su propiedad en el registro local del condado.
Este documento muestra la nueva titularidad de la propiedad. Los condados suelen cobrar una tasa nominal por presentar la nueva escritura.
Impuesto sobre el timbre.
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales (transfer tax) se adeuda cuando la propiedad de un inmueble se transfiere de un vendedor a un comprador.
En muchos casos, estos impuestos son pequeños, pero pueden ser sustanciales en algunas zonas del país.
Tasa de encuesta.
Si no se ha hecho un estudio en un tiempo determinado o no está claro en las escrituras anteriores, una propiedad puede necesitar un nuevo estudio antes de preparar la nueva escritura.
Los agrimensores trazan las dimensiones de una propiedad para crear un mapa que describa los límites legales y las características del terreno.
Los estudios también son necesarios si alguien está comprando parte de una parcela o comprando varias parcelas que pueden combinarse como parte de la venta.
Título de la tasa.
Se trata de una tarifa que un abogado o una empresa de títulos cobra por comprobar el título de una propiedad.
Como parte de este proceso, el abogado comprueba que el vendedor puede transmitir un título limpio y que no hay embargos ni otros gravámenes.
También preparan una nueva escritura como parte de la venta. El coste de estos servicios suele oscilar entre unos cientos y unos miles de dólares, dependiendo del estado en el que se viva.
Seguro de título.
El seguro de título (title insurance) protege al comprador en caso de que haya problemas con el título desde antes de la compra o si surgen problemas más tarde si, por ejemplo, alguien presenta una escritura fraudulenta intentando tomar posesión de la propiedad que has comprado.
Si ocurre algo que reduzca el interés del comprador en tu propiedad, el seguro de título cubrirá el coste de arreglarlo.
Conclusión.
Los gastos de cierre que se deben cuando alguien compra una propiedad pueden ser considerables. Los costes de cierre específicos varían según el tipo de propiedad que se compre, si se utiliza financiación e incluso el acuerdo de compra específico. Mientras que algunos de estos elementos son pagados por los vendedores, los compradores deben esperar pagar entre el 2% y el 5% del precio de compra por adelantado como gastos de cierre, además de su pago inicial.