Entender el método BRRRR de inversión inmobiliaria
El método BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) es una estrategia de inversión inmobiliaria que consiste en remodelar una propiedad en dificultades y alquilarla en un primer paso.
El siguiente paso consiste en refinanciarla en efectivo con el fin de comprar propiedades y comenzar de nuevo.
Una de las principales diferencias entre el método BRRRR y una estrategia de inversión inmobiliaria convencional es que se centra en la inversión en propiedades en dificultades y en la refinanciación de la propiedad adquirida para comprar otra.
Si eres un inversor inmobiliario que está considerando este tipo de estrategia, sigue leyendo para conocer cómo funciona el Método BRRRR, sus pros y sus contras y si es el método adecuado para tus objetivos financieros o de inversión.
Cómo funciona el método BRRRR.
Si se hace correctamente, el método BRRRR puede proporcionar ingresos pasivos y un método rotativo para comprar y poseer propiedades de alquiler. El método funciona a través de los siguientes pasos:
Compra una propiedad.
La vivienda que compres debe ser una propiedad en dificultades. Debe necesitar algunas reformas para estar perfecta y lista para alquilar. Debido al estado de la vivienda, es probable que su compra sea más barata.
Rehabilitar la propiedad.
Dado que la propiedad no debe estar en las mejores condiciones, es posible que requiera muchas reformas. En este paso, se renovará la propiedad para realizar mejoras estructurales, de seguridad y estéticas y prepararla para los inquilinos.
Alquilar la vivienda.
Determina el precio del alquiler y encuentra personas o familias que busquen una propiedad en renta.
Solicita una refinanciación en efectivo de la propiedad.
Con una refinanciación en efectivo, conviertes tu capital en efectivo. Accedes a más capital solicitando una hipoteca más grande o pidiendo prestado más dinero del que debes actualmente.
El dinero puede utilizarse para cualquier cosa, pero la idea es usarlo en la compra de otra propiedad.
Utiliza el dinero de la refinanciación para comprar otra propiedad.
En este último paso, empezarás el proceso de nuevo. Utilizando los fondos en efectivo de tu refinanciación, comprarás otra propiedad en dificultades o que se vende en corto, la rehabilitas antes de alquilarla y solicitas una hipoteca para esa nueva propiedad.
Consejos para cada paso.
Al practicar el método BRRRR, es importante realizar los siguientes pasos en su orden exacto. Aquí tienes algunos consejos para seguir cada paso del acrónimo.
Compra.
Dado que la estrategia BRRRR se basa en la compra de una propiedad en dificultades que necesita actualizaciones y reparaciones, puede ser difícil obtener una hipoteca tradicional sobre dicha vivienda recién comprada.
Esto se debe a varias razones. La mayoría de los prestamistas exigen una tasación de la propiedad, pero el valor es difícil de evaluar en este tipo de propiedades.
Dependiendo del tipo de préstamo que se obtenga, es posible que la propiedad también tenga que pasar unas directrices específicas para poder optar a una hipoteca.
Lo más probable es que una propiedad en dificultades, como la que quieres comprar, no cumpla esos requisitos. Antes de descartar por completo la financiación, habla con un prestamista para ver si tienes alguna opción.
Puede ser posible utilizar un HELOC (home equity line of credit) o un préstamo de dinero duro para financiar la compra, pero estas opciones pueden ser de alto riesgo y a menudo no se recomiendan.
Al comprar una propiedad en dificultades, es importante calcular el valor después de la reparación (After Renovation Value o ARV). El ARV es el valor estimado de la vivienda después de renovarla o rehabilitarla.
Para determinar el ARV, se compara el resultado final previsto de la vivienda con otras similares, o comparables, que se hayan vendido recientemente en la zona.
Estas viviendas deben ser similares en cuanto a tamaño, número de dormitorios y baños, edad, tipo de construcción y estado.
A la hora de decidir cuánto ofrecer por la vivienda, sigue la regla del 70% en el sector inmobiliario. Evita invertir más del 70% del valor real de la propiedad. Por ejemplo, si el ARV de una casa es de 300.000 dólares, no deberías pagar más de 210.000 dólares por ella.
Rehabilitación.
A la hora de rehabilitar la casa, las primeras mejoras que tendrás que hacer son las que permitan adecuar la casa a las normas y hacerla segura para vivir. A continuación, querrás identificar los tipos de mejoras que realmente aumentarán el valor.
Estas reformas pueden incluir la actualización de la cocina y el baño, la mejora del atractivo de la acera y la instalación de ventanas, electrodomésticos y otras características de eficiencia energética.
Antes de iniciar el proyecto, asegúrate de elaborar un presupuesto y un calendario realistas.
Alquilar.
Es importante encontrar inquilinos antes de refinanciar (el siguiente paso) porque los prestamistas generalmente no refinanciarán hasta que la propiedad tenga inquilinos.
A la hora de elegir a los inquilinos, hay que buscar ciertas cualidades:
- Un buen historial de pagos puntuales.
- Un trabajo estable con ingresos constantes.
- Un buen informe de crédito.
- Ningún comportamiento delictivo ni historial de desahucios.
- Referencias positivas.
Puedes encontrar esta información reuniéndote con el posible inquilino, haciéndole rellenar una solicitud, revisando su informe de crédito, pidiendo referencias y realizando una comprobación de sus antecedentes.
Por supuesto, deberás asegurarte de que obtienes su consentimiento y de que cumples todas las leyes de vivienda.
A la hora de determinar el monto mensual del alquiler, querrás asegurarte de que es justo para el inquilino y de que te produce un flujo de caja positivo.
Puedes determinar el monto restando los gastos totales de propiedad y alquiler de la vivienda del importe total del alquiler mensual que cobrarás.
Supongamos que cobras 1.500 dólares al mes de alquiler y que el pago de la hipoteca es de 800 dólares. Si no hay otros gastos, tu flujo de caja es de 700 dólares al mes.
Consulta las tarifas de alquiler comparables para ayudarte a encontrar el precio adecuado.
Refinanciación.
En el método BRRRR, solicitas una refinanciación con pago en efectivo para poder utilizar el dinero en la compra de otra propiedad en dificultades para venderla y alquilarla.
Para ello, tendrás que encontrar una entidad financiera que ofrezca una refinanciación en efectivo (Cash-Out Refinance) y tendrás que cumplir los requisitos de la nueva hipoteca.
Aunque el prestamista tendrá sus propios requisitos, deberás cumplir un requisito de puntuación crediticia (credit score) mínima, normalmente alrededor de 620 para una refinanciación en efectivo.
También hay que tener en cuenta el DTI (debt-to-income ratio o proporción entre deuda e ingresos). Este debe ser de máximo un 50%. Si tienes patrimonio en vivienda, será más fácil.
También es posible que debas ser propietario de la vivienda durante un tiempo determinado antes de poder obtener una refinanciación en efectivo.
Ten en cuenta que también necesitarás una tasación y que puede haber tasas adicionales, incluidos los gastos de cierre, que tendrás que pagar para hacer el préstamo.
Repite.
En el último paso del Método BRRRR, volverás a repetir los pasos anteriores, en el mismo orden que antes.
Si quieres seguir repitiendo estos pasos, es una buena idea tomar notas cada vez que pases por el proceso para poder aprender de los errores del pasado.
Ventajas y desventajas del método BRRRR.
Antes de decidirse por la estrategia BRRRR, asegúrese de sopesar los pros y los contras para asegurarse de que es la estrategia de inversión adecuada para ti.
Ventajas del método BRRRR.
Algunas de las ventajas del método BRRRR incluyen la posibilidad de obtener un ingreso pasivo, aumentar tu cartera de alquileres, crear un patrimonio durante el proceso de rehabilitación y repetir el proceso siempre que puedas.
Contras del método BRRRR.
Algunos de los contras que hay que tener en cuenta son el coste y el trabajo necesario para rehabilitar la casa.
Además, como es posible que no puedas solicitar una hipoteca tradicional sobre la vivienda, probablemente tengas que optar por un préstamo con un interés más caro o más arriesgado.
¿Y qué ocurre si, cuando vayas a refinanciar, obtienes menos dinero del que tenías previsto en un principio? Ten en cuenta que este método también requiere paciencia.
Además de esperar a que se completen las reformas, también hay que esperar el tiempo necesario para ser propietario de la vivienda antes de poder obtener una refinanciación en efectivo.
Considera también que puede llevar tiempo encontrar buenos inquilinos para alquilar tu casa.
Alternativas al método BRRRR.
Si decides que el método BRRRR no es la estrategia de inversión inmobiliaria adecuada para ti, hay otras estrategias que puedes investigar.
La estrategia de inversión tradicional consiste en comprar una vivienda en buenas condiciones (mediante una hipoteca tradicional o pagando en efectivo) y alquilarla a cambio de ingresos por alquiler.
Los ingresos por alquiler pagan básicamente la hipoteca y cualquier ingreso extra se puede utilizar como se quiera, aunque sería inteligente destinarlo a pagar la hipoteca más rápidamente.
Una estrategia más creativa podría ser la inversión inmobiliaria por crowdfunding. Este nuevo enfoque utiliza la financiación de un amplio abanico de inversores que reúnen su dinero para comprar bienes inmuebles.
Esto permite a las personas realizar inversiones por menos dinero y trabajo, sin dejar de cosechar las recompensas.
Conclusiones.
El método BRRRR puede producir ingresos pasivos y permite reconstruir tu cartera inmobiliaria una y otra vez.
Sin embargo, se necesita paciencia para rehabilitar la vivienda, encontrar inquilinos y esperar una temporada antes de poder obtener una refinanciación en efectivo.
Es importante tener en cuenta estos pros y contras antes de planificar tu próxima inversión BRRRR.