Títulos de propiedad: Lo que debes saber
La propiedad inmobiliaria es muy compleja legalmente. Piénsalo: en la mayoría de las compras que realizamos, basta con ir a la tienda, entregar algo de dinero en efectivo y obtener la compra y el recibo.
Nadie cuestionará nunca si el artículo en cuestión es realmente tuyo o no. Comprar una casa es, obviamente, un asunto totalmente distinto.
Cuando compres una casa, tendrás que pasar por el proceso de toma de posesión, lo que significa que se convierte en el propietario legal de la casa.
Veamos qué es un título de propiedad y qué deben saber los compradores de viviendas.
Definición de un título de propiedad.
Un título de propiedad representa todos los derechos legales que se tienen sobre una propiedad y el uso de esta.
Un título de propiedad no es un documento; es un concepto utilizado para establecer el “paquete de derechos” del propietario.
Este conjunto de derechos engloba todos los derechos que conlleva ser propietario. Significa que tienes derecho a: poseer la propiedad (Derecho de Posesión o Right of possession).
Pero también tienes derecho a usarla (Derecho de Control o Right of Control) y disfrutarla (Derecho de Disfrute o Right Of Enjoyment) como quieras; a vender, alquilar o transferir la propiedad (Derecho de Disposición o Right Of Disposition); así como de limitar quién puede entrar en la propiedad (Derecho de Exclusión o Right of Exclusion).
Estos derechos pueden estar limitados por la ley, las servidumbres o gravámenes sobre la propiedad o las normas de la asociación de propietarios o Homeowners Association (HOA) de la localidad.
Por ejemplo, aunque sueles tener derecho a limitar quién puede entrar en tu propiedad, una orden de registro legal presentada por un agente de la ley puede anular este derecho.
Y aunque te guste pintar el exterior de tu casa para que parezca una lámpara de lava, es posible que a la HOA local ni le guste, ni lo permita.
Cuando te compras una casa, hay varias formas de optar por la titularidad. Enseguida hablaremos de ello.
¿Por qué es importante un título de vivienda?
La cadena de titularidad o Chain of Ownership se refiere al historial de propiedad de una vivienda.
Cuando una casa está en proceso de venta, su cadena de titularidad se examinará a fondo para garantizar que el vendedor tiene realmente el derecho legal de vender la casa.
También se revisa para saber que el comprador podrá tomar posesión de la misma, sin ningún gravamen que pueda poner en peligro su propiedad o que cueste mucho dinero remediar. Esto se denomina búsqueda de títulos o title search.
Normalmente, la entidad que realiza esta búsqueda durante la transacción de compra de una vivienda es una compañía de títulos. Ellos revisarán los registros públicos para asegurarse de que el título está limpio y sin incidencias.
¿Qué hace un título de vivienda?
El título de propiedad de una vivienda nos indica quién es su propietario legal. También nos dice quién tiene derecho a la propiedad.
Se puede pensar que la persona que vende la casa es la que la posee legalmente, y que cuando te la vendan, serás el propietario legal. Pero no es tan sencillo.
Digamos, por ejemplo, que en algún punto de la cadena de titularidad de una vivienda, ésta se vendió cuando se suponía que iba a ser legada a algún heredero perdido.
Sin saberlo, compras la casa. Unos años más tarde, ese heredero perdido llama a tu puerta y la casa deja de ser tuya.
Si ese heredero es capaz de demostrar que es el legítimo propietario de la vivienda, podrías perderla.
Lo más habitual es que un propietario, a sabiendas o no, intente vender una casa que tiene algún tipo de gravamen. Tal vez tenga impuestos sobre la propiedad que nunca pagó o un contratista realizó algún trabajo en la casa y nunca se le pagó por el trabajo.
Si la venta se lleva a cabo, el nuevo propietario se hace legalmente responsable de esas deudas. Un estudio del título de propiedad suele detectar estas cosas e impedir que la venta siga adelante hasta que se resuelvan los problemas y el título esté limpio.
Si un problema con el título sale a la luz después de haber comprado la casa, el seguro del título te protegerá de cualquier pérdida financiera relacionada.
También es importante conocer la forma en que tienes el título de tu propiedad. Los copropietarios, los gravámenes y las servidumbres pueden limitar lo que puedes hacer como individuo con su propiedad.
Título Versus Escritura.
Recuerda que un título de propiedad se refiere a la propiedad legal de un inmueble. No es un documento. Si tienes el título de una propiedad, eres su dueño.
Una escritura de propiedad (Deed en inglés) es el documento que transfiere oficialmente la propiedad del inmueble de su anterior propietario al nuevo.
Cuando compres una casa, el vendedor firmará este documento, cediéndote la casa. A continuación, la escritura se presentará en la oficina gubernamental correspondiente a tu condado, como el secretario o el registro de escrituras.
Esencialmente, la escritura es el documento físico que demuestra que tú tienes la titularidad de tu vivienda.
Tipos de titularidades de vivienda.
Hay varias formas en que los propietarios pueden tener el título de una propiedad. A continuación hablaremos de algunas de las formas más comunes en que un propietario puede tener la titularidad y cómo suelen funcionar
Estos diferentes métodos pueden cambiar la forma en que se dividen los intereses de la propiedad entre los copropietarios y a quién se transmitirá ese interés cuando un propietario fallezca.
Sin embargo, los tipos de titularidad disponibles para ti y los detalles de esos tipos pueden variar en función de las leyes de cada estado.
Propiedad exclusiva.
Este método de titularidad es bastante sencillo. Un propietario único tiene el título de una propiedad sólo a su nombre; no comparte el interés de la propiedad con nadie más.
Este tipo de propiedad es el más utilizado por los propietarios solteros o los individuos casados que quieren ser el único dueño de la propiedad.
Si eres una persona casada que compra una propiedad como único propietario, es posible que tu cónyuge tenga que renunciar formalmente a su derecho a esa propiedad mediante la firma de una escritura de renuncia o Deed of Renunciation.
Cuando un propietario único fallece, quién obtendrá la propiedad de la vivienda depende de si el finado tenía o no un testamento.
Si lo tenía, la propiedad pasará a los herederos designados en el testamento. Si no tenía testamento, la vivienda se transmitirá de acuerdo con la ley estatal.
Bienes comunitarios.
Arizona, California, Idaho, Luisiana, Nevada, Nuevo México, Texas, Washington y Wisconsin son lo que se conoce como estados de propiedad comunitaria (community property). En castellano también se conoce como sociedad de gananciales o sociedad conyugal.
En los estados con community property se considera que cualquier propiedad obtenida por uno de los cónyuges durante el matrimonio pertenece por igual a ambos.
Cuando se trata de la propiedad de una vivienda, esto significa que ambos cónyuges tienen la titularidad de la vivienda como bienes gananciales.
Dependiendo de las leyes de cada estado, este tipo de propiedad puede o no incluir lo que se conoce como derecho de supervivencia o right of survivorship en inglés.
El derecho de supervivencia significa que cuando uno de los propietarios fallece, su interés de propiedad se transfiere automáticamente al propietario o propietarios vivos sin tener que pasar por el proceso de sucesión.
El derecho de supervivencia establece que si marido y mujer son propietarios de una casa y el marido fallece, la mujer se convertirá automáticamente en la única propietaria de la casa.
Si no hay derecho de supervivencia que aplique, ambos cónyuges son libres de legar su parte de los bienes a quien deseen.
Propiedad conjunta.
La copropiedad (Co-ownership) permite que dos o más copropietarios compartan a partes iguales un interés indivisible en una propiedad.
Esto significa que cada copropietario tiene el mismo derecho sobre la totalidad de la propiedad, y que el interés de la propiedad se suele dividir por igual. En el caso de que haya dos copropietarios, ambos tendrían un interés del 50% en la propiedad.
Cuando los copropietarios son titulares de esta manera, se les concede el derecho de supervivencia mencionado más arriba.
Por eso, tu parte no puede ser legada a otros y pasará automáticamente a tu copropietario a tu muerte en caso de que no haya más de dos copropietarios.
Sin embargo, dependiendo de las leyes de cada estado, uno de los coarrendatarios podría romper unilateralmente el acuerdo de copropiedad y convertirlo en un acuerdo de tenencia en común. Esto permite legar la propiedad a otros.
Este tipo de propiedad es muy popular entre los matrimonios.
Tenencia en común.
La tenencia en común (Tenancy in Common) permite que dos o más personas sean copropietarias de una propiedad, con el interés de propiedad dividido como ellos elijan.
En un contrato de tenencia en común, un copropietario puede poseer un 75% de la propiedad mientras que el otro posee el 25%. Sin embargo, todos los copropietarios tienen el mismo derecho a poseer toda la propiedad.
Este tipo de propiedad es común entre las parejas no casadas. Con la tenencia en común, cada propietario tiene derecho a vender, regalar o hacer lo que quiera con su participación (share) en la propiedad.
Esto incluye el derecho a legar a quien quieran, ya que la tenencia en común no incluye el derecho de supervivencia.
Tenencia entera.
Se le conoce como Tenancy in entirety en inglés. Este tipo de propiedad sólo se realiza con las parejas casadas, y no es una opción en todos los estados.
Con la tenencia por completo, una pareja casada es considerada como una sola entidad legal a los efectos de la propiedad.
La tenencia por completo incluye el derecho de supervivencia. Cada uno de los cónyuges necesita el permiso del otro para poder vender, transferir o gravar la propiedad o su interés en ella.
Fideicomiso en vida.
Algunos propietarios pueden decidir que la mejor manera de gestionar la propiedad de sus bienes es ponerlos en un fideicomiso en vida (Owning trust) .
Este tipo de propiedad implica que tus bienes inmuebles se mantienen en un fideicomiso por ti y para ti; eres tanto el fideicomisario como el beneficiario.
Al momento de fallecer, los activos de tu fideicomiso se distribuirán según tus instrucciones sin tener que pasar por el proceso de sucesión.
¿Cómo puedo proteger el título de mi casa?
La mejor manera de evitar problemas con el título es hacer que un profesional realice una búsqueda de títulos en la propiedad que planeas comprar. También puedes asegurarte contra futuras reclamaciones con un seguro de título.
Si estás comprando tu casa con una hipoteca, el banco o prestamista exigirá una búsqueda de títulos y una póliza de seguro de título del prestamista.
Esto les protege financieramente contra cualquier reclamación contra el título de su casa. El comprador paga estos costes como parte de los gastos de cierre.
Además, suele ser habitual que el vendedor cubra el coste de la póliza de seguro del título del comprador.