Guía de programas, préstamos y subvenciones para compradores primerizos de vivienda
Hay muchas cosas en las que pensar a la hora de comprar una casa, y es normal tener preguntas, sobre todo si eres un comprador primerizo.
No importa si quieres saber cuales son las mejores manera de obtener asistencia para el pago inicial o si necesitas ayuda para los gastos de cierre, tal vez te vendrían bien algunos consejos generales para el comprador de vivienda primerizo.
A continuación, encontrarás información de algunos de los programas más ventajosos que tienes a la mano. Después de leer esta guía, sabrás qué opciones puedes escoger.
Tipos de programas para compradores de vivienda por primera vez.
Lo sabemos: los costes de compra de una vivienda en Estados Unidos pueden parecerle abrumadores a cualquiera.
Por suerte, hay varias opciones de ayuda para el pago inicial y los costes de cierre, incluidos los programas benéficos y aquellos patrocinados por el gobierno federal.
Los créditos fiscales locales y federales pueden atenuar los gastos, y hay programas educativos que pueden ofrecer ayuda en cada paso.
Ayuda al pago inicial.
El pago inicial es un gran gasto cuando se compra una casa, y es necesario para la mayoría de los tipos de hipotecas.
Aunque muchos compradores de vivienda primerizos creen que necesitan un pago inicial del 20% para obtener una hipoteca, muchas entidades financieras conceden préstamos a los compradores por primera vez con tan solo un 3% de pago inicial.
Préstamos DPA.
¿No estás seguro de poder cubrir el pago inicial por tu cuenta? Puedes obtener una ayuda para el pago inicial (o Down Payment Assistance: DPA) a través de algunos tipos específicos de créditos para reducir la cantidad de dinero que debes poner.
Algunas opciones son las segundas hipotecas (Second Mortgages), los préstamos de pago diferido (Deferred Payment Loan) y los préstamos condonados.
Los préstamos estructurados como segunda hipoteca deben pagarse al mismo tiempo que la hipoteca principal.
Por otro lado, los préstamos de pago diferido deben pagarse en su totalidad cuando te mudes, vendas, refinancies o canceles tu hipoteca principal.
Los préstamos también pueden ser condonados durante un número determinado de años, pero tendrán que ser devueltos cuando te mudes, vendas, refinancies o pagues tu hipoteca principal si te mudas antes de que expire ese número de años o si incumples las condiciones de la condonación.
Subvenciones DPA.
Es posible que puedas obtener la DPA a través de subvenciones, que no necesariamente tienen que ser devueltas. Los requisitos del programa para los préstamos y las subvenciones pueden variar.
Por esto, es mejor consultar con el ayuntamiento o con el gobierno estatal para obtener detalles sobre cualquier programa de ayuda para el pago inicial orientado a compradores primerizos.
Préstamos con garantía del Estado.
Un préstamo respaldado por el gobierno federal también puede ayudar a que los compradores de vivienda primerizos reúnan los requisitos necesarios para comprar casa sin pago inicial.
Deducciones fiscales.
Lamentablemente, ya no se puede aprovechar el crédito de 7.500 dólares de la Ley de Vivienda y Recuperación Económica para los compradores de primeras viviendas. Dicho programa terminó en 2010. A pesar de eso, hay otras alternativas.
Puedes ahorrar dinero en impuestos a través de varias deducciones. Las deducciones federales y estatales pueden reducir tu renta imponible.
Por ejemplo, puedes deducir de tus impuestos federales el importe total de los costes del seguro hipotecario de una vivienda principal y de una vivienda de vacaciones si tu hipoteca tiene un valor inferior a 750.000 dólares o 375.000 dólares si estás casado y presentas una declaración por separado.
Esta deducción se ha ampliado año tras año. Incluye el seguro hipotecario privado (PMI) y las primas de seguro hipotecario (MIP) asociadas a los préstamos de la FHA.
También incluye las tasas de garantía de los préstamos del USDA y la tasa de financiación de los préstamos del VA.
Puedes deducir el coste de los intereses pagados durante el año sobre los importes de los préstamos hasta los límites mencionados para una vivienda principal y una segunda vivienda.
Una última alternativa: puede haber deducciones y créditos adicionales disponibles a través del gobierno estatal o local.
Asistencia para el cierre.
Al igual que la ayuda para el pago inicial, existen programas privados y patrocinados por el gobierno que pueden ayudarte a pagar los costes de cierre.
Los costes de cierre son tasas adicionales que se pagan al final del proceso hipotecario. Suelen representar entre el 3 y el 6% del coste total del préstamo hipotecario.
Al igual que la ayuda para el pago inicial, la ayuda para los costes de cierre puede obtenerse mediante una subvención o un préstamo.
También puedes dividir costes de cierre con el vendedor, si está de acuerdo, por supuesto. El vendedor puede ayudar con los honorarios de los abogados, los servicios de impuestos inmobiliarios y el seguro del título.
Recuerda que puedes pagar los gastos de cierre por adelantado, y así reducir el tipo de interés y abonar a los impuestos sobre la propiedad.
Educación para el comprador de vivienda primerizo.
Puedes aprovechar los programas y recursos educativos en línea si no estás seguro de cómo empezar a buscar una vivienda.
Una buena conferencia acerca del mercado inmobiliario puede ser gratuita o de bajo precio, y te enseñará las opciones de hipotecas, el proceso de compra y cómo solicitar este tipo de créditos.
Examina los cursos inmobiliarios en línea y busca aquellos dirigidos a quienes compran una vivienda por primera vez.
Programas federales para compradores de vivienda primerizos.
Al comprar una vivienda, puedes beneficiarte de los programas del gobierno federal, estatal y local. Los programas federales están abiertos a cualquier ciudadano o residente legal de los EE.UU.
Aunque no todo el mundo puede acogerse a todos los programas, no es necesario vivir en un estado concreto para obtener ayuda federal.
Estos son algunos de los programas federales más populares para quienes compran una vivienda por primera vez.
Préstamos con garantía del Estado.
Los préstamos respaldados por el gobierno pueden permitirte obtener una vivienda con un pago inicial bajo o una puntuación crediticia muy baja.
El gobierno asegura los préstamos respaldados, lo que significa que representan menos riesgo para un prestamista.
Esto también significa que los prestamistas pueden ofrecerte un tipo de interés más bajo. Actualmente existen tres opciones de préstamos respaldados por el gobierno: Préstamos FHA, préstamos USDA y préstamos VA. Cada programa tiene su propia lista de requisitos.
Good Neighbor Next Door.
¿Eres un profesor de preescolar o primaria, un técnico de emergencias médicas, un bombero o un agente de la ley? Puedes aprovechar el programa “Good Neighbor Next Door”, patrocinado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
El programa Good Neighbor Next Door ofrece un generoso 50% de descuento en determinadas propiedades del HUD.
Las propiedades disponibles son ejecuciones hipotecarias y son muy asequibles, incluso sin el descuento. Puede ver una lista de propiedades disponibles en el sitio web del programa HUD.
Programa HomePath ® Ready Buyer™.
Fannie Mae ofrece a los compradores de vivienda por primera vez la oportunidad de comprar una propiedad ejecutada por tan sólo el 3% de enganche con su programa HomePath ®. Usted puede incluso solicitar hasta el 3% de sus costos de cierre de vuelta a través del programa también. Las viviendas de Fannie Mae se venden tal y como están, por lo que es posible que tenga que reparar algunas cosas antes de que su nueva vivienda esté lista para vivir. Sin embargo, la asistencia para los costos de cierre puede ayudar a que sea más posible cubrir estos gastos.
El programa HomePath ® Ready Buyer™ sólo está disponible para los compradores por primera vez que quieren vivir a tiempo completo en una casa que están buscando para comprar. Tendrá que tomar y aprobar el curso Marco de Propiedad de Vivienda de Fannie antes de cerrar.
Programas estatales y locales para compradores de vivienda por primera vez.
La mayor parte de las ayudas públicas para la compra de vivienda proceden de programas estatales y locales. Los programas individuales varían según la ubicación.
Puede ver una lista completa de recursos de compra específicos de cada estado en el sitio web del HUD.
Programas benéficos o sin ánimo de lucro para el comprador primerizo.
Es posible que cumplas los requisitos para recibir ayuda de una organización benéfica o sin ánimo de lucro si tienes ingresos bajos o moderados.
Las organizaciones sin ánimo de lucro suelen tener requisitos de ingresos que determinan quién puede recibir ayuda.
Las organizaciones benéficas y sin ánimo de lucro son organizaciones no gubernamentales que pueden ofrecerte recursos educativos y financieros para la compra de una vivienda.
Hábitat for Humanity.
Una de las organizaciones sin ánimo de lucro más conocidas en el ámbito de la vivienda es Hábitat para la Humanidad, una organización internacional que ofrece viviendas “sencillas, decentes y asequibles” para familias con bajos ingresos.
Hábitat para la Humanidad es la mayor constructora sin ánimo de lucro del mundo, con más de 800.000 casas construidas.
Los voluntarios construyen casas para los necesitados, y Hábitat para la Humanidad no obtiene ningún beneficio por la casa después de cerrar la venta. Esto hace que sus casas sean mucho más asequibles que las opciones locales.
Corporación de Asistencia al Vecindario de América (NACA).
La Neighborhood Assistance Corporation of America (NACA) es otra organización sin ánimo de lucro de ámbito nacional que puede ayudarte a comprar una vivienda.
NACA ofrece a los hogares “financieramente inestables” asesoramiento y educación hipotecaria.
Los miembros del equipo de NACA también ayudan a las familias de bajos ingresos a encontrar prestamistas dispuestos a trabajar con ellos.
Los préstamos NACA no tienen requisitos de pago inicial ni costes de cierre, ni tampoco exigen una puntuación crediticia mínima, y pueden ofrecerte una visión más personalizada de las posibles vías para ser propietario de una vivienda.
Al igual que los programas gubernamentales, muchas organizaciones benéficas y sin ánimo de lucro son específicas de cada región.
El HUD mantiene una lista actualizada de las organizaciones sin ánimo de lucro aprobadas en cada estado y condado. Puedes obtener más información sobre los programas locales de vivienda disponibles para ti visitando el sitio web del HUD.
Programas de compra de vivienda primeriza patrocinados por el empresariado.
¿Sabías que la empresa para la que trabajas puede contribuir a la compra de tu vivienda? Algunos empleadores están adoptando ahora incentivos de vivienda para ayudar a los empleados a cubrir los pagos iniciales y los costes de cierre.
Tu empresa puede concederte una subvención o un préstamo condonable a lo largo del tiempo, y el sindicato también puede ofrecerte ayuda para el cierre.
Los programas patrocinados por la empresa a los que puedes recurrir dependen de lo que ofrezca tu empleador. No todos los empleadores ofrecen ayudas a la vivienda o al cierre.
Los programas de vivienda asistida por el empleador suelen ser esfuerzos conjuntos entre los gobiernos estatales y los empleadores.
Concierta una reunión con tu jefe o representante de recursos humanos y pregunta si tu lugar de trabajo ofrece algún tipo de ayuda para el pago inicial o los costes de cierre.
Información adicional sobre los programas de vivienda para compradores primerizos.
No puedes obtener los beneficios de primer propietario si posees una propiedad de alquiler o de inversión, aunque no vivas en ella.
Si optas por un préstamo respaldado por el gobierno, como un préstamo USDA, un préstamo VA o un préstamo FHA, hay varios prerrequisitos.
Ten en cuenta que tu casa también tiene que cumplir ciertas normas de seguridad estrictas antes de poder optar a él. Los programas gubernamentales locales y estatales también suelen tener restricciones de ingresos.
Las deducciones fiscales y los programas patrocinados por la empresa suelen ser más flexibles. Puedes deducir el seguro hipotecario de tu vivienda personal aunque tengas otras propiedades, hasta los límites mencionados anteriormente.
Los programas patrocinados por el empleador dependen enteramente de la discreción del empleador y del patrocinador estatal, si lo hay.
Muchos programas de asociación con el empleador estatal también utilizan la regla de los 3 años mencionada anteriormente para decidir quién es y quién no es considerado un comprador de vivienda por primera vez.
Conclusiones.
Los compradores de vivienda por primera vez tienen acceso a muchas subvenciones, préstamos y ayudas financieras que pueden facilitar la compra de una vivienda.
Las ayudas para la compra de una vivienda por primera vez pueden incluir ayudas para los pagos iniciales y los costes de cierre, créditos fiscales o educación.
Es posible que puedas obtener ayuda del gobierno local, estatal o federal si cumples los requisitos de ingresos. También hay programas de organizaciones benéficas, sin ánimo de lucro y de empleadores. Estos programas varían según el estado.
Si estás pensando en comprar una propiedad como estudiante universitario, ten en cuenta que los préstamos escolares o Student loans pueden dificultar un poco la obtención de una hipoteca, pero deberían aplicarse los mismos programas para primeros compradores.