Cómo Comprar una casa
¿Estás preparado para asumir el reto de comprar una vivienda? No será fácil, pero al final, cuando veas a tus hijos crecer en una propiedad que te pertenece, te darás cuenta que valió la pena.
Antes de asumir ese reto, asegúrate de leer esta guía de cómo hacerlo.
Cómo comprar una casa en 12 pasos.
La mayoría de las compras de viviendas implican los siguientes 12 pasos:
- Decidir si se está preparado para comprar una casa.
- Calcular la cantidad de casa que puedes permitirte.
- Ahorrar para el pago inicial y los gastos de cierre.
- Obtener la preaprobación de una hipoteca.
- Encontrar el agente inmobiliario adecuado.
- Empezar a buscar en el mercado.
- Hacer una oferta por una oferta.
- Realizar una inspección de la casa.
- Obtener una valoración de la propiedad.
- Pedir reparaciones o créditos.
- Hacer un recorrido final.
- Cierre de la venta e hipoteca.
Veamos con más detalle lo que implica cada uno de estos pasos y lo que harás en el camino.
Paso 1: ¿Estás preparado para comprar una casa?
Comprar una casa es un compromiso importante, en la mayoría de los casos es un compromiso para toda la vida.
Antes de empezar a buscar propiedades o comparar opciones hipotecarias, debes asegurarte de que estás preparado para ser propietario.
Veamos algunos de los factores que deben tener en cuenta los compradores de viviendas y que suelen exigir la atención de los prestamistas o loaners.
Ingresos y situación laboral.
Tu prestamista no sólo querrá ver cuánto dinero ganas. También estará interesado en tu historial laboral (normalmente de unos 2 años desde el presente hacia el pasado) para asegurarse de que tu fuente de ingresos es estable y fiable.
Preparar tus ingresos para el análisis del banco consistirá en reunir la documentación adecuada para demostrar que tienes un empleo estable.
Si recibes pagos por nómina, probablemente sólo tendrás que presentar talones de pago recientes y formularios W-2.
En cambio, si eres autónomo, tendrás que presentar tus declaraciones de la renta y otros documentos que te pida el prestamista.
Relación deuda-ingresos.
La relación deuda-ingresos o Debt-to-Income ratio (DTI) es otro instrumento financiero que los prestamistas hipotecarios utilizan para evaluar tu solicitud de préstamo.
Tu DTI ayuda al prestamista a ver qué parte de tus ingresos mensuales se destina a la deuda. De este modo pueden evaluar la cantidad de deuda hipotecaria que tú puedes asumir.
El DTI se calcula dividiendo tu deuda mensual entre tus ingresos brutos mensuales. En tus deudas mensuales se incluyen pagos mínimos de tarjetas de crédito, pagos de préstamos, etc.
Por ejemplo, si tus deudas mensuales suman un total de 2.000 dólares al mes y tus ingresos brutos mensuales son de 6.000 dólares, su DTI es de 2.000 dólares/ 6.000 dólares, es decir, el 33%.
El prestamista utilizará las deudas que aparecen en tu informe de crédito para calcular tu DTI.
Es conveniente que revises tu DTI antes de solicitar un préstamo. En la mayoría de los casos, necesitarás un DTI del 50% o menos para poder optar a una hipoteca, aunque esta cifra varía en función del prestamista, el tipo de préstamo y otros factores.
Activos líquidos.
Incluso con la ayuda de una hipoteca, seguirás necesitando activos líquidos para financiar la compra de una vivienda:
Pago inicial.
Es posible comprar una casa sin pagar nada de entrada o down payment, pero la mayoría de los propietarios necesitan tener algo de dinero en efectivo para el pago inicial.
El pago inicial es el primer pago importante que se realiza en el préstamo. La cantidad de dinero que necesitarás para el pago inicial depende del tipo de préstamo y de la cantidad de dinero que pidas prestada.
Puedes comprar una casa con tan solo un 3% de cuota inicial, aunque hay ventajas por poner más.
Gastos de cierre.
También tendrás que pagar los costes de cierre antes de mudarse a la nueva casa. Los costes de cierre son los honorarios que se pagan a la entidad crediticia y a otros terceros a cambio de la concesión del préstamo.
La cantidad concreta que pagarás en concepto de gastos de cierre dependerá de la localidad y Estado en el que vivas, así como del tipo de préstamo.
Es una buena idea estar preparado para pagar entre el 3% y el 6% del valor de la vivienda. Esta suele ser una buena estimación de cuales serán los costes de cierre.
En algunas situaciones, parte de los costes de cierre pueden incluirse en la hipoteca o ser pagados por el vendedor mediante concesiones.
Puntaje de crédito.
Tu puntaje de crédito (credit score) desempeña un papel muy importante a la hora de determinar los préstamos y los tipos de interés a los que puede optar.
El puntaje de crédito es fundamental porque indica a los prestamistas (en la mayoría de los casos se trata de bancos) el riesgo que supone prestarte dinero.
Tomar medidas para mejorar tu puntuación de crédito y reducir tu deuda puede dar grandes resultados cuando te preparas para obtener una hipoteca.
Una puntuación superior a 720 generalmente te permitirá obtener las mejores condiciones de préstamo.
Unas mejores cifras significan mejores opciones de préstamo con tipos de interés más bajos. Tu puntuación de crédito se basa en la siguiente información:
- Tu historial de pagos.
- La cantidad de dinero que debes.
- El tiempo que tienes abierto tu historial de crédito.
- Los tipos de crédito que has utilizado.
- Tu búsqueda de nuevos créditos.
¿Qué puntuación necesitas para obtener un préstamo hipotecario? La mayoría de los prestamistas exigen una puntuación de crédito de al menos 620 para poder optar a la mayoría de las hipotecas.
Voluntad de vivir en un solo lugar.
Una hipoteca puede ser un compromiso de 30 años de duración. Aunque no es necesario vivir en la casa durante todo el plazo de la hipoteca, sigue siendo una decisión importante.
Cuando se es propietario de una casa, es más difícil mudarse. A no ser que vayas a comprar una segunda vivienda, es posible que tengas que vender primero tu casa actual, lo que puede llevar tiempo.
Decide si estás preparado para vivir en tu zona actual al menos unos años más. Ten en cuenta tus objetivos profesionales, tus obligaciones familiares y otros aspectos.
Cada uno de estos factores desempeñará un papel importante en el tipo de vivienda que compres y en el lugar donde establezcas tu residencia principal.
El momento perfecto.
Decidir si es un buen momento para comprar una casa o no depende de una serie de factores personales como la disponibilidad financiera, las preferencias y el estilo de vida.
El momento perfecto también depende de condiciones externas como el mercado actual, la economía y los tipos de interés hipotecarios actuales.
En última instancia, el momento adecuado para comprar una casa depende de tu propia situación. Asegúrate de consultar a un experto financiero antes de tomar cualquier decisión financiera importante, como la compra de una casa.
Paso 2: Piensa en el tamaño y tipo de vivienda que puedes permitirte.
Una vez que decidas si estás preparado para comprar una casa, es el momento de establecer un presupuesto. Un buen punto de partida es calcular tu ratio DTI.
Analiza tus deudas e ingresos actuales y considera cuánto dinero puedes gastar razonablemente cada mes en una hipoteca.
Ser propietario de una vivienda conlleva varios costes de los que no tienes que preocuparte cuando vives pagando renta.
Deberás pagar los impuestos sobre la propiedad y mantener algún tipo de seguro hipotecario privado. Ten en cuenta estos gastos en tu presupuesto familiar cuando decidas la cantidad de casa que te puedes permitir.
Paso 3: Ahorra para el pago inicial y los gastos de cierre
Hay muchas formas de ahorrar para la compra de una vivienda, por ejemplo, mediante inversiones y cuentas de ahorro.
Si tienes familiares dispuestos a contribuir con dinero, puedes utilizar el dinero que te hayan regalado para el pago inicial guardándola en una cuenta de ahorro para vivienda.
Pero, ¿cuánto hay que ahorrar antes de comprar una casa? Veamos algunos de los principales gastos relacionados con la compra, y cuánto podría ahorrar para ellos.
Pago inicial.
El pago inicial es un pago importante y único para la compra de una vivienda. Muchos prestamistas exigen un pago inicial, ya que mitiga la pérdida que podrían sufrir en caso de que un prestatario incumpla su hipoteca.
Muchos compradores de viviendas creen que necesitan un pago inicial del 20% para comprar una casa. Esto no es cierto. Además, un pago inicial de esa cuantía no es realista para muchos compradores de vivienda por primera vez.
Afortunadamente, hay muchas opciones para los compradores que no pueden permitirse un pago inicial del 20%. Por ejemplo, se puede obtener un préstamo convencional con tan sólo un 3% de entrada.
Los préstamos de la FHA tienen un pago inicial mínimo del 3,5%. Los de VA y USDA permiten incluso que los prestatarios elegibles y cualificados den un 0% de entrada.
Hacer un pago inicial mayor tiene sus ventajas. En primer lugar, suele significar que tendrá más opciones hipotecarias.
También suele significar que tendrás una cuota mensual más pequeña y un tipo de interés más bajo. Además, si das al menos un 20% de entrada en un préstamo convencional, no tendrás que pagar el seguro hipotecario privado (PMI).
Costes de cierre.
También tendrás que ahorrar dinero para cubrir los costes de cierre, es decir, las comisiones que pagas para obtener la hipoteca.
Hay muchas variables que determinan cuánto pagarás por los costes de cierre, pero normalmente es inteligente prepararse para pagar un 3% – 6% del valor de la casa.
Un breve ejemplo: si vas a comprar una casa de 200.000 dólares, podrías pagar entre 6.000 y 12.000 dólares en costes de cierre.
Los costes de cierre dependerán del tipo de préstamo, de la entidad crediticia y del estado o ciudad donde vivas. Casi todos los propietarios pagarán por cosas como los honorarios de la tasación y el seguro del título.
Si se trata de un préstamo respaldado por el gobierno, normalmente tendrás que pagar una prima de seguro o una tasa de financiación por adelantado.
Antes del cierre, la entidad financiera de tu hipoteca te entregará un documento llamado Divulgación de Cierre, que enumera cada uno de los costes de cierre que debes cubrir y cuánto tendrás que pagar al cierre.
Revisa la Divulgación de Cierre cuidadosamente antes de cerrar para saber qué esperar y para detectar cualquier error.
Otros costes según el tipo de préstamo.
Tu tipo de préstamo también puede requerir una inspección especializada. Por ejemplo, a menudo hay que realizar una inspección de plagas antes de obtener un préstamo VA.
La mayoría de los prestamistas programarán una inspección en tu nombre y te endosarán el coste en el momento del cierre.
Estos gastos pueden parecer menores si se comparan con el resto de los costes asociados a la compra de una vivienda, pero pueden sumar, así que asegúrese de hacer un presupuesto inteligente.
Paso 4: Conseguir la preaprobación de una hipoteca.
Cuando estés listo para empezar a buscar casa, es el momento de obtener la preaprobación de una hipoteca.
Al momento de solicitar la preaprobación, la entidad financiera te suministrará una carta de preaprobación en la que se indica el importe aprobado en función de tu puntuación de crédito, tus activos y tus ingresos.
Puedes mostrarle la carta de preaprobación a un agente inmobiliario para que te ayude a encontrar casas dentro de tu presupuesto.
Para obtener una preaprobación, tienes que presentar una solicitud a una entidad financiera. El proceso de preaprobación suele consistir en responder a algunas preguntas sobre tus ingresos, tus activos y la vivienda que deseas comprar. También habrá que hacer una comprobación del crédito.
Préstamos convencionales.
Los préstamos convencionales, a veces llamados préstamos conformes, son préstamos respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac.
La mayoría de las hipotecas en Estados Unidos son préstamos convencionales. Los préstamos convencionales son siempre una opción popular para los compradores de vivienda, y se puede obtener uno con tan sólo un 3% de cuota inicial.
Préstamos FHA.
Respaldados por la Administración Federal de la Vivienda, los préstamos de la FHA suponen un menor riesgo para los prestamistas porque el gobierno los asegura en caso de que dejes de pagar.
Como resultado, los préstamos de la FHA tienen requisitos de puntuación de crédito que no son tan estrictos. Puede obtener un préstamo de la FHA con un pago inicial de tan sólo el 3,5%.
Préstamos VA.
Los préstamos VA son préstamos hipotecarios para veteranos, miembros en servicio activo de las Fuerzas Armadas y cónyuges supervivientes que reúnan los requisitos necesarios.
El beneficio más popular de los préstamos VA para los compradores de vivienda es que no se requiere un pago inicial. Los préstamos VA están asegurados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos.
Préstamos USDA.
Otro tipo de préstamo respaldado por el gobierno, el préstamo USDA, ayuda a los habitantes de zonas rurales y suburbanas a comprar casas.
Puedes obtener un préstamo del USDA con un 0% de cuota inicial, pero tu casa debe estar en una zona rural aceptable y debes cumplir las normas de elegibilidad de ingresos.
Paso 5: Encontrar el agente inmobiliario adecuado para ti.
Cuando se obtiene una hipoteca y se compra una casa, intervienen múltiples partes. Tu agente inmobiliario es tu representante durante la transacción.
Tu agente velará por tus intereses encontrando viviendas que se ajusten a tus criterios, te conseguirá visitas, le ayudará a redactar ofertas y a negociar.
Como comprador, normalmente puedes trabajar con un agente inmobiliario de forma gratuita. En la mayoría de los casos, el vendedor pagará la comisión del agente inmobiliario del comprador. La comisión suele ser del 3% del precio de compra.
Un agente inmobiliario te representa y te ayuda a entender cómo comprar una casa. El agente te mostrará propiedades, redactará una carta de oferta en tu nombre y te ayudará en las negociaciones.
Los agentes inmobiliarios son expertos en el mercado local y también pueden aconsejarte sobre cuánto ofrecer por cada propiedad.
Es posible comprar una casa sin un agente inmobiliario. Esto no es recomendable, especialmente para los que compran una vivienda por primera vez. El proceso de compra de una vivienda puede ser complicado y emotivo.
Tener un agente a tu lado puede ayudarte a navegar por el complicado mercado inmobiliario norteamericano, presentar una oferta jurídicamente sólida y evitar pagar de más por la propiedad.
¿Cómo puedes encontrar el agente inmobiliario adecuado? Empieza por pedir recomendaciones a tus familiares y amigos. Las referencias directas suelen ser la mejor manera de obtener información imparcial sobre los agentes de tu ciudad.
Paso 6: Empezar a buscar casa.
Tu agente inmobiliario te ayudará a buscar casas dentro de tu presupuesto. Es una buena idea hacer una lista de tus principales prioridades, algunas de las cuales pueden depender de si estás buscando una vivienda temporal o un hogar para toda la vida.
Ordena tus prioridades de mayor a menor importancia y muestra esta lista al agente.
Tu agente te mostrará las casas que se ajustan a esos criterios. Es posible que tengas que dedicar algún tiempo a la búsqueda de la casa perfecta, así que no te desanimes si la búsqueda te lleva más tiempo del que esperabas.
Sólo tu puedes decidir qué propiedad es la adecuada para ti. Asegúrate de ver muchas casas antes de decidir por cuál quieres hacer una oferta.
Al igual que la mayor parte del proceso de compra de una vivienda, puedes buscar casas por Internet. Una vez que encuentres una propiedad que te guste y se ajuste a tus necesidades y presupuesto, es el momento de hacer una oferta.
Paso 7: Hacer una oferta por una vivienda.
Cuando decidas hacer una oferta por una vivienda, debes presentar una carta de oferta por escrito. en inglés a esto se le llama real estate offer letter.
La carta de oferta incluye detalles sobre ti (como tu nombre y dirección actual), el precio que estás dispuesto a pagar por la casa y otros datos. También incluirá un plazo para que el vendedor responda a tu oferta.
La mayoría de las ofertas requieren también un depósito de garantía. Dicho depósito se destina al pago inicial y a los gastos de cierre si se compra la vivienda. Si aceptas la compra de la vivienda y posteriormente la cancelas, suele ser común que pierdas el depósito.
El depósito de garantía es una pequeña cantidad de dinero, normalmente entre el 1% y el 2% del precio de compra.
Tu agente casi siempre redactará la carta de oferta en tu nombre, pero puede escribirla tu mismo si lo deseas. A continuación, tu agente se pondrá en contacto con el vendedor o el agente del vendedor para presentar la oferta.
A partir de aquí, el vendedor puede responder de una de estas tres maneras:
- Aceptar la oferta: Si el vendedor acepta la oferta, puedes pasar al siguiente paso.
- Rechazar la oferta: Si el vendedor rechaza tu oferta, no te debes preocupar. Puedes optar por presentar otra oferta o pasar a otra vivienda.
- Ofrecer una contraoferta: El vendedor también puede volver con una contraoferta propia. Suele cambiar el precio de compra o las condiciones de la venta. Tú puedes aceptar la contraoferta, rechazarla o hacer otra contraoferta.
Las negociaciones pueden prolongarse durante algún tiempo después de presentar la oferta. Deja que tu agente inmobiliario te ayude a gestionar las negociaciones.
No temas retirarte si no puedes llegar a un acuerdo. Una vez que tú y el vendedor hayan acordado una oferta, es hora de pasar a la tasación y la inspección.
Paso 8: Solicitar y realizar una inspección de la vivienda.
Las entidades crediticias no suelen exigir una inspección de la vivienda para obtener un préstamo, pero aun así deberías realizar una inspección antes de comprar una propiedad.
Durante una inspección, un especialista recorrerá la vivienda y buscará problemas específicos. Comprobará los sistemas eléctricos, se asegurará de que el tejado es seguro, comprobará que los electrodomésticos funcionan y mucho más.
Una vez finalizada, el inspector te dará una lista de los problemas que él ha encontrado en la vivienda.
Cuando reciba los resultados de la inspección, revisa cada elemento línea por línea y busca los problemas más importantes.
Si una vivienda presenta un riesgo grave para la salud (como pintura con plomo o moho), pide al vendedor que arregle el problema antes de cerrar el trato.
Si no puedes llegar a un acuerdo, es posible que quieras seguir adelante y considerar otras opciones. Lee los resultados de la inspección con su agente y pregúntale si ha observado alguna señal de alarma importante.
Ten en cuenta que serás responsable de cualquier reparación importante una vez cerrada la venta. Un inodoro obstruido o un lavabo que no desagua no son problemas importantes.
Sin embargo, si la inspección de la casa revela un problema costoso como grietas en los cimientos o ventanas mal instaladas, es posible que quieras reconsiderar la compra.
Es habitual que los compradores incluyan en su oferta de compra una cláusula de contingencia de inspección de la vivienda.
En caso de que la inspección revele problemas importantes, una cláusula de contingencia (contingency clause) da a los compradores la opción de echarse atrás en la compra o negociar las reparaciones sin perder el depósito de garantía.
Paso 10: Pedir reparaciones o créditos
Después de ver los resultados de la inspección, puedes pedir al vendedor que corrija algunos de los problemas que ha encontrado. Puede hacerlo de tres maneras:
- Pide un descuento en el precio de compra teniendo en cuenta los resultados.
- Solicita que el vendedor te conceda créditos para cubrir algunos de los gastos de cierre.
- Pida que el vendedor arregle los problemas antes del cierre.
Tu agente inmobiliario presentará las solicitudes al agente del vendedor. Si vas a comprar una casa que está en venta por el propietario (FSBO), tu agente negociará con el vendedor directamente.
El vendedor puede aceptar tu solicitud o rechazarla. Si el vendedor rechaza tu solicitud, eres tú quien debe decidir cómo proceder.
Si la carta de oferta incluye una contingencia de inspección, puedes retirarte de la venta y conservar el depósito de garantía.
Paso 11: Hacer un recorrido final.
Deberías hacer un último recorrido en tu nueva casa antes de cerrar la compra, incluso si te has comprometido al 100% con la propiedad.
El recorrido final te permite comprobar y asegurarte de que el vendedor ha realizado las reparaciones que solicitaste y que ha limpiado la propiedad.
Recorre la casa y asegúrate de que el vendedor no ha dejado ninguna de sus pertenencias. Comprueba las áreas de reparación si las has solicitado y fíjate en las plagas.
También es posible que quieras volver a comprobar los sistemas de la casa una última vez para asegurarte de que todo funciona bien. Si todo parece estar bien, es el momento de avanzar con confianza hacia el cierre.
Paso 12: Cierre de la compra de tu nueva vivienda.
Tu prestamista está obligado a entregarte la Divulgación de Cierre, que te indica lo que tienes que pagar al cierre y resume los detalles de tu préstamo, tres días antes del cierre.
Lee la Divulgación de Cierre y asegúrate de que las cifras no varían demasiado con respecto a su Estimación de Préstamo, que habrás recibido tres días después de la solicitud inicial.
Una vez que hayas revisado la Divulgación de Cierre, es el momento de asistir a la reunión de cierre. Trae tu identificación, una copia de la Divulgación de Cierre y prueba de fondos para los costos de cierre.
Firmarás una declaración de liquidación, que enumera todos los costes relacionados con la venta de la vivienda. En este momento se paga el anticipo y los gastos de cierre.
También firmarás el pagaré hipotecario (promissory note), en el que te comprometes a devolver el préstamo. Por último, firmarás la hipoteca o la escritura de fideicomiso para garantizar el pagaré hipotecario.
Una vez finalizado el cierre, eres oficialmente propietario de una vivienda.
Reflexiones finales en torno a la compra de vivienda.
Los pasos para comprar una casa pueden hacer que el proceso sea largo en general. En primer lugar, tendrás que estar preparado para ser propietario de una vivienda y establecer un presupuesto.
A continuación, visitarás una entidad financiera para obtener la preaprobación de una hipoteca. Luego empezarás a buscar propiedades, idealmente con un agente inmobiliario de confianza a tu lado.
Una vez que encuentres una vivienda, tu agente te ayudará a presentar una oferta y a negociar con el vendedor. Cuando llegues a un acuerdo, obtendrás una tasación y una inspección.
Si la inspección revela un problema importante, es posible que quieras negociar reparaciones o créditos con el vendedor. También harás un recorrido más por la casa antes de comprarla.
Si todo parece aceptable, podrás finalmente pasar al cierre y disfrutar de tu nueva condición de propietario.