¿Qué es una hipoteca? Conceptos básicos para principiantes
Para muchos, ser propietario de una vivienda es un requisito fundamental del sueño americano.
Para la mayoría de los propietarios de viviendas en Estados Unidos, conseguir una hipoteca es solo uno de los primeros pasos que hay que dar para alcanzar ese sueño.
Si estás pensando en ser propietario de una vivienda y te preguntas cómo empezar, has llegado al lugar indicado para aprender todo lo que necesitas saber.
Aquí cubriremos todos los aspectos básicos de las hipotecas, incluidos los tipos de préstamos, la jerga hipotecaria, el proceso de compra de una vivienda y mucho más.
Una definición sencilla de la hipoteca.
Antes de entrar en materia, hablemos de algunos aspectos básicos de este tipo de créditos. En primer lugar, ¿qué significa la palabra mortgage, traducida como hipoteca?
Una definición sencilla de hipoteca es que se trata de un tipo de préstamo que se puede utilizar para comprar o refinanciar una vivienda.
Las hipotecas también se conocen como “préstamos hipotecarios”. Son una forma de comprar una casa sin tener todo el dinero por adelantado.
¿Quién puede obtener una hipoteca?
La mayoría de las personas que compran una casa lo hacen con una hipoteca. Este tipo de préstamo es una necesidad si no puedes pagar el coste total de la vivienda de tu bolsillo.
Hay algunos casos en los que tiene sentido solicitar una hipoteca para tu casa aunque tengas el dinero para pagarla. Por ejemplo, los inversores a veces hipotecan propiedades para liberar fondos para otras inversiones.
Para poder optar al préstamo, hay que cumplir ciertos requisitos de elegibilidad. Por lo tanto, lo más probable es que la persona que consiga una hipoteca sea alguien con unos ingresos estables y fiables y una relación deuda-ingresos (debt-to-income ratio) inferior al 50%.
También es necesario tener una puntuación de crédito (credit score) decente: al menos 580 para los préstamos de la FHA o 620 para los préstamos convencionales.
¿Cuál es la diferencia entre un préstamo y una hipoteca?
El término préstamo (o loan en inglés) puede utilizarse para describir cualquier transacción financiera en la que una parte recibe una suma global y se compromete a devolver el dinero.
En cambio, una hipoteca es un tipo de préstamo específico que se utiliza para financiar una propiedad.
Una hipoteca es un tipo de préstamo, pero no todos los préstamos son hipotecas.
Las hipotecas son préstamos “garantizados”. Con un préstamo garantizado, el prestatario promete una garantía al prestamista en caso de que deje de hacer los pagos.
En el caso de una hipoteca, la garantía es la vivienda. Si dejas de pagar tu hipoteca, el prestamista puede tomar posesión de tu casa, en un proceso conocido como ejecución hipotecaria.
¿Cómo funciona un préstamo hipotecario?
Cuando obtienes una hipoteca, el prestamista te da una cantidad de dinero determinada para comprar la casa. Tú te comprometes a devolver el préstamo más intereses a lo largo de varios años.
No eres el dueño de la vivienda hasta que no hayas pagado la totalidad de la hipoteca.
El tipo de interés viene determinado por dos factores: los tipos de mercado actuales y el nivel de riesgo que asume el prestamista al prestarte dinero.
Tú no puedes controlar los tipos actuales del mercado, pero sí puedes controlar en cierta medida cómo te ve el prestamista a ti como prestatario.
Cuanto más alta sea tu puntuación de crédito (credit score) y menos banderas rojas tengas en tu informe de crédito, más parecerás un cliente responsable y más atractivo para obtener una hipoteca.
En el mismo sentido, cuanto más bajo sea tu Debt-to-income ratio o DTI , más dinero tendrás disponible para hacer el pago de tu hipoteca.
Todo esto le demostrará al prestamista que eres menos arriesgado, lo que te beneficiará al reducir tu tipo de interés.
La cantidad de dinero que puedes pedir prestada dependerá de lo que pueda permitirse razonablemente y, sobre todo, del valor justo de mercado de la vivienda, determinado mediante una tasación.
Esto es importante porque el prestamista no puede prestar una cantidad superior al valor de tasación de la vivienda.
Partes implicadas en una hipoteca.
En toda operación hipotecaria intervienen dos partes: un prestamista y un prestatario.
Prestamista.
Un prestamista (o loaner en inglés) es una institución financiera que presta dinero para comprar una casa. Tu prestamista puede ser un banco o una cooperativa de crédito (credit union), o puede ser una empresa hipotecaria online.
Cuando solicitas una hipoteca, el prestamista revisa tu información para asegurarse de que cumples sus normas. Cada entidad crediticia tiene sus propias normas sobre a quién prestará dinero.
Los prestamistas deben tener cuidado de elegir sólo a clientes cualificados que tengan posibilidades de devolver sus préstamos.
Para ello, los prestamistas examinan todo tu perfil financiero, incluyendo tu puntuación de crédito, ingresos, activos y deudas para determinar si podrás hacer frente a los pagos de la hipoteca.
Prestatario.
El prestatario (o borrower en inglés) es la persona que solicita el préstamo para comprar una vivienda.
Puedes solicitarlo como único prestatario de un préstamo, o puede solicitarlo con un coprestatario. Añadir más prestatarios con ingresos a tu hipoteca puede permitirte optar a una vivienda más cara.
Terminología hipotecaria
Cuando compre una vivienda, es posible que escuches la terminología del sector con la que no estás familiarizado. Aquí encontrarás un breve glosario, fácil de entender, que incluye los términos hipotecarios más comunes.
Amortización.
Una parte de cada pago mensual de la hipoteca se destina a pagar los intereses al prestamista, mientras que otra parte se destina a pagar el saldo del préstamo (también conocido como capital del préstamo).
La amortización (amortization) se refiere a la forma en que se dividen esos pagos a lo largo de la vida del préstamo.
Durante los primeros años, una mayor parte del pago se destina a los intereses. A medida que pasa el tiempo, una mayor parte del pago se destina a pagar el saldo del préstamo.
Pago inicial.
El pago inicial (Down Payment) es el dinero que se paga por adelantado o que se da de inicial para comprar una casa. En la mayoría de los casos, hay que poner un pago inicial para obtener una hipoteca.
La cuantía del pago inicial que necesitarás variará en función del tipo de préstamo que obtengas, pero un pago inicial mayor suele significar mejores condiciones de préstamo y una cuota mensual más barata.
Las hipotecas convencionales exigen tan sólo un 3% de entrada, pero tendrás que pagar una cuota mensual (conocida como seguro hipotecario privado) para compensar el pequeño pago inicial.
Por otro lado, si das un 20% de entrada, probablemente obtendrás un mejor tipo de interés y no tendrás que pagar el seguro hipotecario privado.
Fideicomiso.
Una parte del precio de una vivienda corresponde al pago de los impuestos sobre la propiedad y el seguro del propietario.
Para facilitarte las cosas, los prestamistas crean una cuenta de depósito en garantía para pagar estos gastos. La cuenta de depósito en garantía es gestionada por el prestamista y funciona como una cuenta corriente.
No se obtienen intereses de los fondos depositados en esa cuenta, pero se utiliza para recaudar dinero de modo que el prestamista pueda enviar los pagos de los impuestos y el seguro en tu nombre.
Para financiar la cuenta, los pagos de la cuenta de depósito en garantía se añaden al pago mensual de la hipoteca. No todas las hipotecas incluyen una cuenta de depósito en garantía.
Si tu préstamo no tiene cuenta de depósito en garantía, tendrás que pagar tú mismo los impuestos sobre la propiedad y las facturas del seguro de la vivienda.
Sin embargo, la mayoría de los prestamistas ofrecen esta opción porque les permite asegurarse de que las facturas del impuesto sobre la propiedad y del seguro se pagan.
Si el pago inicial es inferior al 20%, se requiere una cuenta de depósito en garantía. Si realizas un pago inicial del 20% o más, puedes optar por pagar estos gastos por tu cuenta o pagarlos como parte del pago mensual de la hipoteca.
Ten en cuenta que la cantidad de dinero que necesitas en tu cuenta de depósito en garantía depende del importe del seguro hipotecario privado (PMI) y de los impuestos sobre la propiedad de cada año.
Y como estos gastos pueden cambiar de un año a otro, el pago de la cuenta de depósito en garantía también cambiará. Eso significa que el pago mensual de tu hipoteca puede aumentar o disminuir.
Tipo de interés.
Un tipo de interés es un porcentaje que indica cuánto pagará a su prestamista cada mes como cuota por pedir dinero prestado.
Existen dos tipos de tipos de interés hipotecarios: los tipos fijos (Fixed rate) y los tipos ajustables (Variable rate).
Tipos de interes fijos.
Los tipos de interés fijos son los mismos durante toda la duración de la hipoteca. Si tienes un préstamo de tipo fijo a 30 años con un tipo de interés del 4%, pagarás un interés del 4% hasta que pagues o refinancies tu hipoteca.
Los préstamos a tipo fijo ofrecen un pago predecible cada mes, lo que facilita la elaboración del presupuesto.
Tipos ajustables.
Los tipos ajustables son tipos de interés que cambian en función del mercado. La mayoría de las hipotecas de tipo variable comienzan con un periodo de tipo de interés fijo, que suele durar 5, 7 o 10 años.
Durante este tiempo, el tipo de interés es el mismo. Una vez finalizado el periodo de tipo de interés fijo, el tipo de interés se ajusta al alza o a la baja cada 6 meses o un año.
Aunque a primera vista no lo parezca, las hipotecas de tipo variable son adecuadas para algunos prestatarios.
Una hipoteca de tipos ajustables implica que tu pago mensual cambiará en función del pago de intereses.
Si tienes previsto mudarte o refinanciar antes de que finalice el periodo de tipo fijo, una hipoteca de tipo variable puede darte acceso a tipos de interés más bajos que los que sueles encontrar con un préstamo de tipo fijo.
Administrador de préstamos
El administrador del préstamos (Loan Administrator) es un profesional que se encarga de proporcionar los extractos mensuales de la hipoteca, procesar los pagos, gestionar la cuenta de depósito en garantía y responder a tus consultas.
A veces, el administrador pertenece a la misma empresa que te concedió la hipoteca, pero no siempre ocurre así.
Los prestamistas pueden vender los derechos de administración de su préstamo y es posible que no puedas elegir quién se encarga de la administración de tu hipoteca.
Tipos de préstamos.
Hay muchos tipos de préstamos hipotecarios. Cada uno de ellos tiene diferentes requisitos, tipos de interés y ventajas.
Estos son algunos de los tipos más comunes de los que puedes oír hablar cuando vayas a solicitar una hipoteca.
Préstamos FHA
Los préstamos de la FHA (Federal Housing Administration) son una opción popular porque tienen requisitos de pago inicial y puntuación de crédito bajos.
Puedes obtener un préstamo FHA con un pago inicial tan bajo como el 3,5% y una puntuación de crédito de sólo 580.
Estos préstamos están respaldados por la Administración Federal de la Vivienda; esto significa que la FHA reembolsará a los prestamistas si no pagas la deuda.
Los préstamos FHA reducen el riesgo que asumen los prestamistas al prestar el dinero; permitiendo ofrecer préstamos a prestatarios con puntuaciones de crédito más bajas y pagos iniciales más pequeños.
Préstamos convencionales.
La expresión “préstamo convencional” se refiere a cualquier préstamo que no esté respaldado o garantizado por el gobierno federal.
Los préstamos convencionales suelen ser también préstamos conformes o conforming loans, lo que significa que cumplen una serie de requisitos definidos por Fannie Mae y Freddie Mac.
Esas dos empresas patrocinadas por el gobierno federal, se encargan de comprar préstamos a los prestamistas para poder conceder hipotecas a más personas.
Los préstamos convencionales son una opción popular para los compradores. Pueden obtenerse con tan sólo un 3% de entrada.
Si das menos del 20% de entrada para un préstamo convencional, normalmente tendrás que pagar una cuota mensual llamada seguro hipotecario privado o Private Mortgage Insurance.
El PMI protege el capital del prestamista en caso de que no pagues el préstamo. Esto se suma a los costes mensuales, pero te permite acceder a una nueva vivienda sin tener demasiados ahorros para el pago inicial.
Préstamos USDA.
Los préstamos del Departamento de Agricultura de Estados Unidos sólo se conceden a viviendas situadas en zonas rurales que reúnan los requisitos necesarios, aunque muchas viviendas de los suburbios se consideran “rurales” según la definición del USDA.
Para obtener un préstamo del USDA, los ingresos de tu hogar no pueden superar el 115% de los ingresos medios de la zona.
Los préstamos del USDA son una buena opción para los prestatarios cualificados porque permiten comprar una vivienda con un 0% de entrada.
Para algunos, las tasas de garantía exigidas por el programa USDA cuestan menos que la prima de seguro hipotecario de la FHA.
Préstamos VA.
Los préstamos Veterans Affairs pueden ser solicitados sólo por miembros del ejército en activo y veteranos. Están respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos.
Los créditos VA son un beneficio para aquellos que han servido a Estados Unidos en el Ejercito. Los préstamos VA son una gran opción porque te permiten comprar una casa con 0% de pago inicial y sin seguro hipotecario privado.
Pago de la hipoteca.
El pago de tu hipoteca es la cantidad que paga cada mes por el crédito. Cada pago mensual consta de cuatro partes principales: capital, intereses, impuestos y seguro.
Capital.
El capital (principal en inglés) de tu hipoteca es la cantidad de dinero que te queda por pagar en el préstamo.
Por ejemplo, si pides un préstamo de 200.000 dólares para comprar una casa y pagas 10.000 dólares, tu capital es de 190.000 dólares.
Parte del pago mensual de la hipoteca se destinará automáticamente a pagar el capital.
También puedes tener la opción de destinar dinero extra al capital de su préstamo haciendo pagos adicionales; esta es una gran manera de reducir la cantidad que debe y pagar menos intereses en el préstamo en general.
Interés.
Los intereses (Interest) que pagas cada mes se basan en el tipo de interés y el capital del préstamo. El dinero que pagas por los intereses va directamente al prestamista de la hipoteca.
A medida que el préstamo vence, pagarás menos en intereses a medida que el capital disminuye.
Impuestos y seguros.
Si tu préstamo tiene una cuenta de depósito en garantía, el pago mensual de la hipoteca puede incluir también los pagos de los impuestos sobre la propiedad (taxes) y el seguro del propietario (insurance).
El prestamista guardará el dinero de esas facturas en la cuenta de depósito en garantía. Luego, cuando venzan los impuestos o las primas del seguro, el prestamista pagará esas facturas por ti.
Plazo de la hipoteca.
El plazo de la hipoteca se refiere a la duración de los pagos de la misma. Los dos plazos más comunes son 30 años y 15 años.
Un plazo más largo suele significar pagos mensuales más bajos. Un plazo más corto suele significar pagos mensuales más elevados, pero un gran ahorro de intereses.
Seguro Hipotecario Privado.
El seguro hipotecario privado es una cuota que se paga para proteger a la entidad crediticia en caso de impago del préstamo convencional.
En la mayoría de los casos, tendrás que pagar el PMI si tu pago inicial es inferior al 20%.
El coste del PMI puede añadirse al pago mensual de la hipoteca, cubrirse mediante un pago único por adelantado en el momento del cierre o una combinación de ambos.
También hay un PMI pagado por el prestamista, en el que pagas un tipo de interés ligeramente superior en la hipoteca en lugar de pagar la cuota mensual.
Pagaré.
Un pagaré (Promissory note) es un tipo de IOU (I owe you, literalmente: te debo) que incluye todas las directrices de reembolso.
Es la promesa o el acuerdo por escrito de devolver el préstamo en los términos acordados. Estos términos incluyen:
- Tipo de interés (ajustable o fijo).
- Porcentaje del tipo de interés.
- Plazo de devolución del préstamo (plazo del préstamo).
- Cantidad prestada a devolver en su totalidad.
Una vez pagado el préstamo en su totalidad, el pagaré se devuelve al prestatario.
Si no cumples con las responsabilidades indicadas en el pagaré (es decir, devolver el dinero prestado), el prestamista puede hacerse con la propiedad.
El proceso hipotecario.
Hay varios pasos que deberás seguir para convertirse en propietario de una vivienda.
Obtén la aprobación.
Es una buena idea obtener una aprobación inicial de tu prestamista hipotecario antes de empezar a buscar casas.
Obtener la aprobación por adelantado puede indicarte exactamente para cuánto calificarás, de modo que no perderás tiempo buscando casas fuera de tu presupuesto.
Los prestamistas hipotecarios utilizan diversos términos, como aprobación, preaprobación y precalificación para describir el proceso de aprobación inicial.
Es importante buscar un prestamista que verifique la mayor parte de tu información por adelantado para poder hacer una oferta sólida.
Búsqueda y oferta de propiedades.
Ahora, ¡comienza la parte divertida! Ponte en contacto con un agente inmobiliario para empezar a ver casas en tu zona.
Los profesionales inmobiliarios pueden ayudarte a encontrar la casa adecuada, a negociar el precio y a gestionar todo el papeleo y los detalles.
Aprobación final.
Una vez aceptada la oferta, hay que hacer un poco más de trabajo para finalizar la financiación y la compra.
En este punto, el prestamista verificará todos los detalles de la hipoteca incluidos tus ingresos, tu empleo y tus bienes, pero sólo si esos detalles no se han verificado por adelantado.
También tendrá que verificar los detalles de la propiedad. Esto suele implicar que se debe realizar una tasación para confirmar el valor y el estado de la vivienda.
El prestamista también contratará a una empresa de títulos para que compruebe la titularidad de la vivienda y se asegure de que no hay problemas que impidan la venta o causen problemas más adelante.
Cierre hipotecario.
Una vez que el préstamo esté totalmente aprobado, te reunirás con el prestamista y el profesional inmobiliario para cerrar el préstamo y tomar posesión efectiva de la vivienda.
En el momento del cierre, pagarás el anticipo y los gastos de cierre y firmará los papeles de la hipoteca.
Para resumir.
Una hipoteca es un tipo de préstamo que se puede utilizar para comprar una casa. Es un acuerdo entre un prestamista y un prestatario.
Conocer de antemano la terminología básica de las hipotecas puede ayudarte a entender exactamente lo que estás buscando y lo que finalmente firmarás. Hay diferentes tipos de hipotecas y diferentes tipos de interés.
Los pasos más importantes en el proceso de compra de una vivienda son la obtención de la aprobación, la búsqueda de la vivienda y la realización de una oferta, la obtención de la aprobación final y el cierre de la hipoteca.