Cómo comprar una casa sin dinero de entrada
Muchos potenciales compradores de vivienda se preguntan cuánto tendrán que ahorrar para conseguir una hipoteca. ¿sabías que es posible comprar una casa sin el llamado down payment o pago inicial?
Vamos a echar un vistazo a algunas opciones que tienen quienes quieren comprar una casa sin un pago inicial.
También mostraremos algunas alternativas de hipotecas con bajo desembolso inicial, así como lo que puedes hacer si tienes una baja puntuación de crédito.
Hipotecas sin inicial: ¿Existen?
Como su nombre indica, una hipoteca sin entrada es un préstamo hipotecario que se puede obtener sin un pago inicial.
El pago inicial es el primer pago que se realiza para la vivienda y debe efectuarse en el momento del cierre del préstamo. El banco o institución crediticia suele calcular el pago inicial como un porcentaje del importe total del préstamo.
Por ejemplo, si compras una casa por 200.000 $ y tienes un pago inicial del 20%, aportarás 40.000 $ al cierre de la operación. Los prestamistas exigen un pago inicial porque reduce el riesgo de que no pagues las facturas.
El pago inicial es un gran obstáculo para muchos compradores de vivienda, ya que puede llevar años ahorrar una suma alta de dinero.
Sólo puedes conseguir una hipoteca sin entrada si pides un préstamo con garantía estatal. Estos créditos respaldados están asegurados por el gobierno federal.
En otras palabras, el gobierno (no tu prestamista) pagará las deudas en caso de que dejes de pagar la hipoteca. El Gobierno Federal ofrece préstamos asegurados a las personas que necesitan ayuda financiera para comprar una vivienda.
Esto significa que las hipotecas respaldados por el gobierno son menos arriesgados para el prestamista, y pueden ampliar sus criterios habituales de préstamo a personas con perfiles financieros más arriesgados, como los prestatarios sin entrada.
Actualmente hay dos tipos de préstamos patrocinados por el gobierno que le permiten comprar una casa sin un pago inicial: Los créditos USDA y los créditos VA.
Cada préstamo tiene un conjunto muy específico de criterios que necesitas cumplir para calificar para una hipoteca de entrada inicial cero.
Es posible que desees obtener un crédito FHA respaldado por el gobierno o una hipoteca convencional si descubres que no cumples los requisitos para un préstamo USDA o un préstamo VA.
Opciones para una hipoteca con cuota cero.
Veamos cómo puedes obtener un préstamo del USDA o un préstamo del VA, los dos préstamos que le permiten comprar una casa sin un pago inicial.
Préstamos USDA.
Un préstamo USDA es un préstamo respaldado por el United States Department of Agriculture.
El Gobierno Federal ofrece préstamos de construcción del USDA y préstamos del USDA para fomentar el desarrollo en áreas rurales o no muy urbanizadas.
Puedes obtener una hipoteca USDA con $0 de pago inicial. Los préstamos del USDA también tienen tasas más bajas que otros tipos de préstamos.
Tanto tú como tu vivienda deben cumplir algunos criterios para poder optar a un préstamo del USDA.
En primer lugar, tu casa debe estar en una zona rural o suburbana. Consulta el mapa de áreas elegibles del USDA para saber si tu casa reúne este requisito fundamental.
En dicho mapa, cualquier lugar fuera de una zona naranja califica como un área rural. Además, tu casa no puede ser una granja operativa, debe ser una unidad unifamiliar y debes vivir en ella como residencia principal.
También debes cumplir algunos requisitos financieros para poder optar a la ayuda. Los ingresos brutos combinados del hogar no pueden ser superiores al 115% de los ingresos medios del condado en el que se encuentra la vivienda.
Tu relación entre deudas e ingresos no debe ser superior al 45% y debes tener una puntuación FICO® de al menos 640.
Préstamos VA.
Si eres miembro del servicio activo, miembro de la Guardia Nacional, veterano o el cónyuge de un veterano fallecido puedes aplicar para una hipoteca del departamento de Veterans Affairs.
Los préstamos VA son otra opción si quieres comprar una casa sin pago inicial y cumples con el requisito que acabamos de mencionar.
Las hipotecas de Veterans Affairs también te permiten pagar una cuota de financiación VA de una sola vez, que equivale al 2,3% del valor de su préstamo en lugar de un seguro hipotecario.
Para cada uso posterior de un préstamo VA, la cuota de financiación sin pago inicial es del 3,6%.
Para poder optar a un préstamo de la VA, debe cumplir uno de los siguientes requisitos de servicio:
- Haber servido 90 días consecutivos de servicio activo en tiempo de guerra.
- Haber prestado 181 días consecutivos de servicio activo en tiempo de paz.
- Haber servido más de 6 años en la Guardia Nacional o en la Reserva, o al menos 90 días bajo órdenes del Título 32, siendo al menos 30 de esos días consecutivos.
- Haber sido dado de baja por una discapacidad relacionada con el servicio.
- Ser cónyuge de un miembro del servicio que haya fallecido en acto de servicio o por una discapacidad relacionada con el servicio.
Además de los requisitos de servicio, debes tener una puntuación de crédito de al menos 580 para obtener un préstamo VA.
Opciones para una hipoteca con poco dinero de entrada.
¿No calificas para un préstamo USDA o VA? Todavía hay algunas formas de comprar una casa sin tener que pasar años ahorrando para el pago inicial. Conozcamos más sobre las opciones de préstamos de bajo pago inicial.
Préstamos convencionales con PMI.
Muchas personas creen que si quieren obtener un préstamo convencional, necesitan un 20% de pago inicial. Esto no es necesariamente cierto.
Dependiendo de tu prestamista, puedes obtener un préstamo con tan sólo un 3% de entrada. La confusión proviene del requisito del seguro hipotecario privado (PMI).
Tu prestamista o banco exigirá que pague el PMI como condición de su préstamo si su pago inicial es inferior al 20% del importe del préstamo.
El PMI o Private Mortgage Insurance es un tipo de seguro que protege al prestamista si dejas de hacer los pagos de la hipoteca. Independientemente de que seas tú quien lo pague, el PMI no te ofrece ninguna ventaja.
Por ello, la mayoría de la gente quiere cancelar el PMI lo antes posible. Puedes ponerse en contacto con tu banco y solicitar que cancele el plan de PMI tan pronto como alcances el 20% del capital de la vivienda.
Préstamos Home Possible® de Freddie Mac.
También puede considerar un préstamo Home Possible® de Freddie Mac si tienes ingresos bajos o moderados en comparación con otras personas en tu área.
Los préstamos Home Possible® te permiten comprar una vivienda con un pago inicial del 3% y opciones de seguro hipotecario más bajas.
No puedes ganar más del 100% de la renta media de tu zona para poder optar a este tipo de préstamos de Freddie Mac.
A diferencia de los préstamos del USDA, esta estipulación sólo se aplica a las partes del préstamo, no a todo el hogar.
Créditos FHA.
Los préstamos FHA, que se pueden obtener con tan sólo un 3,5% de entrada, están respaldados por la Federal Housing Administration y son préstamos para personas con ingresos bajos o moderados. Los créditos FHA tienen menos requisitos que los préstamos USDA y VA.
Para estos préstamos, debes planear vivir en la propiedad que estás comprando como residencia principal, comprar una casa que cumpla con los estándares de habitabilidad y mudarse dentro de los 60 días siguientes al cierre.
Es importante tener en cuenta que tendrás que pagar el seguro hipotecario durante todo el plazo de la hipoteca si tienes un pago inicial inferior al 10%.
Algunas personas obtienen un préstamo de la FHA, esperan a acumular un 20% de capital en su propiedad y luego refinancian a un préstamo convencional como solución. Esto elimina el requisito del seguro hipotecario de por vida.
Ayuda al pago inicial (DPA)
Una alternativa a los préstamos de bajo importe es la Down Payment Assistance (DPA).
Si poner dinero de entrada en una casa es un gran obstáculo para ti, pero no puede calificar para un préstamo respaldado por el gobierno, un DPA podría ser la solución adecuada para ti.
Los requisitos para estas ayudas suelen ser bastante fáciles de cumplir, por lo que merece la pena investigar las opciones de DPA y ver para qué puedes optar.
Opciones hipotecarias para quienes tienen bajo puntaje crediticio.
¿El mal crédito te impide obtener una hipoteca? El crédito desempeña un papel muy importante en tu capacidad para obtener una hipoteca.
Aquí tienes dos soluciones si te preocupa más tu puntuación de crédito que el pago inicial:
Puntuación de crédito de 500 a 580.
Los préstamos de la FHA no sólo son excelentes para las personas con un bajo pago inicial. También son una opción viable si tienes una puntuación de crédito baja.
Todo lo que necesitas es una puntuación de crédito de 580 para obtener un crédito FHA combinado con un pago inicial más bajo.
Sin embargo, tendrás que compensar con un pago inicial mayor en caso de que tu puntuación de crédito sea inferior a 580.
Es posible que puedas obtener un préstamo con una puntuación de crédito tan baja como 500 puntos si puedes aportar un pago inicial del 10% al cierre.
Puntuación de crédito inferior a 500.
Una mala noticia: tendrás que aumentar su puntuación de crédito si está por debajo de 500 o no podrás optar a un préstamo de la FHA.
Incluso si puedes obtener un crédito en ese momento, hay un montón de beneficios para solicitar un préstamo con una puntuación más alta.
Un puntaje crediticio más alto te da más opciones de bancos y prestamistas, además de acceso a tasas de interés más bajas.
Una tasa de interés que es sólo una fracción de un punto porcentual más baja puede ahorrarte miles de dólares en el transcurso de todo tu préstamo, por lo que invertir en su puntuación vale la pena el esfuerzo.
He aquí algunos consejos para ayudar a aumentar su puntuación de crédito:
- Paga todas tus deudas pendientes.
- Reduce la cantidad de dinero que debes en tu tarjeta de crédito cada mes.
- Realiza siempre los pagos de tus tarjetas de crédito y préstamos en el plazo previsto.
- Pide un pequeño préstamo personal y devuélvelo.
- Solicita una tarjeta de crédito garantizada: una tarjeta de crédito que requiere un depósito que tendrás que devolver en su totalidad.
- Elimina cualquier error en tu informe de crédito.
- Espera pacientemente a que tus cuentas sean más antiguas y más atractivas para los prestamistas.
¿Es adecuado para ti un préstamo sin cuota inicial o con poca cuota inicial?
Si cumples los requisitos y puedes optar a un préstamo USDA, VA, FHA o Home Possible®, no tener que pagar una enorme cuota inicial es sin duda una ventaja, especialmente si todavía tiene que pagar los gastos de cierre.
Evitar o reducir el pago inicial significa tener ahorros a los que recurrir cuando surjan emergencias.
Esto es algo que debes tener en cuenta si estás indeciso sobre tu estrategia de pago inicial. No es necesariamente una mejor decisión financiera poner más dinero de entrada que menos.
Hacer el pago inicial del 20% y evitar el PMI no es lo ideal si significa vaciar tu cuenta de ahorros. Examina detenidamente tus finanzas y asegúrate de explorar todas las opciones antes de dar una señal para comprar una casa.
Últimas palabras.
Si estás en proceso de comprar una casa, debes saber que muchos prestamistas prefieren a los prestatarios que pueden aportar un 20% de pago inicial.
Por suerte, tienes muchas opciones de hipotecas sin o con poco dinero de entrada. Los préstamos USDA y VA, respaldados por el gobierno, pueden permitirle comprar una casa con 0 dólares de entrada.
El hecho de que estos préstamos estén respaldados por el gobierno federal permite a los prestamistas ser más indulgentes con los requisitos de pago inicial.
Tanto tú como la casa deben cumplir con los estándares de los préstamos del USDA para calificar a una hipoteca, y tú debes cumplir con los requisitos de servicio en las Fuerzas Armadas para pedir un préstamo VA.
También puedes obtener un préstamo convencional con un bajo pago inicial o Down Payment. El programa Home Possible® de Freddie Mac ofrece pagos mensuales de seguro hipotecario más bajos y préstamos con un 3% de entrada.
También puedes conseguir un préstamo FHA respaldado por el gobierno con un 3,5% de entrada, que es una gran opción si tienes mal crédito.
Dependiendo de la cantidad de la cuota inicial, es posible obtener un préstamo de la FHA con una puntuación tan baja como 500 puntos. Tendrás que aumentar tu puntuación antes de solicitar un préstamo si es inferior a 500.