¿Qué es y cómo funciona un fideicomiso?
Si vas a comprar una casa, probablemente oirás muchas veces acerca del “escrow account” en diferentes contextos.
Veamos qué es una cuenta de depósito en garantía, cómo funciona y cómo puede beneficiarte sin importar si eres comprador, vendedor o propietario de una vivienda.
¿Qué es un depósito en garantía? Una definición.
El depósito en garantía o escrow account es un acuerdo legal en el que un tercero retiene temporalmente grandes sumas de dinero o bienes hasta que se cumpla una condición concreta, como el cumplimiento de un acuerdo de compra.
Se utiliza en las transacciones inmobiliarias para proteger tanto al comprador como al vendedor durante el proceso de compra de la vivienda.
A lo largo del plazo de la hipoteca, una cuenta de depósito en garantía mantendrá los fondos para los impuestos y el seguro del propietario.
Tipos de cuentas de depósito en garantía
En el sector inmobiliario, una escrow account se utiliza normalmente por dos razones:
- Proteger el depósito de buena fe del comprador para que el dinero vaya a parar a la parte correcta según las condiciones de la venta.
- Para retener los fondos de un propietario para los impuestos y el seguro.
Hay dos tipos de cuentas de depósito en garantía. Una se utiliza durante el proceso de compra de la vivienda, mientras que la otra se utiliza durante toda la vida del préstamo.
Cuentas de depósito en garantía para la compra de vivienda.
Al comprar una vivienda, el contrato de compraventa suele incluir un depósito de buena fe, también conocido como depósito de garantía.
Este depósito demuestra que te tomas en serio la compra de la vivienda. Si el contrato fracasa por culpa del comprador, el vendedor suele quedarse con el dinero.
Si la compra de la vivienda se realiza con éxito, el depósito se aplicará al pago inicial del comprador. Para proteger tanto al comprador como al vendedor, se creará una cuenta de garantía bloqueada para guardar el depósito.
El depósito de buena fe se mantendrá en la cuenta de depósito hasta que se cierre la transacción. A continuación, el dinero se aplica al pago inicial.
A veces, los fondos se retienen en la plica una vez finalizada la venta de la vivienda. Esto se denomina retención de fondos en custodia.
Hay muchas razones por las que puede ser necesaria una retención de fondos. Quizá hayas acordado que el vendedor pueda quedarse en la casa un mes más, o tal vez hayas encontrado algún problema en la vivienda durante la visita final.
Si estás construyendo una casa nueva, el dinero puede permanecer en esa cuenta de depósito hasta que toda la obra haya sido concluida. Una vez que se cumplan las condiciones, el dinero se entregará a la parte adecuada.
Cuentas de depósito para impuestos y seguros.
Después de comprar una casa, el prestamista puede establecer una cuenta de depósito en garantía para pagar los impuestos y el seguro.
Tras el cierre, el prestamista (o el administrador de la hipoteca, si el prestamista no se ocupa de tu hipoteca) toma una parte del pago mensual de la hipoteca y la guarda en la cuenta de depósito en garantía hasta que venza el pago de los impuestos y el seguro.
La cantidad requerida para el depósito en garantía es un objetivo móvil, lo que quiere decir que variará. Tu factura de impuestos y tus primas de seguro pueden cambiar de un año a otro.
El administrador determinará los pagos de dicha cuenta de fideicomiso para el año siguiente basándose en las facturas que pagaron el año anterior.
Para asegurarse de que hay suficiente dinero en efectivo en la plica, la mayoría de los prestamistas requieren alrededor de 2 meses de pagos adicionales que se mantienen en su cuenta.
La entidad crediticia o el administrador de la hipoteca analizarán tu cuenta de depósito en garantía anualmente para asegurarse de que no están cobrando demasiado o demasiado poco.
Si el análisis de la cuenta de depósito en garantía determina que han cobrado demasiado dinero en concepto de impuestos y seguros, te darán un reembolso de depósito en garantía.
En cambio, si el análisis muestra que han cobrado demasiado poco, tendrás que cubrir la diferencia.
Es posible que te den la opción de hacer un pago único o de aumentar el importe de tu pago mensual de la hipoteca para compensar el déficit en tu cuenta de depósito en garantía.
Qué no está cubierto por las cuentas de depósito en garantía.
Las cuentas de depósito en garantía no cubren todos los gastos relacionados con la propiedad de una vivienda.
Por ejemplo, el prestamista o el administrador no cobrarán dinero para pagar las facturas de los servicios públicos o las cuotas de la comunidad de propietarios.
Los recibos de impuestos complementarios tampoco están cubiertos por las cuentas de depósito en garantía. Son facturas de impuestos que se emiten una sola vez debido a un cambio de propietario o a una nueva construcción.
Es importante saber que el prestamista no puede predecir cuándo recibirás una factura de impuestos complementaria ni el importe de esta.
¿Necesitas una cuenta de depósito en garantía?
Es posible pagar los impuestos y el seguro de la propiedad por ti mismo en lugar de utilizar una cuenta de depósito en garantía.
Si lo haces, se reducirá la cuota mensual de la hipoteca, pero tendrás que ahorrar para pagar los impuestos y el seguro por tu cuenta.
No todo el mundo tendrá la oportunidad de optar por no tener una cuenta de depósito en garantía en la hipoteca. A veces las cuentas de depósito en garantía son un requisito obligatorio.
Para los préstamos VA, por ejemplo, necesitarás un 10% de entrada y un perfil crediticio sólido para optar por no tener una cuenta de depósito en garantía.
En cuanto a los préstamos convencionales, tendrás que tener un pago inicial del 20% o más. Los préstamos de la FHA requieren que todos los prestatarios tengan una cuenta de depósito en garantía.
También es posible utilizar la cuenta de depósito en garantía para algunos gastos y no para otros. A veces, los prestamistas exigen una cuenta de depósito en garantía para los impuestos de la propiedad, pero no para el seguro de la vivienda.
¿Quién gestiona una cuenta de depósito en garantía?
Las cuentas de depósito en garantía pueden ser gestionadas por una serie de terceros, como una empresa de depósito en garantía, un agente de depósito en garantía o un administrador hipotecario.
El punto en el que se encuentre el proceso hipotecario determinará quién gestiona la cuenta.
Empresas de custodia y agentes de custodia.
Cuando compras una casa, el depósito en garantía puede ser gestionado por una empresa o agente de servicios hipotecarios. A veces, el agente o la empresa de custodia es la misma que la compañía de títulos.
La empresa de custodia no sólo gestiona el depósito del comprador, sino que también puede encargarse de conservar la escritura y otros documentos relacionados con la venta de la vivienda.
Dado que la empresa de custodia trabaja tanto para el comprador como para el vendedor en la transacción inmobiliaria, los honorarios por sus servicios suelen dividirse a partes iguales entre ambas partes.
Administradores de hipotecas.
El administrador hipotecario gestiona la hipoteca desde el cierre hasta el pago de su préstamo.
Los administradores hipotecarios se encargan de cobrar el pago de la hipoteca, mantener los registros de los pagos y gestionar la cuenta de depósito en garantía.
En algunos casos, el administrador de tu hipoteca es la entidad prestamista, pero no siempre ocurre así. A veces los prestamistas venden los derechos de administración de tu hipoteca.
Es una buena idea saber de antemano si la entidad prestamista suele administrar sus propios préstamos.
No todos los administradores hipotecarios ofrecen el mismo nivel de servicio, y algunos cobran más comisiones que otros.
Si el administrador de la hipoteca se encarga de tu cuenta de depósito en garantía, no hay mucho que tengas que hacer.
En este caso no tendrás que enviar tus facturas de impuestos o seguros: el administrador se asegurará de que sepan a quién pagar y cuándo.
La única excepción a esto se da en el caso de que cambies de proveedor de seguros o de póliza. Es posible que tengas que proporcionar la información de la nueva póliza a tu administrador.
Las ventajas de una cuenta de depósito en garantía.
La mayor ventaja de una cuenta de depósito en garantía es que estarás protegido durante una transacción inmobiliaria, tanto si eres el comprador como si eres el vendedor.
También puede protegerte como propietario de una vivienda, asegurándose de que tienes el dinero para pagar los impuestos de la propiedad y el seguro de los propietarios cuando lleguen las facturas.
Ventajas para los compradores de viviendas
Una cuenta de depósito en garantía es fundamental para proteger tu depósito durante la venta de una casa.
Por ejemplo: supongamos que se ha llegado a un acuerdo de compra, pero la venta fracasa debido a un problema detectado durante la inspección de la vivienda.
Si hubieras entregado el depósito directamente al vendedor, existe la posibilidad de que éste no lo devuelva. Pero como el depósito está en manos de un tercero, puedes estar seguro de que se te devolverá según lo acordado.
Ventajas para los propietarios de viviendas.
Una cuenta de depósito en garantía te libera de la presión de tener que aportar una suma global para cubrir los impuestos y el seguro.
Como vas pagando los impuestos y el seguro a lo largo del año, los pagos son mucho más manejables. Otra ventaja es que no tienes que estar pendiente de todas las fechas de vencimiento.
Cuando las facturas de los impuestos y las primas del seguro venzan, el administrador de la hipoteca se asegurará de que esas facturas se paguen a tiempo, siempre.
De este modo, no serás responsable de ningún retraso en los pagos. Tu administrador incluso cubrirá las facturas por ti si tu cuenta de depósito en garantía no tiene fondos.
Ventajas para las entidades prestamistas.
Los prestamistas tienen un gran interés en asegurarse de que se paguen los impuestos y el seguro de la propiedad:
- Si tus facturas de impuestos no se pagan, la autoridad fiscal podría imponer un gravamen, lo que podría acabar costando dinero al prestamista si la autoridad fiscal decide ejecutar la hipoteca.
- Si la cobertura de su seguro de hogar caduca, un daño significativo o la pérdida de la casa implica que la entidad prestamista perderá dinero.
Tener una cuenta de depósito en garantía en el préstamo permite al prestamista asegurarse de que las facturas se pagan.
Las desventajas de una cuenta de depósito en garantía.
Cuando se trata de las desventajas de una cuenta de depósito en garantía, es el propietario de la vivienda quien se lleva la mayor parte de la carga. He aquí algunos ejemplos:
Pagos de hipoteca más altos.
Como ya se ha dicho, una cuenta de depósito en garantía se financia a través de tu pago mensual de la hipoteca, lo que hace que la factura mensual sea más alta de lo que sería sin el depósito en garantía.
Estimaciones incorrectas.
Como ya se ha dicho, la cantidad necesaria para el depósito en garantía depende de los impuestos sobre la propiedad y los costes del seguro de la vivienda, que pueden cambiar de un año a otro. El administrador determinará la cantidad necesaria basándose en las facturas del año anterior.
Pero la cuestión es la siguiente: cuando te mudas por primera vez a una nueva casa, la propiedad es reevaluada. Esto puede hacer que los impuestos sobre la propiedad aumenten sustancialmente, especialmente si el valor de la vivienda ha aumentado.
Un aumento significativo de los impuestos sobre la propiedad podría producirse repetidamente durante los primeros años en los que se vive en la casa antes de que se estabilice.
Cuando un administrador estima la plica, puede que no tenga en cuenta un aumento tan grande de los impuestos sobre la propiedad. Por ello, en muchos casos tu fideicomiso puede quedarse corto.
Si eso ocurre, tendrás que pagar la diferencia de tu propio bolsillo. Por otro lado, si te sobra dinero en tu depósito después de pagar los impuestos y el seguro anual, el administrador te extenderá un cheque por el exceso de fondos.
Cambios en el pago mensual.
El depósito en garantía se reevalúa cada año y, dependiendo de si te falta dinero o te sobra, el gestor hará una nueva estimación para el año. Si falta dinero, la cuota de tu hipoteca subirá porque la estimación aumentará.
Esta estimación más alta es un esfuerzo para evitar quedarse corto en el pago. Si tuvieras demasiado dinero en la cuenta, el pago de tu hipoteca podría bajar o quedarse igual.
La custodia protege tanto a los compradores como a los vendedores.
El depósito en garantía es muy importante para la compra de una vivienda. Protege a los compradores y a los vendedores durante la venta de una vivienda y ofrece una forma más cómoda de pagar los impuestos y el seguro.
A veces se requiere una cuenta de depósito en garantía, y a veces no. Depende del tipo de préstamo que obtengas, así como de tu perfil financiero.
Puede resultar tentador prescindir de una cuenta de depósito en garantía porque podría suponer un pago mensual de la hipoteca más bajo, pero el depósito en garantía puede proporcionarte tranquilidad al eliminar la responsabilidad de asegurarte de que se pagan esas facturas importantes.