¿Qué es el seguro hipotecario? Cómo funciona, cuándo es necesario
Se espera que el pago inicial de una vivienda (down payment) sea del 20% del precio de compra, pero eso está fuera del alcance de muchos compradores.
El seguro hipotecario permite hacer un pago inicial mucho menor y seguir teniendo derecho a un prestamo hipotecario. Además sirve para darle garantías al prestamista en caso de que no pagues la hipoteca.
Con una hipoteca convencional (es decir: un préstamo hipotecario que no está garantizado o asegurado por el gobierno federal) el prestamista te exigirá que pagues un seguro hipotecario privado (o Private Mortgage Insurance PMI) si pones menos del 20% de entrada.
Con una hipoteca de la FHA, respaldada por la Administración Federal de la Vivienda de EE.UU., pagarás el seguro hipotecario independientemente del importe del pago inicial.
Las hipotecas del USDA, respaldadas por el Departamento de Agricultura de EE.UU., y las del VA, respaldadas por el Departamento de Asuntos de los Veteranos de EE.UU., no requieren un seguro hipotecario.
Sin embargo, esas hipotecas tienen tasas para proteger a los prestamistas en caso de que los prestatarios incumplan. Por lo tanto, estos préstamos hipotecarios suponen un coste adicional a cambio de la baja cuota inicial exigida.
¿Cómo funciona el seguro hipotecario?
Un seguro hipotecario funciona de la siguiente manera: tú asumes el coste por cuotas de un seguro, pero éste cubre al prestamista, no a ti. Dicho seguro paga al prestamista una parte del capital en caso de que dejes de pagar la hipoteca.
Mientras tanto, sigues siendo responsable del préstamo si no puedes pagar, y perderías la casa en una ejecución hipotecaria si te atrasas demasiado.
Esto es diferente del seguro de vida hipotecario (mortgage life insurance), que paga el resto de la hipoteca si el prestatario fallece, o del seguro de incapacidad hipotecaria (mortgage disability insurance), que perdona o elimina la hipoteca si el prestatario queda incapacitado.
PMI, MIP y otras comisiones.
El seguro hipotecario funciona de forma algo diferente según el tipo de préstamo hipotecario. Esto es lo que debes saber para las hipotecas convencionales y las respaldadas por el gobierno federal de los Estados Unidos.
PMI para hipotecas convencionales.
Muchos prestamistas ofrecen hipotecas convencionales con requisitos de pago inicial bajos, algunos de hasta el 3%. En estos casos, la entidad financiera prestamista te exigirá que pagues un seguro hipotecario privado (PMI o Private Mortgage Insurance), si tu pago inicial es inferior al 20%.
Antes de comprar una casa, puedes utilizar una calculadora de PMI para estimar el coste del mismo, que variará en función del monto de tu hipoteca, la puntuación de crédito y otros factores.
Normalmente, la prima mensual del PMI está incluida en el pago de la hipoteca. Puedes pedir que se cancele el PMI cuando tengas más del 20% de capital en su vivienda.
Prima de seguro hipotecario de la FHA (MIP)
Los préstamos de la FHA ofrecen pagos iniciales mínimos de hasta el 3,5% y requieren calificaciones crediticias más bajas que las de los préstamos convencionales.
La mayoría de los préstamos hipotecarios de la FHA exigen una prima de seguro hipotecario inicial y una prima anual, independientemente del importe del pago inicial.
En las hipotecas FHA, la prima inicial es del 1,75% del importe del préstamo, y la prima anual oscila entre el 0,45% y el 1,05% del saldo medio pendiente del préstamo para ese año.
Si pones menos del 10% de down payment, pagarás la prima anual del seguro hipotecario (MIP, siglas de Mortgage Insurance Premium) en cuotas mensuales durante toda la vida del préstamo de la FHA. Si la cuota inicial es superior al 10%, solo se paga la MIP durante los primeros 11 años.
Tasa de garantía del USDA.
Los préstamos del USDA son hipotecas sin cuota inicial para los compradores de viviendas rurales.
Algunas hipotecas USDA cobran dos cuotas: una cuota de garantía inicial que se paga una vez y una cuota anual que se paga cada año durante la vida del préstamo, llamada USDA Guarantee Fee.
La comisión de garantía inicial suele ser del 1% del importe del préstamo, pero puede variar con los años. La cuota anual es del 0,35% del saldo medio del préstamo pendiente de pago durante el año, que se divide en cuotas mensuales y se incluye en el pago de la hipoteca.
El gobierno federal evalúa las tasas cada año fiscal y puede modificarlas. Pero el importe de la cuota no fluctúa; se fija al cerrar el préstamo.
Tasa de financiación del VA.
Las hipotecas de Veterans Affairs no requieren pagos iniciales y ofrecen tipos de interés bajos a los militares en activo, discapacitados o retirados, a algunos miembros de la Guardia Nacional y reservistas, y a los cónyuges supervivientes que reúnan los requisitos.
No requieren un seguro hipotecario, pero la mayoría de los prestatarios pagarán una tasa de financiación que oscila entre el 1,4% y el 3,6% del importe de la hipoteca para los préstamos de compra de vivienda. El importe de la cuota varía en función del importe del pago inicial y de si se trata de tu primer préstamo VA.
Cómo evitar el seguro hipotecario.
Algunos programas estatales para compradores de vivienda por primera vez ofrecen hipotecas con un pago inicial bajo y sin requisitos de seguro hipotecario o con requisitos reducidos.
Por regla general, tendrás que tener aprobada una hipoteca convencional y poner al menos un 20% de entrada en la vivienda para evitar el seguro hipotecario.
Si eso no es posible, entonces estima el coste del seguro hipotecario o las tasas de la VA o la USDA cuando calcules el tamaño y tipo de vivienda que puedes permitirte.