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¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar una casa?

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La compra de una vivienda es un proceso lleno de emoción e incertidumbre. Es posible que te preguntes si podrás encontrar una casa que se adapte a todas tus necesidades, o que temas entrar en una guerra de ofertas.

¿Cuánto tiempo dura el cierre?

Normalmente, se puede esperar que el cierre de una casa tarde entre 30 y 45 días. Por ejemplo, en 2021, el tiempo medio para cerrar la compra de una vivienda era de 51 días, según el informe Ellie Mae Origination Insight Report.

El tiempo medio de cierre varía según el tipo de préstamo y la salud del mercado inmobiliario, pero la variación es relativamente pequeña.

Un proceso de cierre de 30 días significa que han surgido pocas complejidades a la hora de evaluar la disposición financiera del comprador y de tasar e inspeccionar la vivienda del vendedor.

Los préstamos hipotecarios estándar tardan una media de 49 días, mientras que los de la FHA, con el mayor tiempo medio, tardan 54 días, según Ellie Mae.

En todos los tipos de préstamos hipotecarios, una organización cuidadosa y una comunicación clara entre el comprador, el vendedor y el prestamista pueden acelerar el proceso, ahorrándote dinero y momentos de ansiedad.

Expectativas para el día de la clausura.

Aunque puedes esperar que el proceso de cierre dure un mes o más, el cierre en sí mismo sólo durará una o dos horas.

Este es todo el tiempo que necesitarás para que aten los cabos sueltos y certifiquen la venta, lo que marcará los pasos finales para comprar una casa.

Ten en cuenta que tu cita de cierre puede sobrepasar fácilmente el tiempo asignado si no estás preparado de antemano.

Debes entrar a la reunión con una forma de identificación personal (como un pasaporte o licencia de conducir), una copia de tu Divulgación de Cierre y un cheque de caja certificado para cubrir los gastos de cierre.

Estas son algunas de las tareas que se realizarán el día del cierre:

Firma de documentos.

En la fecha de cierre de la operación, recibirás un montón de documentos legales que requieren tu firma.

Al igual que ocurre con cualquier acuerdo legalmente vinculante, es importante leer toda la información para asegurarse de que los documentos no contienen errores y de que comprendes plenamente las condiciones.

Los documentos de cierre suelen incluir:

El pagaré.

Este documento (llamado promissory note) contiene las condiciones financieras del préstamo, y sirve como un acuerdo para devolver el importe total al prestamista.

El contrato de la hipoteca.

Similar al pagaré, el contrato de la hipoteca (o loan agreement) describe las condiciones de la misma, como el pago inicial y el total del préstamo.

La información sobre la cuenta de depósito en garantía.

La información proporcionará detalles sobre tu cuenta de depósito en garantía y la cantidad que deberás pagar cada mes, incluidos los impuestos y los gastos de seguro.

Escritura de fideicomiso.

Conocida con Deed of Trust o Trust Deed es un acuerdo que permite al prestamista ejecutar la hipoteca o vender tu propiedad si dejas de hacer los pagos.

Pagar los gastos de cierre.

Los costos de cierre, o los honorarios que deberás a tu prestamista por el servicio de la hipoteca se deben pagar en el momento de la reunión de cierre para la mayoría de los compradores de viviendas.

La cantidad total que terminarás pagando en honorarios de cierre variará, pero puedes esperar ver algunos de los siguientes cargos en tu Divulgación de Cierre:

  • Tasa de solicitud para la tramitación del préstamo.
  • Gastos de cierre por la realización de la reunión propiamente dicha.
  • Comisión de apertura del préstamo por la tramitación de tu solicitud.
  • Un año de gastos de seguro de la vivienda.
  • Tarifas de inspección de la vivienda.
  • Cobertura del seguro del título de propiedad.

Transferencia del título.

Por último, la reunión terminará cuando se transfiera a tu nombre el título de propiedad de la vivienda, lo que te convertirá en el nuevo propietario oficial.

El proceso de cierre de la casa, paso a paso.

En el proceso de cierre de la casa se puede esperar que se avance a través de las siguientes etapas:

Solicitud.

Este trámite suele durar sólo 1 día y puede realizarse como parte del proceso de preaprobación.

Sin embargo, si eres el comprador, asegúrate de rellenar la solicitud de forma exhaustiva y precisa, ya que los errores u omisiones podrían causar retrasos.

Tendrás que indicar tu nombre, número de la Seguridad Social, ingresos, dirección, valor estimado y la cantidad que vas a solicitar como préstamo hipotecario.

Divulgación.

Esta etapa suele durar unos días y la completa el prestamista. El prestamista debe facilitar las condiciones del préstamo, incluidos los pagos mensuales previstos, las comisiones y otros gastos de cierre.

Documentación.

Si te organizas y anticipas la información que necesitará y te exigira la entidad financiera prestamista, este proceso probablemente sólo te llevará unos días.

En esta etapa del proceso, el prestamista solicitará documentación sobre tus ingresos y activos.

Si tus activos presentan alguna complicación (por ejemplo, tener una propiedad en alquiler puede complicar el panorama), es una buena idea comunicarse con el prestamista y averiguar qué es lo que probablemente necesitará de ti, y cuándo debe enviarte esa información para agilizar el proceso.

Tasación.

El prestamista pedirá una tasación de la vivienda. Esto significa que un experto externo verá la casa y determinará su valor. Esto no debe confundirse con una inspección de la vivienda.

Suscripción.

Los suscriptores evaluarán tu documentación para asegurarse de que cumples todas las directrices.

Aprobación condicional.

Aunque el proceso de suscripción revele que tus documentos están en orden, pueden solicitar más documentos.

Esto ocurre durante la etapa de aprobación condicional. Una vez más, hablar con tu prestamista y tener todos los documentos preparados acelerará en gran medida este proceso.

Autorización para el cierre.

Después de recibir la autorización final y la divulgación definitiva de las condiciones, hay un periodo de espera obligatorio de 3 días antes de poder devolver la firma.

Durante este periodo de espera se recomienda revisar las condiciones y obtener el asesoramiento de un experto si lo necesitas.

Cierre y financiación.

Después de firmar, habrá un último proceso de revisión, y luego tu hipoteca se registrará formalmente en el condado.

Razones habituales de los retrasos.

Aunque el día de cierre puede retrasarse por diversas razones, es conveniente conocer algunas de las causas más comunes de retraso.

Esto te permitirá anticiparte a los problemas que puedan surgir y prevenirlos de forma proactiva.

Uno de los retrasos más comunes es el del proceso de tasación. Realizadas por un tasador oficial en tu nombre, las tasaciones ayudan a garantizar que está pagando lo que realmente vale su nueva casa.

Si la tasación es inferior al precio de venta, el prestamista puede detener el proceso de cierre para asegurarse de que recibirá lo que se le debe en caso de ejecución hipotecaria.

Eso significa que el vendedor tendrá que considerar un precio de venta más bajo, o que su banco solicitará la opinión de un segundo tasador. Cualquiera de las dos opciones probablemente alargará los plazos de cierre.

Retrasos que puedes evitar como comprador.

Aparte de los retrasos derivados del proceso de tasación, los problemas del comprador suelen ser la causa de los retrasos. Estos problemas incluyen:

  • El comprador no deposita el anticipo en una cuenta de ahorro o corriente con el tiempo suficiente para que el dinero pueda ser rastreado.
  • Problemas con el informe de crédito del comprador.
  • Una solicitud de préstamo incompleta.
  • Deudas impagadas.

Con la planificación y el apoyo de expertos como tu prestamista y agente inmobiliario, muchos de estos problemas pueden resolverse antes de que retrasen el cierre.

Como comprador, es normal que te sientas preocupado por un retraso, pero puede darle menos importancia por el número de retrasos comunes que están dentro de tu control para prevenir.

Retrasos que puede provocar el vendedor.

Sin embargo, también hay algunos posibles retrasos que pueden provenir de problemas por parte del propietario actual. Entre ellos se encuentran:

  • Reparaciones no completadas según lo acordado/problemas descubiertos durante el recorrido final.
  • Complicaciones reveladas por la búsqueda de títulos de una compañía de títulos.
  • Gravámenes sobre la propiedad.
  • Los agentes de crédito inexpertos también pueden provocar retrasos. Esta es una de las razones por las que es importante elegir cuidadosamente la entidad financiera que uses.

Ventajas de un cierre rápido.

Es posible que quieras cerrar rápidamente para ahorrarte una gran cantidad de estrés y molestias y para reducir potencialmente los costes de la mudanza.

Otra razón clave para acelerar el cierre es que puedes evitar los cargos de extensión para el bloqueo de la tasa hipotecaria.

Los bloqueos de tipos de interés hipotecarios te permiten asegurar el tipo de interés de tu hipoteca, por lo que no tiene que preocuparse de que los tipos suban cuando termine el proceso de cierre.

Sin embargo, si excede el plazo del bloqueo, es posible que tenga que pagar a su prestamista una comisión porcentual.

Prepararse para el día del cierre vale la pena.

Aunque el proceso de cierre de una vivienda suele durar entre 30 y 45 días, debes estar preparado para cerrarla lo antes posible.

Aunque algunos retrasos son inevitables, puedes poner de tu parte para garantizar un cierre sin contratiempos cumpliendo con todas las deudas pendientes, preparando todos los documentos de firma necesarios y depositando el pago inicial a tiempo.

La conclusión es que la elección de una entidad financiera en la que confíes, y con la que te sientas cómodo comunicándose con frecuencia, será crucial para ahorrarte tiempo, dinero y estrés.

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