¿Qué es una venta corta en el sector inmobiliario? Una guía para el proceso
Si estás interesado en comprar una casa con descuento, las ventas al descubierto pueden ser una opción atractiva.
Las ventas en corto son una alternativa más segura que las ejecuciones hipotecarias tanto para los vendedores como para sus prestamistas, por lo que a menudo se pueden encontrar viviendas a un precio justo por debajo del valor de mercado.
También suelen estar en mejores condiciones que las propiedades en dificultades. Sin embargo, estas transacciones son mucho más complejas que la venta promedio y pueden implicar mucho más riesgo.
Antes de decidirte a comprar una casa en venta al descubierto, debes saber exactamente en que consisten estas operaciones.
La lectura de esta guía te suministrará el conocimiento que necesitas para sortear una venta corta y determinar si es la opción correcta para tus circunstancias.
¿Qué es una venta al descubierto?
Una venta al descubierto (short selling) se produce cuando un propietario con problemas financieros graves vende su casa por menos de lo que debe en la hipoteca.
El prestamista de la hipoteca original se queda con todos los ingresos de la venta, y perdona la diferencia u obtiene una sentencia de deficiencia (deficiency judgment), que requiere que el prestatario original pague lo que queda de deuda.
Aunque esto parece un acuerdo poco ideal para el prestamista, especialmente si se perdona la diferencia, a menudo es una alternativa preferible a la ejecución hipotecaria.
Una venta al descubierto es la forma de que el propietario y su prestamista salgan de una situación financiera difícil asumiendo una pérdida, por lo que a menudo es posible que un comprador se beneficie de esta transacción.
Sin embargo, los compradores deben ser conscientes de que estas transacciones no siempre son buenas inversiones.
¿Cuándo una casa entra en venta corta?
Una casa se vende en corto cuando el propietario se da cuenta de que ya no puede permitirse seguir pagando la hipoteca.
En lugar de esperar a que el banco ejecute la hipoteca, el propietario inicia el proceso de venta al descubierto presentando una solicitud al prestamista.
Hay dos factores fundamentales que el prestamista tendrá en cuenta a la hora de decidir si aprueba una venta al descubierto:
- La vivienda tiene que valer menos de lo que el propietario debe por ella. El prestamista querrá revisar las ventas recientes de propiedades comparables para asegurarse de que este es el caso.
- El vendedor debe ser capaz de demostrar sus dificultades financieras. Tiene que demostrar que no tiene ingresos o activos para pagar el resto de la hipoteca.
Las ventas al descubierto y las ejecuciones hipotecarias fueron mucho más comunes durante la recesión financiera de 2008.
A medida que la economía ha mejorado y el mercado de la vivienda se ha recuperado, las ventas cortas se han vuelto menos comunes. Sin embargo, siguen ocurriendo.
Venta al descubierto versus Ejecución hipotecaria.
Tanto las ventas al descubierto como las ejecuciones hipotecarias (Foreclosures) son señales de dificultades.
Estos procesos se producen cuando los propietarios de viviendas tienen dificultades para mantenerse al día con los pagos de la hipoteca. También se vende en corto cuando se descubre que la hipoteca está sumergida (Underwater Mortgage).
Se le llama sumergida a aquella hipoteca en la que el prestatario debe más dinero del que vale la vivienda.
En ambos casos, el propietario pierde la posesión de su vivienda, aunque las circunstancias y repercusiones son diferentes. El grado de control del vendedor es una diferencia significativa entre estos dos procesos.
Venta al descubierto.
En una venta al descubierto, el vendedor decidirá presentar un paquete financiero (financial package), buscando la aprobación del prestamista para vender la propiedad por menos de la cantidad que debe por ella.
El vendedor entra en un proceso de venta corta voluntariamente, lo que no sucede en el caso de las ejecuciones hipotecarias.
Una vez que el prestamista aprueba una venta al descubierto, el vendedor se encarga de vender la propiedad. Sin embargo, el prestamista es responsable de las negociaciones y determina si acepta o rechaza las ofertas de los compradores, ya que es él quien intenta recuperar los costes.
Ejecución hipotecaria.
Por otro lado, una ejecución hipotecaria es una acción legal emprendida por un prestamista para embargar la propiedad de un vendedor después de que éste se retrase demasiado en sus pagos mensuales.
Aunque ambos procesos pueden tener un impacto negativo en el crédito de un vendedor, una ejecución hipotecaria puede tener un impacto mucho más perjudicial en la Puntuación FICO ® del vendedor.
Por supuesto, también afecta el tiempo que este tiene que esperar para volver a obtener una hipoteca. Además, el proceso de ejecución hipotecaria puede ser costoso para el vendedor (y el prestamista) y, en última instancia, obligarte a declararte en quiebra en algunos casos.
La gran ventaja de una venta al descubierto desde el punto de vista del vendedor es que este puede ser capaz de calificar para otra hipoteca de inmediato.
El período de espera normal para obtener un préstamo de la FHA después de una venta al descubierto es de 3 años, pero puedes obtener otros tipos de hipoteca en cualquier momento después del cierre de una short selling.
Para esto, no debes tener pagos de hipoteca pendientes o cuotas con 30 o más días de retraso en el año anterior a la solicitud de la nueva hipoteca. Además, no puedes tener ningún pago hipotecario o a plazos con 30 días de retraso en el año anterior a la venta al descubierto.
El periodo de espera para un nuevo préstamo VA es de 2 años. Mientras tanto, los préstamos convencionales tienen un período de espera de 4 años y los préstamos jumbo requieren una espera de 7 años.
6 pasos para comprar casas en ventas en corto.
Aunque los pasos de una venta al descubierto son muy similares a los de una operación tradicional, el proceso es más complicado debido a la participación del prestamista.
El proceso típico de compra de una vivienda requiere simplemente que el vendedor transfiera su patrimonio al comprador a cambio del precio de compra acordado. Eso no ocurre en una short selling.
En una venta al descubierto, la transacción está en manos del prestamista, por lo que el proceso suele ser más largo y complicado.
Los siguientes seis pasos ilustran las principales diferencias entre una venta al descubierto y una venta tradicional:
Paso 1: Conseguir la aprobación de la financiación.
Al igual que con cualquier compra de vivienda, el primer paso es obtener la aprobación de la hipoteca.
Aunque siempre es beneficioso para los compradores obtener una aprobación previa antes de hacer una oferta, es aún más importante en una venta en corto.
Recuerda que en este tipo de transacciones, el prestamista querrá asegurarse de que el nuevo comprador es realmente capaz de comprar la propiedad.
Paso 2: Conseguir un agente inmobiliario y encontrar una casa.
Encontrar cualquier casa puede llevar tiempo, pero es más difícil cuando deseas conseguir específicamente una venta corta.
En lugar de buscar en todos los listados disponibles en el área deseada, concéntrate en los listados de propiedades preejecutadas en línea. También puedes buscar en los registros públicos poniéndote en contacto con el juzgado del condado local.
Identificar y escoger una vivienda en venta corta puede ser complicado, pero un agente inmobiliario con experiencia puede ayudarte.
Este puede explicarle todos los aspectos del proceso de compra de una vivienda, incluida la localización propiedades para venta al descubierto.
Paso 3: Investigar.
Antes de hacer una oferta, debes obtener toda la información posible sobre la propiedad. Para empezar, deberás revisar las ventas comparables en la zona para averiguar el valor real de la vivienda.
Los agentes inmobiliarios son un recurso excelente para determinar el valor de la vivienda porque tienen acceso a Servicios de Listas Múltiples (MLS).
Un Multiple Listing Service proporciona información sobre los precios actuales de las viviendas en el mercado y los de aquellas recientemente vendidas.
Dado que las ventas al descubierto son transacciones en las que el vendedor debe más por la casa de lo que vale, vas a querer averiguar exactamente cuánto le debe el vendedor al prestamista.
Antes de comprar en corto, debes asegurarte de que conoces a todas las personas o entidades que tienen una reclamación sobre la propiedad. Dichas personas o entidades se denominan acreedores prendarios (Pledge creditors).
Por lo tanto, también debes comprobar que no existen otros gravámenes sobre la vivienda. Puedes pedir esta información al vendedor, a tu agente o al prestamista.
Sin embargo, para estar seguro, también debes pedir a una empresa de títulos que realice una búsqueda de títulos en la propiedad.
Paso 4: Hacer una oferta.
Al hacer una oferta por la propiedad, debes utilizar tu conocimiento del valor de la vivienda y de las propiedades adyacentes. De este modo podrás para asegurarte de que el prestamista pensará de tu oferta.
Es posible que consideres la venta al descubierto como una forma de llegar a un acuerdo sobre la vivienda, pero ten en cuenta que el prestamista sigue intentando recuperar la mayor parte posible del saldo restante de la hipoteca.
Probablemente también tiene que cumplir las directrices del inversor para aceptar la oferta. Tu oferta debe acercarse al valor de mercado de la vivienda si quiere que la acepten.
Cuando estés buscando propiedades, ten cuidado con las actividades fraudulentas. Si el vendedor te pide que pagues dinero por debajo de la mesa para tener la oportunidad de solicitar una venta al descubierto, rechaza la oferta y denuncialo.
Paso 5: Hacer inspeccionar la casa.
Las propiedades en venta corta se venden a su precio, lo que significa que no podrás negociar un precio de compra más bajo si hay problemas con la propiedad.
Sin embargo, debes conocer el estado de la casa que estás comprando antes de concretar el cierre. Aunque el vendedor está obligado a revelar cualquier defecto conocido, a veces este tipo de información se escapa.
Asegúrate de obtener una inspección de la vivienda para saber qué estás comprando. Si se necesitan reparaciones, investiga el coste o pide presupuestos. Así te aseguras que la casa será una buen inversión a largo plazo.
Paso 6: Cierre de la venta.
Incluso después de que el prestamista haya aceptado la venta al descubierto, debe asegurarse de que el prestamista y los demás acreedores estén dispuestos a liberar la garantía.
Cuantos más acreedores haya, más tiempo puede llevar este proceso.
Para que la venta se cierre, el vendedor debe aportar también la siguiente documentación:
- Carta de dificultad: Una carta en la que se explican las cargas financieras del vendedor y el motivo exacto por el que no puede hacer frente a más pagos de la hipoteca.
- Prueba de ingresos y activos: El vendedor debe aportar al menos dos años de extractos bancarios y documentos fiscales. Esta información debe demostrar que el vendedor no tiene fondos disponibles para pagar su deuda restante.
- Lista de embargos: Mientras que algunos vendedores pueden estar endeudados únicamente por su hipoteca principal, otros pueden tener múltiples deudas. El vendedor debe proporcionar una lista actualizada de todos los gravámenes sobre la propiedad.
- Análisis comparativo del mercado: Un prestamista insistirá en ver una lista de propiedades comparables que estén actualmente en el mercado y se hayan vendido en los últimos 6 meses para demostrar que el vendedor debe más de lo que vale la casa.
Suponiendo que la aprobación y la documentación estén en orden, podrá cerrarse la venta la propiedad y recibirás las llaves para mudarte.
Beneficios de una venta al descubierto.
Las ventas al descubierto pueden ser beneficiosas para todas las partes implicadas. Para los compradores, proporcionan mayores oportunidades de inversión.
También minimizan las repercusiones financieras que tanto los prestamistas como los vendedores tendrían que afrontar si las propiedades entraran en ejecución hipotecaria.
Veamos con más detalle las ventajas para los compradores y los vendedores.
Beneficios de la venta en corto para los compradores.
Precio con descuento.
Aunque la propiedad tendrá un precio acorde con el valor de mercado, el prestamista está muy motivado para vender con el fin de reducir las pérdidas del banco.
Como resultado, los compradores pueden obtener a menudo un mejor trato por la vivienda que el que obtendrían si la compraran a través de una venta típica.
Mercado menos competitivo.
Dada la implicación del prestamista en la operación, las ventas al descubierto son mucho más complicadas que las ventas tradicionales.
Como la mayoría de los compradores no tienen experiencia en ventas cortas, tienden a rehuirlas. Al haber menos compradores interesados, hay menos competencia y hay más posibilidades de que se acepte tu oferta.
Beneficios de la venta corta para los vendedores.
Prevención de ejecuciones hipotecarias.
Una venta corta evitará que la casa del vendedor entre en foreclosure o ejecución hipotecaria, lo que tendría un impacto mucho más perjudicial en tu puntuación de crédito o credit score.
Absorción de la deuda.
La mayor parte de la deuda del vendedor será pagada por el comprador de la vivienda.
Ahorro de comisiones.
En una venta típica, un vendedor tendría que pagar las comisiones de los agentes, pero en una venta corta, el prestamista paga los honorarios.
Posible condonación de la deuda.
Es posible que el prestamista acepte el producto de la venta al descubierto y condone la deuda restante como pérdida.
En estos casos, el vendedor no es responsable de pagar la deuda restante después de la venta al descubierto.
Reingreso al mercado inmobiliario.
Una venta al descubierto permite al vendedor reincorporarse al mercado y obtener una hipoteca inmediatamente con un préstamo FHA en las circunstancias adecuadas.
Para ello, no debe tener retrasos en los pagos de la hipoteca o de las cuotas en el último año anterior a la venta al descubierto y no tener retrasos en los pagos de la hipoteca o de las cuotas en el año anterior a la solicitud de la nueva hipoteca.
Inconvenientes de una venta al descubierto.
A pesar de las ventajas que conlleva, las ventas al descubierto tienen bastantes inconvenientes.
El proceso es complejo y prolongado, lo que puede aumentar el riesgo de la transacción y afectar negativamente a los compradores, los vendedores y los prestamistas.
A continuación, una lista de algunos de los problemas a los que se enfrentan tanto los compradores como los vendedores cuando participan en una venta al descubierto.
Inconvenientes de la venta al descubierto para los compradores.
Lleva mucho tiempo.
Una venta al descubierto suele llevar más tiempo que una venta tradicional debido a la participación del prestamista.
En un intento por recuperar la mayor cantidad de dinero posible, el prestamista primario y los acreedores secundarios involucrados se tomarán su tiempo para negociar y cerrar el trato.
Recuerda que cuantos más acreedores haya, más tiempo durará el proceso. Además, hay veces que el vendedor retrasa la venta porque o bien duda de su decisión o no está preparado con el papeleo necesario.
Mayor riesgo.
Dado que las ventas al descubierto se venden sin las típicas divulgaciones, el estado de la vivienda y la calidad de la operación no siempre están claros para el comprador.
Además, no hay garantía de que la operación se cierre realmente, por lo que el comprador puede arriesgarse a gastar tiempo y dinero en una casa que al final no puede comprar.
Más deberes.
Una venta al descubierto requiere que el comprador haga mucho más trabajo por adelantado.
Investigar para averiguar el valor real de la casa, descubrir todos los gravámenes sobre la propiedad e identificar cualquier problema con el estado de la propiedad es esencial para determinar si la compra merece la pena.
Estado de la propiedad.
Dado el hecho de que los vendedores de ventas cortas están en apuros económicos, sus propiedades tienden a estar en peores condiciones que la media de las casas que se venden en el mercado.
Por lo tanto, el comprador suele tener que gastar mucho más dinero en reparaciones y mejoras.
Inconvenientes de la venta al descubierto para los vendedores.
No hay poder de negociación: Aunque el vendedor tiene un papel activo en la venta del inmueble, el prestamista es el único que tiene poder para negociar el precio de compra de la vivienda.
Falta de beneficios.
Como el vendedor debe dinero al prestamista, no recibirá nada de los beneficios de la venta de su casa.
Daño a la puntuación de crédito.
Una venta al descubierto puede causar un daño real a la puntuación de crédito del vendedor. Cuanto mayor sea tu puntuación de crédito, mayor será el golpe que recibirás.
Sin embargo, las ventas al descubierto tienden a hacer que las puntuaciones de crédito de los vendedores bajen menos puntos que las ejecuciones hipotecarias.
Retraso en la obtención de otra hipoteca.
Después de una venta corta, un vendedor debe completar un período de espera antes de calificar para una nueva hipoteca. Fuera de un préstamo FHA, el período de espera puede ser de 2 a 7 años.
Juicio de deficiencia.
En algunas circunstancias, el prestamista demandará al vendedor en un intento de recuperar la deuda restante después de la venta corta.
Si el vendedor es demandado, su puntuación de crédito recibirá un golpe similar al de una ejecución hipotecaria. Sin embargo, este proceso no es legal en todos los estados.
Consejos acerca de ventas en corto para compradores inexpertos.
Asegúrate de que tu oferta es realista.
Aunque los prestamistas están motivados para vender, también intentan sacar el máximo provecho de la transacción.
Si presentas una oferta baja o intentas pedir contingencias, es poco probable que tu oferta sea aceptada.
Proporciona todo el efectivo posible.
Después de haber perdido dinero en una inversión arriesgada, los prestamistas buscan algo seguro.
Si puedes pagar en efectivo, los prestamistas se lanzarán a por tu oferta. Si no es así, cuanto mayor sea el pago inicial, más segura y atractiva parecerá tu oferta.
Ofrece pagar los costes de cierre del vendedor.
Aunque el prestamista suele pagar la comisión y cualquier otro gasto del que sea responsable el vendedor, como los gastos de cierre, aceptar pagarlos hará que tu oferta sea más atractiva.
Si hay otros compradores interesados en la propiedad, esta oferta te dará una ventaja frente a la competencia, ya que permitirá al prestamista recuperar más dinero.
Obtén presupuestos para las reparaciones.
Puede que la propiedad se venda tal cual, pero aun así debes hacer que se inspeccione la casa y obtener presupuestos de las reparaciones que haya que hacer.
Si puedes demostrar que la propiedad está en peor estado de lo que parece, tendrás más posibilidades de convencer al prestamista de que venda a un precio más bajo.
Tener esta información a mano no sólo te ayudará a determinar si vale la pena comprar la casa, sino que también te dará más poder a la hora de negociar con el prestamista.
Consigue la ayuda de un profesional inmobiliario.
Los agentes inmobiliarios son indispensables cuando se trata de ventas al descubierto.
Las ventas al descubierto son transacciones complicadas y, dado que los prestamistas toman todas las decisiones, es vital que cuentes con representación.
Un agente que conozca el proceso podrá investigar la propiedad, asesorarte sobre su valor, negociar un mejor acuerdo y asegurarse de que tus intereses están protegidos.
¿Es una venta en corto adecuada para mí?
La respuesta no es necesariamente sencilla. Para decidir si una venta al descubierto es adecuada para ti, debes tener en cuenta tus necesidades y los detalles de la propiedad que te interesa. Recuerda tres hechos clave:
- El proceso será más largo, por lo que debes estar preparado para esperar.
- Comprará la vivienda tal y como está: sin reparaciones.
- Necesitarás un pago inicial mayor.
Asegúrate de conocer el estado de la vivienda y el coste de las reparaciones. Ahorrar dinero en el precio de compra no significará nada si al final tienes que gastar más para hacer la casa habitable.