¿Qué es el derecho sobre la propiedad de un inmueble?
Cuando se tiene un derecho de propiedad en un bien, se tiene una participación sobre el bien en cuestión.
Dado que los múltiples tipos de intereses de propiedad tienen diferentes tipos de responsabilidades, es esencial tomarse un momento para entender los diferentes tipos de propiedad. Veámoslo con más detalle a continuación.
Participación sobre la propiedad.
En el sector inmobiliario, la participación en una propiedad (Interest in Land) se refiere a los derechos que uno o varios propietarios tienen sobre la inversión.
En el caso de varios propietarios, la participación se suele dividir en función de la cantidad invertida en la propiedad.
Cuando tengas una participación en una propiedad, se te permitirá utilizarla dentro de lo razonable. Por ejemplo, si tienes una participación en una propiedad de inversión con otros inversores, tendrías derecho a una parte adecuada de los beneficios.
Tipos de participaciones de propiedad en un inmueble.
Hay varios tipos de participaciones de propiedad en activos inmobiliarios. Exploraremos los tipos de propiedad que pueden encontrarse tanto en los bienes inmuebles residenciales como en los comerciales.
Propiedad exclusiva.
La propiedad exclusiva (exclusive property) es un acuerdo sencillo en el que una persona tiene todos los intereses de propiedad de un inmueble.
Puedes optar por la propiedad exclusiva si eres soltero o estás legalmente divorciado. Además, en algunos estados, es una opción para una persona casada que quiere adquirir una propiedad por separado de su cónyuge.
La ventaja de la propiedad exclusiva es que nadie más tiene derecho a la propiedad. Pero el inconveniente es que su propiedad puede tener que pasar por un proceso de sucesión a su muerte.
Co-propiedad.
La co-propiedad (Co-Ownership) implica que dos o más personas son titulares de una propiedad. Esta forma de propiedad es frecuente entre los matrimonios y los parientes.
Con la co-propiedad, cada persona tiene una participación del mismo tamaño o porcentaje en la propiedad.
Cuando varios propietarios tienen partes iguales, todo lo que tenga que ver con la propiedad debe decidirse por unanimidad.
Tanto si quieres hacer mejoras como si quieres vender la propiedad, tendrás que conseguir que todos los propietarios estén de acuerdo.
En este tipo de participaciones, el copropietario que sobreviva recibirá las partes restantes de la propiedad sin ningún proceso de sucesión.
Tenencia por la totalidad.
La tenencia por la totalidad (o Tenancy By Entirety: TBE) es una opción de propiedad disponible para las parejas casadas.
La TBE permite a ambas partes de una pareja casada tener una participación igual en la propiedad. Cada cónyuge poseerá el 100% de la propiedad a través de esta vía.
Con el TBE, la pareja casada es tratada como una sola entidad legal. Además, los derechos del cónyuge superviviente permitirán que los bienes sigan estando bajo su control.
Tenencia en común.
La tenencia en común (o Tenancy In Common: TIC) es muy diferente a la tenencia por la totalidad. En un acuerdo de tenencia en común, puede haber dos o más partes con intereses de propiedad.
Sin embargo, el interés de propiedad puede ser en cantidades desiguales. Cuando una parte con un interés de propiedad a través de la tenencia en común, su interés de propiedad será transferido a sus herederos.
En eso se diferencia de la co-propiedad: no hay derecho de sobrevivencia. Los demás propietarios tendrán que colaborar con los herederos a partir de ese momento.
Fideicomiso de propiedad.
Un fideicomiso de propiedad (trust property) permite a un administrador (trustee) gestionar los activos inmobiliarios para el fideicomitente (trustor), o un conjunto de fideicomisarios.
Hay dos tipos de fideicomisos para la propiedad de bienes inmuebles: un fideicomiso irrevocable y un fideicomiso revocable.
En un fideicomiso irrevocable, el fideicomitente sólo puede hacer cambios con el permiso del beneficiario.
En un fideicomiso revocable, el fideicomitente puede hacer cambios sin el permiso expreso del beneficiario.
Compañía de Responsabilidad Limitada (LLC)
Una compañía de responsabilidad limitada (Limited Liability Company) permite a los inversores reclamar una participación en una propiedad a través de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC).
El objetivo de este tipo de propiedad es proporcionar protección a los activos del inversor.
Además, hay que tener en cuenta importantes ventajas fiscales. En concreto, el inversor se hará cargo de los impuestos sobre los ingresos obtenidos a través de la SRL, pero la propia LLC no tributará.
Corporación propietaria.
Una corporación puede reclamar un interés de propiedad en una propiedad a través de una property corporation.
La característica que define este tipo de interés de propiedad es que la corporación se hace responsable de los daños si alguien demanda.
¿Cómo funcionan las participaciones en la propiedad de un inmueble?
Las participaciones de propiedad de un inmueble equivalen a los derechos inmobiliarios del propietario.
Aunque un solo individuo puede reclamar todos estos derechos, las propiedades con múltiples propietarios tienen la opción de designar ciertos derechos a cada uno de ellos.
Estos son los derechos que hay que tener en cuenta:
- Derecho de control: Tienes derecho a utilizar la propiedad como creas conveniente, con la excepción de cualquier cosa que se considere ilegal por un órgano de gobierno, como una ley de zonificación de la ciudad o una regla de la asociación de propietarios.
- Derecho de exclusión: Puedes controlar a quién se le permite entrar en la propiedad.
- Derecho de procesión: Usted es el dueño legal de la propiedad.
- Derecho de disfrute: Puedes disfrutar de la propiedad según tus propias normas, a menos que dichas normas infrinjan la legislación local.
- Derecho de disposición: Puedes vender la propiedad cuando lo desees.
Cuando busques una forma de propiedad en específico, ten en cuenta estos derechos.
Transferencia de la propiedad de un inmueble.
Si tienes una participación de propiedad en un inmueble, puedes transferir dicha participación a otra persona.
Por lo general, ser utiliza una escritura de renuncia (Deed of Renunciation) para realizar una transferencia fluida de la participación de una propiedad.
Sin embargo, las leyes locales sobre la transferencia del título de propiedad varían en cada estado. Por ello, consultar a un abogado inmobiliario es la forma más eficaz de completar el proceso.
Además, con tantas tipos de participaciones de propiedad, es una buena idea contratar un abogado local de bienes raíces o compañía de títulos para iniciar el papeleo para definir la participación que tendrás en tu propiedad.