Cómo hacer una oferta por una casa
¿Listo para hacer una oferta por una casa? Encontrar a la contraparte indicada puede ser estimulante, y tal vez un poco aterrador.
Al fin y al cabo, la oferta es un acuerdo legalmente vinculante que incluye numerosos detalles, es una de esas situaciones en las que se suda la gota gorda.
No tengas miedo de pedir ayuda a tu agente inmobiliario, ya que es la persona a la que debe acudir durante todo el proceso de la oferta. También puedes consultar a un abogado inmobiliario.
En esta entrada encontrarás lo que puedes esperar y que debes hacer al momento de ofertar por una vivienda.
Antes de hacer una oferta por una casa.
Hay tres elementos clave que querrá tener en cuenta antes de hacer una oferta por una casa. Conozcamos cuales son:
Tener lista una preaprobación de hipoteca.
La primera es obtener una preaprobación de hipoteca por parte de al menos un prestamista. Lo ideal es obtener una preaprobación antes de empezar a mirar casas.
Puede llevar mucho tiempo reunir todos los documentos necesarios, pero lo más importante es que la preaprobación te permite saber cuánto puedes pagar por una casa.
Tener una preaprobación a la mano también permite al vendedor (y a los agentes inmbiliarios de ambas partes) saber que vas en serio; les dará mayor seguridad de que el trato se cerrará. Esto puede ser muy útil si el vendedor tiene prisa por mudarse.
Investigar y conocer el mercado.
En segundo lugar, conoce el mercado para asegurarte de que está haciendo una oferta competitiva. Una buena idea es investigar precios de ventas comparables en la zona.
También puedes considerar otra información obtenida de tu propia investigación o considerar totalmente un análisis comparativo de mercado proporcionado por tu agente inmobiliario.
Probablemente querrás hacer una oferta ligeramente inferior al importe de la preaprobación, lo que deja margen para negociar.
Si le das al vendedor una copia de tu carta de preaprobación, no es necesario que le muestres la cantidad más alta que te ha ofrecido el prestamista.
Si tu oferta es significativamente inferior a la cantidad preaprobada, el vendedor puede responder con una oferta más alta, sabiendo que eres bueno para ello.
Algunos prestamistas te permitirán editar electrónicamente tu carta de preaprobación; con otros, es posible que necesites que el agente de préstamos con el que trabaja genere una personalizada para la cantidad que desea compartir.
Confirma que el monto del pago inicial está disponible.
Por último, verifica que el pago inicial exigido por tu prestamista está en el banco y listo para ser utilizado.
El mero hecho de haber reservado ciertos activos como fondos para la compra de una vivienda (incluido el dinero necesario para el depósito de garantía, el pago inicial, los gastos de cierre, etc.) no es suficiente para garantizar una transacción sin problemas.
Es esencial tener acceso directo e inmediato al dinero en efectivo.
Para tener el dinero disponible, se debe dejar pasar tiempo suficiente para que la venta de inversiones o las transferencias de bancos, corredores de bolsa o incluso cuentas de familiares lleguen a tu cuenta bancaria.
Solo el dinero de garantía saldrá de tu bolsillo de inmediato (lo transferirás a una cuenta de depósito en garantía después de que se acepte tu oferta), pero debes asegurarte de no poner en peligro tu oferta por tener que esperar por fondos adicionales.
Qué incluye una carta de oferta.
Se llama carta de oferta (o Offer Letter en inglés), pero este documento legalmente vinculante es mucho más que una simple carta.
Hay muchas leyes estatales, y a veces locales, que guían el proceso de oferta, por lo que querrás estar totalmente cubierto utilizando un formulario legalmente aprobado.
Una carta de oferta también puede denominarse oferta de compra (purchase offer) o contrato de compra (purchase agreement).
Saber qué término utiliza tu agente inmobiliario te ayudará a asegurar de que estarán en la misma línea cuando estés listo para hacer una oferta.
Si tu agente inmobiliario redacta la carta de oferta, generalmente utilizará un acuerdo de compraventa de vivienda que cumpla con las leyes estatales y locales aplicables.
Ese acuerdo se personaliza para adaptarlo a sus necesidades. En algunos estados, es obligatorio que un abogado inmobiliario prepare, o al menos revise, la oferta escrita.
Aunque no sea obligatorio, es bueno tenerlo en cuenta: se trata de una compra demasiado importante como para omitir detalles importantes o el lenguaje requerido que podría acabar el trato.
Contar con un abogado de tu parte en la transacción puede merecer los honorarios y costes adicionales.
Una oferta escrita puede contener estos elementos, entre otros:
- Dirección: La dirección legal de la vivienda, y a veces la descripción legal de la propiedad.
- Precio: Detalles sobre el precio de compra y las condiciones.
- Fianza: El importe y las condiciones relativas a los anticipos, incluida su disposición tras la aceptación de la oferta.
- Título: Estipulación de que el vendedor proporcionará un título limpio de la propiedad.
- Costes de cierre: Detalles sobre qué parte pagará los costes de cierre u otras tasas, así como la forma en que se prorratearán determinados impuestos y gastos entre el comprador y el vendedor en el momento del cierre. Algunos prestamistas pueden limitar el importe de la participación del vendedor en estos gastos.
- Fecha y hora de vencimiento de la oferta: En los mercados más calientes y movidos, puede ser de apenas unas horas, pero en la mayoría de los casos es de uno o dos días.
- Fecha prevista para el cierre de la hipoteca: suele ser de 30 a 60 días, aunque el tiempo que dure el proceso de suscripción de tu prestamista puede ser el factor decisivo en este caso.
- Contingencias: Cualquier contingencia a la que esté sujeta la operación.
- Divulgaciones: Otras disposiciones o divulgaciones requeridas por el Estado.
A veces se anima a los compradores a escribir una carta personal para acompañar su oferta, con la esperanza de obtener una ventaja emocional sobre los compradores de la competencia.
Aunque puedan parecer inofensivas, las llamadas Buyer’s Love Letters pueden contribuir a que elijan a alguien como comprador. Sin embargo, es importante saber que este tipo de cartas no tienen ninguna relación legal con la transacción.
Si vas a hacer una oferta por una casa preejecutada o una propiedad inmobiliaria, prepárate para un proceso de oferta prolongado, especialmente si se trata de una venta al descubierto.
Las ventas al descubierto son transacciones previas a la ejecución hipotecaria en las que el propietario vende una casa por menos de lo que debe al prestamista.
Las compras de propiedades en apuros no son tratos fáciles de hacer y es mejor que el comprador sea muy paciente.
Contingencias comunes.
Es probable que tu oferta escrita incluya al menos un par de contingencias estándar. Son cosas que deben ocurrir antes de que la venta pueda avanzar.
Aunque hay que proteger los intereses y reunir suficiente información para hacer una compra inteligente, las contingencias pueden actuar como obstáculos para cerrar el trato, especialmente en los mercados calientes.
Lo mejor para el comprador y el vendedor es incluir en el contrato solo las estipulaciones suficientes para cubrir las bases necesarias; no más. Las contingencias más comunes son:
Aprobación final del préstamo.
Es decir, la obtención de la hipoteca, a menudo en un plazo determinado.
Inspección de la vivienda,
Además de requerir que la propiedad se someta a una inspección de la vivienda, esta contingencia también puede especificar cómo se abordarán los problemas revelados durante la inspección.
Por ejemplo, si el vendedor reparará o proporcionará un crédito en el momento del cierre, o si la inspección es sólo para fines informativos.
Tasación.
Los prestamistas suelen insistir en la verificación del valor de la vivienda mediante una tasación, ya que no quieren prestarle más de lo que vale la propiedad.
Venta de la vivienda.
Esta es una contingencia menos común, que implica que la compra depende de la finalización de otra transacción independiente.
Por lo general, se trata de la venta de la vivienda actual o de que el vendedor encuentre una nueva vivienda.
Cómo gestionar la información del vendedor
Por otro lado, la ley suele exigir que los vendedores revelen sus datos. Se supone que los vendedores deben revelar si tienen conocimiento de ciertos tipos de problemas relacionados con la propiedad que pueden afectar a su valor.
Algunos de estos problemas pueden ser peligros naturales, problemas estructurales u otros defectos sustanciales.
Sin embargo, los estados difieren en cuanto a los tipos y la cantidad de información que los vendedores deben revelar, y los vendedores no son necesariamente conscientes de todos los problemas potenciales que puede tener una propiedad.
La información también puede documentar detalles como las obligaciones de la asociación de propietarios y los electrodomésticos y accesorios que se transmiten con la compra.
Tu oferta debe establecer un plazo para entregar toda la información requerida por el vendedor.
La oferta de compra también debe contemplar el número de días de que dispones para revisar la información, así como tu capacidad para modificar o retirar tu oferta en función de dicha información.
Poner en juego el dinero en efectivo.
Cuando hagas una oferta, en la mayoría de los casos se le pedirá que presentes dinero en efectivo, llamado depósito de garantía.
Una parte neutral, como un agente de custodia o una empresa de títulos inmobiliarios, mantendrá en custodia como dinero de buena fe.
Un depósito de garantía puede oscilar entre el 1% y el 3% del precio total de compra.
La carta de oferta debe detallar en qué circunstancias tendrías que perder el dinero de la garantìa (por ejemplo, en caso de que te eches atrás en el trato sin una razón permitida por el acuerdo de compra) y cuándo lo recuperarías.
Si el trato se hunde por algo que hace el vendedor (como por ejemplo, si se retira a favor de una oferta más alta después de la firma del acuerdo de compra), el depósito debería devolverse. Si la operación se lleva a cabo sin problemas, la fianza debe aplicarse al pago inicial.
Después de hacer una oferta por una casa.
Por muy ilusionado que estés con la perspectiva de tu nueva vivienda, en esta fase del proceso tienes que estar preparado para negociar o incluso para marcharte si las condiciones no son las adecuadas para ti.
Una vez que el vendedor revisa tu oferta, puede aceptarla, rebatirla o rechazarla.
Si es aceptada, solicitarás una hipoteca y comenzará el proceso de cierre. Si el vendedor hace una contraoferta, puedes aceptarla y comenzar el proceso de cierre o hacer tu propia contraoferta, enviando una nueva offer letter.
Si la oferta se rechaza, tendrás que olvidarte de ella y seguir en la búsqueda de la propiedad adecuada para ti.
Después del sí ¿Qué sigue?
Recuerda que una llamada telefónica, un apretón de manos o un compromiso verbal no lo hacen oficial; el trato no está hecho hasta que ambas partes firmen el acuerdo de oferta de compra.
Una vez hecho esto, tras una breve celebración y un suspiro de alivio, es el momento de pasar de la preaprobación por una solicitud de hipoteca completa y comenzar los demás pasos que le llevarán al día del cierre.