Cómo vender su casa
Si comprar una casa es la transacción más importante y difícil de tu vida, venderla debe ser la segunda más difícil.
Llevar a cabo la venta de una casa puede requerir mucho tiempo, planificación, papeleo y dinero, por supuesto. He aquí una guía paso a paso para conseguirlo.
Cómo vender una casa.
Prepara tu casa para la venta.
Los profesionales inmobiliarios lo llaman puesta en escena (Home staging en inglés), pero puede no ser tan complejo como suena. A, o quizás dar una nueva capa de pintura a las paredes.
Analiza tu mercado objetivo.
¿Vives en un mercado de compradores o de vendedores? En un mercado de compradores hay oferta de casas de las que se compran, mientras que en un mercado de vendedores (el que más te conviene) los precios suben porque hay más compradores que viviendas.
¿A qué precio se venden las viviendas parecidas en tu vecindario? Incluso saber cuál es el promedio en la ciudad o el área metropolitana en la que vives es vital para analizar el mercado de la vivienda.
Determina si necesitas un agente inmobiliario.
Algunos vendedores empiezan poniendo su casa en venta por ellos mismos (lo que se llama FSBO o For-Sale-by-Owner) y luego utilizan un agente si no tienen éxito.
Te recomendamos leer nuestras entradas con algunos consejos para vender una casa como FSBO en poco tiempo y consejos creativos para vender tu casa FSBO.
Establece un precio competitivo.
Debes determinar cuánto obtendrás de la venta, teniendo en cuenta la comercialización, los costes de cierre y las posibles comisiones de los agentes.
Comercializa tu propiedad.
Desde fotos con calidad de revista hasta una descripción convincente del anuncio, quieres que tu casa cause una gran impresión desde el primer día.
Prepárate para negociar.
Aquí es donde un buen agente inmobiliario puede realmente añadir valor. Un negociador duro puede marcar una diferencia de miles de dólares, pero ten en cuenta la comisión de este y la comisión del agente del comprador.
Prepárate para el cierre.
Es posible que tenga que hacer frente a imprevistos, así como a las reparaciones identificadas por la inspección de la vivienda.
Te recomendamos leer nuestra entrada sobre la etapa de Clear-to-Close y cómo llegar a ella, así como una guía sobre a cuanto pueden ascender los gastos de cierre.
Planifica la mudanza.
Puede que no haya mucho tiempo para celebrar tu venta mientras empacas tus pertenencias y te trasladas a otro lugar.
Prepara tu casa para la venta.
Preparar una propiedad para la venta puede ser la parte más importante del proceso. Desde la mejora del atractivo de la acera hasta el desorden, comprométete a dejar de lado el sentimentalismo y a centrarte en maximizar la rentabilidad de tu propiedad.
Las fotos de la familia deben guardarse en cajas, las paredes deben pintarse y todo aquello desgastado debe irse o guardarse para cuando vengan potenciales compradores.
Los profesionales de la decoración ayudan a preparar una casa para la venta a cambio de una tarifa, y los resultados pueden ser espectaculares. Suelen retirar la mitad de los muebles de una casa para que parezca más grande.
La International Association of Home Staging Professionals afirma que estos servicios pueden reducir drásticamente el tiempo que una casa permanece en el mercado, y que las casas preparadas pueden venderse por un 20% más que las que no lo están.
2. Analiza el mercado.
Tener una visión objetiva del mercado inmobiliario local te ayudará a gestionar tus expectativas, así como a fijar el precio y comercializar tu propiedad adecuadamente.
En un mercado de vendedores, puedes esperar múltiples ofertas por encima de su precio de salida. Pero en un mercado de compradores, es posible que tenga que rebajar el precio de venta.
La recopilación de información sobre las viviendas vendidas recientemente puede ayudarte a obtener un precio aproximado.
Mira las casas más parecidas a la suya en cuanto a edad, estilo, ubicación y tamaño. Las casas que están en venta no te darán una imagen tan fiable como las vendidas, ya que el precio de venta no es necesariamente el precio final.
3. Determina si necesitas un agente inmobiliario.
Aunque la tentación de vender la casa tú mismo puede ser fuerte, a veces una voz objetiva puede marcar la diferencia.
Enseñar la casa uno mismo puede ser incómodo, sobre todo porque te expones a escuchar comentarios sinceros y a veces dolorosos sobre tu propiedad.
Tanto si contratas a un agente como si optas por la venta por cuenta propia, querrás recibir información honesta sobre el precio propuesto, el grado de exposición de la casa y otras cuestiones relacionadas con la venta.
Un agente inmobiliario para vendedores te proporcionará un análisis comparativo del mercado. Su conocimiento del mercado local también puede ser una gran ventaja.
Cuando tienen experiencia, los agentes inmobiliarios te guiarán para que no cometas errores de novato.
Si tienes tiempo, conocimientos de marketing y don de gentes, una venta FSBO puede ser para usted.
Pero si decides contratar a un agente inmobiliario, entrevista al menos a tres aspirantes para encontrar al más adecuado.
4. Fijar un precio competitivo.
A la hora de fijar el precio de venta de Tu vivienda, déjate un margen de negociación, a menos que vivas en un mercado de gran demanda.
No sobrevalores su propiedad. Por lo general, cuanto más tiempo permanezca tu casa en el mercado, menos obtendrás.
También habrá algunos gastos, incluida una comisión de agente del 5% al 6%, que se deducirá de los ingresos de la venta.
Incluso si vas por tu cuenta sin un agente, tendrás gastos de marketing (carteles, folletos, costes de publicación, fotografía, etc.) y cualquier coste de cierre que estés dispuesto a ofrecer para motivar a los posibles compradores.
5. Comercializa tu propiedad.
Seguramente te habrás fijado en las casas que tienen un poco más de proyección en los listados online, con fotografías que realmente destacan y descripciones fáciles de leer pero repletas de información.
Los datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) de 2020 indican que el 89% de los compradores de viviendas que buscan en Internet consideran que las fotos son muy útiles.
La información escrita detallada se sitúa en segundo lugar, con un 86% de compradores que la consideran muy útil.
Hoy en día, todo gira en torno a los listados en línea. Los mismos datos de la NAR revelaron que el 43% de los compradores miraron los listados en línea antes de ponerse en contacto con un agente inmobiliario.
No se puede exagerar el valor de una fotografía de calidad profesional. Al fin y al cabo, la foto que aparece en tu anuncio online podría ser la primera impresión que se lleve un comprador de su casa.
6. Prepárate para negociar
Todos los detalles de la negociación con los posibles compradores pueden llevar mucho tiempo y poner a prueba la paciencia, y es aquí donde los buenos agentes inmobiliarios se ganan realmente su comisión.
Según datos de la NAR, el precio medio de las viviendas vendidas a través de agentes fue de 295.000 dólares en 2020, es decir, más de 77.000 dólares más que el precio medio de las viviendas vendidas como FSBO, que fue de 217.900 dólares.
Aunque parte de esa diferencia puede atribuirse a que las casas FSBO son más baratas, si estás considerando vender tu propia casa solo para ahorrarte la comisión del agente de ventas, puede que no merezca la pena.
Elementos como los plazos propuestos por el comprador son razones por las que querrás mirar algo más que el precio si recibes varias ofertas.
Tu agente puede ayudarte a comparar la financiación, las condiciones y las contingencias de las distintas ofertas para que puedas decidir cuál es la mejor para ti.
7. Preparar el cierre.
Con o sin agente, tendrás que poner tu casa a disposición de una tasación y una inspección. Los problemas que surjan durante la inspección pueden dar lugar a contingencias.
Una o varias condiciones de “si-entonces” pueden ser tediosas para el vendedor: “Si arreglas esto, entonces compraremos tu casa”.
Las condiciones son factores impulsados por el mercado. Por lo general, cuanto mayor es la demanda de viviendas, menos condiciones se ponen a la venta.
En un mercado inmobiliario especialmente caliente, un comprador puede ofrecer renunciar a contingencias como la inspección de la vivienda.
También querrás estar preparado para pagar algunos de los costes de cierre. Los costes que corren a cargo del vendedor varían en función de las leyes estatales y locales, así como de su acuerdo individual con los compradores.
Asegúrate de haber revisado el contrato de compraventa en detalle para saber qué puede esperar.
8. Planifica tu mudanza.
Después del esfuerzo que supone vender tu propiedad, el periodo más frenético puede ser cuando finalmente llega el momento de la mudanza.
La coordinación de la mudanza, el embalaje y la gestión del cambio de dirección exigen mucha atención a los detalles. Pero después de todo, viene la buena noticia: el pago.
Una vez que vendas tu casa, el IRS generalmente te permite obtener una ganancia de hasta 250.000 dólares por la venta, libre de impuestos.
Si estás casado y declaras conjuntamente, el doble, hasta 500.000 dólares. El único problema es que la venta de una casa no es deducible como pérdida.