5 tipos de gastos de cierre deducibles de impuestos
Al comprar, vender o refinanciar una vivienda, los gastos de cierre son inevitables y exigen mucho dinero para completar la transacción.
Y aunque la mayoría de los contribuyentes deberían tomar la deducción estándar en lugar de detallar las deducciones en sus impuestos sobre la renta para maximizar los ahorros, el año en que se compra o refinancia una vivienda puede ser una excepción a esta norma no escrita.
Los costes de cierre pueden dar lugar a gastos deducibles que no se producen en un año normal, y esos gastos adicionales pueden hacer que supere el umbral en el que tiene sentido financiero detallar.
¿Son deducibles todos los gastos de cierre?
No todos los gastos de cierre son deducibles. En general, los gastos que pueden considerarse impuestos o intereses son deducibles.
Pero, como aprenderás a continuación, el IRS clasifica como intereses algunos gastos que la persona media no considera. Es posible que puedas deducir más gastos de cierre de los que crees.
Gastos de cierre que se pueden deducir en la compra de una vivienda.
A continuación te indicamos los gastos de cierre que puedes deducir en la compra de una vivienda.
También incluiremos las consideraciones especiales que pueden afectar a la cantidad que puedes deducir o al año fiscal en el que puede reclamar la deducción.
Pongamos como ejemplo las declaraciones de impuestos de este año:
En ellas, la deducción estándar es de 12.400 dólares para los individuos, 18.650 dólares para los jefes de familia y 24.800 dólares para las parejas casadas que presentan una declaración conjunta y los cónyuges supervivientes.
Por regla general y como guía, tus deducciones detalladas deben superar las cantidades estándar del año anterior para que puedas beneficiarte de las deducciones fiscales por gastos de cierre.
Todas tus deducciones detalladas, incluidas las donaciones benéficas, van en el Anexo A (Schedule A – Form 1040) de tu declaración de impuestos federal anual.
1. Impuestos sobre la propiedad.
Los impuestos inmobiliarios estatales y locales (impuestos sobre la propiedad) son deducibles en el año en que los pagas.
Sólo puedes deducir los impuestos sobre la propiedad que se recaudan a un tipo similar en todos los bienes inmuebles de tu zona en beneficio del bienestar general.
No puedes deducir más de 10.000 dólares al año (5.000 si estás casado y presentas la declaración por separado) en concepto de impuestos sobre la propiedad, impuestos sobre las ventas e impuestos estatales y locales sobre la renta, combinados.
2. Intereses pagados por adelantado.
Cuando cierres tu hipoteca, tendrás que pagar los intereses de un mes parcial (partial month), a menos que cierres el primer día del mes.
Por ejemplo, si cierras el 10 de marzo, deberás al prestamista los intereses correspondientes a los días 10 y 31 de marzo.
A continuación, el 1 de abril, realizarás el primer pago normal de capital e intereses. Los intereses que debes del 10 al 31 de marzo se denominan intereses pagados por adelantado y son deducibles al igual que los demás intereses hipotecarios.
Para que los intereses hipotecarios sean deducibles, la hipoteca debe estar garantizada por tu vivienda y los ingresos deben utilizarse para construir, comprar o mejorar sustancialmente tu residencia principal o segunda vivienda.
Si vas a pedir una hipoteca grande, ten en cuenta que sólo puedes deducir los intereses pagados por los primeros 750.000 dólares de la deuda hipotecaria (375.000 dólares si estás casado y declaras por separado).
Tu prestamista debe informar de todos los intereses que paga durante el año en el formulario 1098 del IRS.
Si pagas menos de 600 dólares en intereses, tu prestamista no tiene que declararlos, pero tú puedes deducirlos.
También puedes deducir los intereses de la hipoteca que pagas con tus pagos mensuales, así como los gastos de demora en los que incurras.
3. Puntos.
El tipo de punto de préstamo con el que probablemente estés más familiarizado es el que se paga para reducir el tipo de interés.
La Agencia Tributaria considera estos “puntos de descuento” como intereses pagados por adelantado, lo que generalmente los hace deducibles fiscalmente en el año en que los pagas si cumples estas condiciones:
- La hipoteca está garantizada por tu vivienda principal.
- La hipoteca se utiliza para comprar, construir o mejorar sustancialmente tu vivienda principal.
- El pago de puntos es una práctica comercial establecida en tu zona.
- No has pagado más puntos de los que son habituales en tu zona.
- Utilizas el método de contabilidad de caja (no devengado) que la mayoría de los particulares utilizan.
- El prestamista no te ha cobrado más por los puntos a cambio de cobrarle menos por otra cosa que no sea el interés.
- El dinero en efectivo que aportaste al cierre fue como mínimo igual al importe de los puntos que te cobró el prestamista.
- Los puntos se calculan como un porcentaje del importe de su préstamo.
- El extracto de liquidación de tu hipoteca muestra claramente lo que has pagado en puntos.
Incluso puedes deducir los puntos si el vendedor los paga, siempre que cumplas las condiciones anteriores.
Sin embargo, cuando vendas tu casa, tendrás que acordarte de reducir el valor del precio de compra por los puntos que haya pagado el vendedor.
Probablemente, el mayor ahorro fiscal lo conseguirá deduciendo todos los puntos en el año en que los pagues, si tienes derecho a ello.
Tu otra opción es deducir los puntos a lo largo del plazo de tu hipoteca.
4. Tasas de originación.
La Agencia Tributaria clasifica los gastos de constitución de la hipoteca como puntos.
Puedes deducir las comisiones de apertura del préstamo, aunque las pague el vendedor. Son las comisiones que los prestamistas cobran por la suscripción y tramitación de la hipoteca.
5. Primas del seguro hipotecario
El IRS considera cuatro tipos diferentes de gastos como primas de seguro hipotecario:
- Seguro hipotecario privado (PMI).
- Las tasas de financiación de los préstamos VA.
- Las tasas de garantía de los préstamos USDA.
- Las primas de seguro hipotecario por adelantado de los préstamos FHA.
La deducción por seguro hipotecario se va eliminando y renovando constantemente, así que comprueba la ley actual antes de reclamarla.
El seguro hipotecario puede pagarse mensualmente, en una suma global al cierre o en una suma global que financias junto con tu hipoteca.
El IRS sostiene que, en el caso de una cuota global, puedes deducir todo el importe en el año en que cierres la hipoteca, tanto si pagas la cuota en efectivo como si la financias.
Esta deducción también está sujeta a límites de ingresos. La deducción de la prima del seguro hipotecario se reduce gradualmente una vez que tu ingreso bruto ajustado (AGI) es superior a 100.000 dólares, tanto si estás casado como si es soltero; 50.000 dólares, si está casado y declaras por separado.
No puedes reclamar la deducción en absoluto una vez que su AGI sea superior a 109.000 dólares (54.500 dólares si está casado y presentas la declaración por separado.
- Tasación de la vivienda.
- Inspección de la vivienda.
- Inspección de plagas.
- Seguro de título de propiedad.
- Gastos de custodia.
- Gastos de notario.
- Honorarios del abogado.
- Honorarios de la asociación de propietarios.
- Cuota de determinación de la inundación.
- Cuota de control de inundaciones.
- Cuota de garantía de la vivienda.
- Cuota de informe de crédito.
- Impuestos de transferencia.
- Impuestos de timbre.
- Alquiler.
Gastos de cierre que puedes deducir en la venta de una casa.
Los vendedores de viviendas también pagan los costes de cierre, y estos gastos pueden suponer una gran parte de los ingresos de la venta. Por eso es bueno conocer algunas formas de mantener más dinero en el bolsillo.
Si has vivido en tu casa dos de los últimos cinco años, no tienes que pagar impuestos sobre los primeros 250.000 dólares de beneficio por la venta de tu casa si eres soltero, o 500.000 dólares si está casado.
Estas cantidades son exenciones, que le proporcionan un ahorro fiscal mucho mayor que las deducciones.
Si vendes tu casa por más de 250.000 dólares (500.000 si estás casado) más de lo que la compraste, cualquier cosa que puedas hacer para aumentar la base del coste de su casa reducirá el impuesto sobre las ganancias de capital sobre el beneficio de la venta de tu casa.
La base del precio de tu casa es el precio de compra más los costes que pagaste para mantenerla, mejorarla y venderla.
Algunos de los costes de cierre que no puede deducir como comprador o vendedor pueden añadirse a la base de coste de tu vivienda, entre ellos:
- Tasas de búsqueda de títulos y resúmenes de títulos.
- Gastos de instalación de servicios públicos.
- Gastos legales.
- Gastos de registro.
- Tasas de inspección.
- Tasas del impuesto de transmisiones patrimoniales o del timbre.
- Seguro del título del propietario.
También puedes añadir estos gastos de venta a la base:
Los gastos de informe crediticio, tasación y seguro de vivienda no pueden añadirse a la base de coste de la vivienda, ni son deducibles.