Costes de cierre de la hipoteca: Cuánto pagará
Después de ahorrar para el pago inicial / downpayment, buscar una casa y solicitar una hipoteca, los costes de cierre pueden ser una sorpresa desagradable, en especial para los compradores primerizos.
Entender lo que cubren los costes de cierre / closing costs y presupuestarlos facilitará la recta final del proceso de compra de una vivienda.
¿Qué son los costes de cierre?
Los costes de cierre incluyen las innumerables comisiones por los servicios y gastos necesarios para finalizar una hipoteca. Tendrás que pagar los costes de cierre tanto si compras una casa como si la refinancias.
La mayor parte de los costes de cierre recaen en el comprador, pero el vendedor también suele tener que pagar algunos, como la comisión del agente inmobiliario.
¿A cuánto ascienden los gastos de cierre?
Los costes de cierre medios para el comprador oscilan entre el 2% y el 5% del importe del préstamo. Eso significa que, en la compra de una casa de 300.000 dólares, se pagarían entre 6.000 y 15.000 dólares en costes de cierre.
La forma más rentable de cubrir los gastos de cierre es pagarlos de tu bolsillo, como un único desembolso.
Si la entidad financiera prestamista lo permite, puede financiarlos incluyéndolos en el préstamo, pero entonces pagarás los intereses de esos gastos durante toda la vida de la hipoteca.
A la hora de comprar una casa, puedes comparar y negociar algunas de las comisiones para reducir los costes de cierre.
Algunos estados, condados y ciudades ofrecen programas de préstamos a bajo interés o subvenciones para ayudar a los compradores de vivienda por primera vez a sufragar los gastos de cierre. Consulta al gobierno del condado o de la ciudad para saber si hay algo disponible.
El prestamista está obligado a describir los costes de cierre en la Estimación de Préstamo (loan estimate) que recibes cuando solicitas por primera vez el préstamo.
Los costes de cierre también están descritos en el documento de Divulgación de Cierre que recibes en los días previos a la liquidación. Revísalos detenidamente y pregunta todo lo que no entiendas.
Estos son los gastos que pueden incluir los costes de cierre del comprador:
Tasas relacionadas con la propiedad.
Tasa de tasación.
Llamada appraisal fee en inglés, es un cargo que se realiza para pagarle a un tasador profesional para que evalúe el valor real de una casa.
El coste medio de una tasación de la vivienda realizada por un tasador profesional certificado oscila entre 300 y 400 dólares.
Para un prestamista es importante saber si la propiedad vale tanto como la cantidad de dinero que quieres pedir prestada. Esto es por dos razones: El prestamista necesita verificar que la cantidad que necesitas para un préstamo está justificada y asegurarse de que puede recuperar el valor de la vivienda si no pagas el préstamo.
Inspección de la vivienda.
La mayoría de los prestamistas exigen una inspección de la vivienda (home inspection), especialmente si vas a obtener una hipoteca respaldada por el gobierno, como un préstamo FHA asegurado por la Administración Federal de la Vivienda.
Antes de prestarte cientos de miles de dólares, un banco necesita asegurarse de que la casa es estructuralmente sólida y está en condiciones de ser habitada.
Si la inspección arroja resultados preocupantes, es posible que puedas negociar un precio de venta más bajo. Pero dependiendo de la gravedad de los problemas, tiene la opción de rescindir la promesa de compra si tú y el vendedor no pueden llegar a un acuerdo sobre cómo solucionar los problemas.
Los honorarios de la inspección de una vivienda oscilan, por término medio, entre 300 y 500 dólares y se suelen cargar a los gastos de cierre del comprador.
Comisiones relacionadas con los préstamos.
Tasa de solicitud.
Una tasa de solicitud (Application fee) cubre el coste de la tramitación de tu solicitud de un nuevo préstamo. Incluye costes como la comprobación del crédito y los gastos administrativos.
La tasa de solicitud varía en función del prestamista y de la cantidad de trabajo que requiera la tramitación de su solicitud de préstamo.
Comisión de asunción.
Llamada assumption fee en inglés, es una comisión variable que se paga si el vendedor tiene una hipoteca asumible y tú debes hacerte cargo de pagarla al cerrar el trato.
Honorarios de los abogados.
Algunos estados exigen la presencia de un abogado inmobiliario en el cierre de la compra de un inmueble. Los honorarios variarán en función del número de horas que el abogado trabaje para ti.
Intereses pagados por adelantado.
La mayoría de los prestamistas exigen a los compradores que paguen los intereses que se acumulan en la hipoteca entre la fecha de liquidación y la fecha de vencimiento de la primera mensualidad, así que prepárate para pagar esa cantidad al cierre; dependerá del tamaño de tu préstamo.
Comisión de apertura del préstamo.
La Origination fee es una de las más importantes. También se conoce como comisión de suscripción, comisión administrativa o comisión de tramitación.
La comisión de apertura del préstamo es un cargo que cobra la entidad financiera por evaluar y preparar tu préstamo hipotecario. Puede cubrir la preparación de los documentos, los gastos de notario y los honorarios de los abogados del prestamista.
Es de esperar que se pague alrededor del 0,5% de la cantidad que se pide prestada. Un préstamo de 300.000 dólares, por ejemplo, supondría una comisión de apertura de 1.500 dólares.
Puntos de descuento.
Al pagar puntos de descuento, se reduce el tipo de interés que se paga durante la vida del préstamo, lo que da lugar a tipos de interés hipotecarios más competitivos.
Por lo general, el pago de los puntos sólo merece la pena si piensas vivir en esa casa durante mucho tiempo. De lo contrario, el coste inicial no merece la pena.
El coste de un punto equivale al 1% del importe del préstamo.
Así, para un préstamo de 250.000 dólares, el pago de un punto sería de 2.500 dólares.
Comisión del agente hipotecario.
Si trabajas con un agente hipotecario para encontrar un préstamo, éste suele cobrar una comisión como porcentaje del importe del préstamo.
En promedio, la comisión de un agente hipotecario oscila entre el 0,5% y el 2,75% del precio de compra de la vivienda.
Tasas del seguro hipotecario.
Tasa de solicitud del seguro hipotecario.
Si haces un pago inicial inferior al 20%, es posible que tengas que contratar un seguro hipotecario privado. El PMI asegura al prestamista en caso de impago, pero no asegura la vivienda.
Seguro hipotecario por adelantado.
Algunos prestamistas exigen a los prestatarios que paguen por adelantado la prima del seguro hipotecario del primer año, mientras que otros piden un pago único que cubra la vida del préstamo.
Comparando datos de Genworth, Ginnie Mae y el Urban Institute, el seguro hipotecario supone entre el 0,55% y el 2,25% del precio de compra.
Tasas de la FHA, VA y USDA.
Si tu préstamo está asegurado por la Administración Federal de la Vivienda, tendrás que pagar las primas del seguro hipotecario de la FHA o Mortgage Insurance Premium.
En cambio, si la hipoteca está garantizada por el Departamento de Asuntos de los Veteranos o el Departamento de Agricultura de EE.UU., pagarás las tasas de garantía (guarantee fees).
Además de las primas mensuales, la FHA exige el pago de una prima inicial del 1,75% del importe del préstamo.
La tasa de garantía inicial del préstamo del USDA es del 1%.
Las tasas de garantía de los préstamos VA oscilan entre el 1,25% y el 3,3% del importe del préstamo, en función de la cuantía del pago inicial.
Impuestos sobre la propiedad, tasas anuales y seguros.
Impuestos sobre la propiedad.
Los compradores suelen pagar dos meses de impuestos municipales y del condado en el momento del cierre.
Si la asociación de propietarios o el condominio exige una cuota anual, es posible que tengas que pagarla por adelantado.
Prima del seguro de la vivienda.
Por lo general, el prestamista le exige que contrates un seguro de propietario antes de la liquidación, que cubre la propiedad en caso de vandalismo, daños, etc.
Algunas comunidades de propietarios incluyen el seguro en la cuota mensual del condominio. El importe varía en función del lugar de residencia y del valor de la vivienda.
Tasas del título.
Tasa de búsqueda de títulos.
Se realiza una búsqueda de títulos para asegurarse de que la persona que vende la casa es realmente su propietaria y de que no hay reclamaciones o embargos pendientes contra la propiedad.
La búsqueda de títulos puede ser bastante laboriosa, especialmente si los registros inmobiliarios no están informatizados.
Los honorarios de la búsqueda de títulos son de unos 200 dólares, pero pueden variar entre las compañías de títulos según la región. La tarifa de búsqueda puede estar incluida en el coste del seguro del título.
Seguro de título del prestamista.
La mayoría de los prestamistas exigen lo que se llama una póliza de préstamo (loan policy); les protege en caso de que haya un error en la búsqueda del título y alguien haga una reclamación de propiedad sobre el inmueble después de la venta.
La cobertura dura hasta que se paga el préstamo.
Seguro del título de propiedad.
También debes considerar la posibilidad de adquirir un seguro de título para protegerte en caso de que se produzcan problemas de título o reclamaciones sobre su casa después del cierre.
La cobertura del propietario dura mientras tú o tus herederos seáis dueños de la propiedad. El coste de la póliza del propietario es de entre el 0,5% y el 1% del precio de compra, según la American Land Title Association.
El hecho de que el comprador o el vendedor paguen el seguro del título varía según la región. A veces se ofrece un descuento cuando se compran al mismo tiempo las pólizas del prestamista y del propietario.
Documentos de cierre de hipoteca.
Con tantos costes de cierre que hay que tener en cuenta, es obvio que te enfrentarás a un montón de papeleo justo antes (en los días de Clear-to-Close) y durante la firma del préstamo.
Dos de los documentos de cierre más importantes son la Estimación de Préstamo y la Divulgación de Cierre.
Recibirás la estimación del préstamo tres días después de solicitarlo a un prestamista. En él se detallan oficialmente todas las comisiones, el tipo de interés y los demás costes para cerrar el préstamo.
La estimación del préstamo es jurídicamente vinculante, por lo que conviene leerla con atención.
A continuación, a tres días de la liquidación del préstamo y antes de asumir el gran compromiso, recibirás la Divulgación de Cierre de su prestamista.
En ella se confirman o se hacen pequeños ajustes de lo que viste en la Estimación de Préstamo. Una vez más, merece la pena tomar una buena taza de café y revisarla a fondo.
Resumen de los gastos de cierre de una hipoteca.
- Cuota de tasación ($300-$400).
- Inspección de la vivienda (entre 300 y 500 dólares).
- Tasa de solicitud (varía).
- Tasa de asunción (varía).
- Honorarios del abogado (por hora).
- Intereses pagados por adelantado (en función del importe del préstamo).
- Comisión de apertura (alrededor del 0,5% del importe del préstamo).
- Puntos de descuento (1 punto cuesta el 1% del importe del préstamo)
- Comisión del agente hipotecario (0,50% a 2,75%)
- Tasa de solicitud de seguro hipotecario (varía)
- Seguro hipotecario inicial (del 0,55% al 2,25%)
- Tasas de la FHA, VA y USDA (del 1% al 3,3%)
- Impuestos sobre la propiedad (dos meses)
- Cuota inicial del HOA (varía)
- Seguro de hogar (depende del valor de la vivienda y de su ubicación)
- Tasa de búsqueda de títulos (unos 200 dólares)
- Seguro de título del prestamista (varía)
- Seguro del título de propiedad (del 0,5% al 1% del precio de compra)