Cosas que debes saber antes de comprar una casa barata
Si tienes un presupuesto reducido o estás pensando en hacer house flipping y ganar algo de dinero extra, sin duda debes estar buscando casas baratas para la venta.
Para que todo salga bien, te recomendamos leer esta guía, donde encontrarás formas inteligentes y eficaces para comprar una casa barata en los Estados Unidos.
Pero primero vamos a repasar algunos conceptos básicos para determinar que es exactamente una casa barata, por qué debes comprar una, qué puedes esperar de ella y cuáles son los pros y los contras de comprar casas baratas.
El arte de comprar casas baratas
La palabra barato suele tener una connotación negativa que denota que algo carece de calidad, que es inadecuado o que es insuficiente en sus prestaciones. A veces es cierto, pero no en todos los casos.
El mercado inmobiliario en Estados Unidos siempre está caliente. Por otro lado, los carteles de jardín engañosos y los agentes inmobiliarios tramposos no lo hacen mejor.
Puede que te sientas instigado a comprar una casa barata sólo porque está en oferta, pero te lamentarás cuando tengas que derrochar mucho en reformas y reparaciones.
Siempre hay algún tipo de razón por la que las casas baratas tienen un precio bajo, tal vez porque son más pequeñas en tamaño o tal vez porque tienen un área habitable que no está en condiciones, o tal vez no se ven tan atractivas, o tal vez sólo requieren una revisión exorbitante.
Sin embargo, si estás lo suficientemente motivado como para comprar una casa barata, hay varios aspectos importantes que debes tener en cuenta.
Es fácil caer en una trampa tendida por los bajos intereses de las hipotecas, ya que los prestamistas y bancos podrían incitarte a sobrepasar tu presupuesto y explorar viviendas que no puedes permitirte.
Beneficios de comprar una casa barata.
Comprar una casa más barata tiene sus propias ventajas. Si estás pensando en invertir en una propiedad residencial en lugar de alquilarla, es recomendable que te decantes por una casa barata que esté disponible en el mercado.
Estos son algunos de los beneficios de comprar casas baratas:
Pagos de hipoteca más bajos.
Cada mes tendrás que pagar una menor cantidad de dinero que si hubieras comprado una casa nueva y lujosas.
Mayor capacidad de ahorro.
Puedes utilizar el dinero ahorrado para deshacerte más rápidamente de tus deudas, ahorrar para la jubilación o incluso crear un fondo universitario para tus hijos en una cuenta de ahorro.
Tienes más dinero para hacer reparaciones a tu gusto.
Como vas a comprar una propiedad barata, puedes utilizar el dinero ahorrado para personalizar la nueva casa o hacer las reparaciones sin gastar de más.
Te garantizas mayor estabilidad para el futuro.
Una hipoteca es una deuda que se contrae por al menos 15 años.
Comprar una casa más económica te dará más libertad financiera en el futuro, lo que implica una mayor estabilidad.
¿Cuál debe ser mi presupuesto sincero para comprar una vivienda barata?
Supongamos que ya te han preaprobado una hipoteca por 300.000 dólares y que cuentas con 60.000 dólares de pago inicial.
En este caso puede ser un error comprar una vivienda de 300.000 dólares, ya que tomaría el total del dinero que puedes aportar como pago inicial. Una alternativa sería comprar una propiedad que valga menos de 250.000 dólares.
En este caso, podrás tener al menos 10.000 dólares extra para poder reformar la casa o para hacer pagos de emergencia en caso de que las cosas no vayan como hubieras esperado.
¿Debo comprar una vivienda cuando los tipos de interés están bajos?
Sí. Los tipos de interés bajos implican unas cuotas mensuales más bajas. Si compras cuando las tasas de interés están en mínimos históricos, sentirás más alivio al pagar las cuotas mensuales de los primeros años.
¿Cómo afecta una tasa de interés bajo al mercado inmobiliario?
Permite a los compradores aumentar el presupuesto y adquirir una vivienda de mayor precio. Los tipos de interés reducidos pueden ayudar a los prestatarios a permitirse propiedades más caras.
Sin embargo, los tipos de interés bajos también provocan una mayor competencia en el mercado. Esta es una de las causas por las que los precios de la vivienda aumentan.
En un mercado de vendedores, es posible que tengas que comprar rápidamente y calcular de forma proactiva cuánto dinero por encima del precio de venta estás dispuesto a pagar si surge la necesidad de subir la oferta.
¿Por qué comprar una casa barata?
Puede que estés buscando una casa pequeña que pueda albergar adecuadamente una oficina en casa, o que quieras hacer mudarte a los suburbios. Por eso, es momento de analizar las ventajas y desventajas:
Ventajas de comprar una casa barata.
Menor inversión.
La compra de una casa barata requiere que hagas una inversión inicial menor que la compra de una propiedad exorbitante, ya que los pagos iniciales y los depósitos son bastante bajos en comparación con las propiedades de alto precio.
Un depósito del 20% en una casa de 500.000 dólares requiere que pagues 100.000 dólares, pero un depósito del 20% en una casa de 100.000 dólares requiere que pagues sólo 20.000 dólares.
Menos riesgos financieros.
Comprar una casa barata te permite protegerte de posibles riesgos financieros. Si tu propiedad de 100.000 dólares baja 50.000 dólares, corres un riesgo financiero menor que alguien cuya propiedad de 500.000 dólares ha bajado 50.000 dólares.
Posible ventaja inicial.
A veces se adquiere una casa barata porque la localidad está poco desarrollada, pero en estos casos hay un beneficio potencial.
Una vez que la localidad o el suburbio se desarrolle en términos de nivel de vida e infraestructura, la propiedad verá una sorprendente apreciación en su valoración.
Flujo de caja potencialmente positivo.
Algunos vendedores de viviendas han observado que las propiedades más baratas suelen generar mayores rendimientos al alquilarse que las más caras.
Esta idea le permite generar un flujo de caja positivo y establecerlo como su fuente de ingresos pasivos.
Desventajas de comprar una casa barata.
Si ya tienes experiencia con el mercado inmobiliario, sabes que comprar una casa barata puede traerte beneficios en el futuro.
Sin embargo, las propiedades baratas vienen con sus propios contras y es tu responsabilidad vender la casa por más de lo que pagó por ella.
Como se ha comentado anteriormente, las propiedades baratas tienen sus propias desventajas y sus bajos precios pueden deberse a las siguientes razones:
- Propiedades con muchos daños.
- Vecindario desfavorable: falta de servicios, altos índices de delincuencia, etcétera.
- Localidades infradesarrolladas.
- Ubicación lejana.
- La propiedad es demasiado antigua y podría requerir reparaciones importantes.
Antes de invertir dinero en una propiedad barata, se recomienda evaluar todos los factores mencionados y luego tomar la decisión de compra.
Si te interesa el house flipping, averigüa por cuánto se venden las propiedades en buenas condiciones en el vecindario. Eso te puede ayudar a estimar si vale la pena comprar para revender.
Si quieres comprar y vender casas al estilo de los programa de renovadores, te recomendamos leer nuestra guia 7 de pasos para hacer house flipping.
Dónde buscar casas baratas.
Publicación fuera de mercado.
Una publicación fuera de mercado (off-market listing o pocket listing) es un acuerdo entre un vendedor y el agente inmobiliario para no incluir la propiedad en el Servicio de Listado Múltiple (MLS).
En su lugar, los vendedores dan instrucciones a sus agentes para que vendan a través de su red privada. De este modo, la casa no permanece durante un tiempo prolongado en la MLS, pero también se inhibe la exposición que la MLS podría darle.
Si encuentras este tipo de propiedades, puedes comprarlas a un precio inferior al de aquellas que están listadas.
Casas desordenadas/abandonadas.
A veces, una casa que no tiene un edificio atractivo o que ha estado abandonada durante el último par de años se vende por un precio menor en comparación con una casa más atractiva y regulada.
Si eres fanático del DIY o te entusiasma el bricolaje, entonces comprar una casa abandonada y hacer las reparaciones de tu propio bolsillo puede ser una buena opción para ti.
Propiedades ofrecidas boca a boca.
Algunos vendedores saben que su propiedad no vale mucho y por eso, en lugar de invertir en un agente inmobiliario profesional o en una plataforma de anuncios, optan por la forma más tradicional de vender su casa, es decir, el boca a boca.
Mantén los oídos abiertos a este tipo de ofertas. Puedes encontrar una gran oportunidad en una casa barata ofrecida en el boca a boca.
Usa la conocida práctica de “Driving for Dollars”
En el mercado inmobiliario se le suele llamar Driving for Dollars (literalmente conducir por dólares) a la práctica de conducir por vecindarios y preguntar a la gente o a las asociaciones de vecinos si saben de propiedades en venta.
Si encuentras una propiedad y llegas a un acuerdo de esta manera, no sólo tienes la oportunidad de conseguir una propiedad barata, sino que también puedes ahorrar mucho en la comisión de los agentes inmobiliarios del vendedor y del comprador.
Subastas de ejecuciones hipotecarias.
La búsqueda de subastas de ejecuciones hipotecarias (foreclosures) varía según la ciudad, el condado y el estado.
Algunas ciudades publican las subastas de ejecuciones hipotecarias en el sitio web de la ciudad; otras exigen que los bancos publiquen los listados de subastas en el periódico local.
Si asistes a una subasta de ejecuciones hipotecarias, debes probar que tienes los fondos que puedes pagar en efectivo por la propiedad.
Los sitios web de ejecuciones hipotecarias pueden ser una manera increíble de comprar una casa barata, pero hay algunos inconvenientes al comprar de esta forma.
No se permite inspeccionar la propiedad de antemano, por lo que no sabrá el interior de la casa y cuánto podría costarle las reparaciones y la renovación.
Además, si ganas la casa en una subasta de ejecución hipotecaria, puedes hacer la inspección de ella, pero no podrás negociar el precio si no te gusta la propiedad, tendrá que aceptar la casa o abandonar la oferta.
Propiedades con tiempo en el mercado.
Algunas propiedades que llevan mucho tiempo en el mercado pueden comprarse a bajo precio. Si se negocia adecuadamente y se consigue una ventaja sobre el vendedor, que probablemente no ha tenido otras ofertas durante mucho tiempo, se puede conseguir una gran oferta.
Elige un vecindario acorde con lo que buscas.
Además, al comprar una casa hay que ser flexible a la hora de elegir la ubicación. Una propiedad más cerca del centro de la ciudad siempre tendrá un precio más alto que una propiedad que esté en las afueras.
Si estás dispuesto a hacer algunos sacrificios en tus comodidades, entonces comprar una propiedad en las zonas más alejadas puede ser beneficioso para ti.
Compra casas puestas en venta como FSBO.
Las plataformas de Venta por el Propietario (FSBO) permiten a los vendedores vender sus casas por sí mismos mediante listar sus propiedades en plataformas web.
Como el vendedor ya se está ahorrando la comisión, puede ser un poco flexible a la hora de negociar un precio más bajo.
Otros aspectos a tener en cuenta al comprar una casa barata.
Espera las contraofertas.
Ten en cuenta que en un mercado con tasas de interés bajas, si encuentras una buena propiedad por un precio razonable, hay muchas posibilidades de que no seas el único que puje por ella. Prepárate para contestar una posible contraoferta.
Puedes comprar por internet.
La mayoría de los profesionales inmobiliarios (compradores y vendedores también) han adoptado avances tecnológicos como los cierres electrónicos, los listados en línea, las visitas virtuales a las casas, las reuniones de Zoom y las casas abiertas más pequeñas.
¿Qué puntuación de crédito y pago inicial necesito?
La puntuación de crédito que necesitas para comprar una casa depende del tipo de hipoteca y de la entidad financiera prestamista.
El desempeño de la economía nacional también tiene que ver en esto: cuando la economía crece, la puntuación de crédito exigida baja ligeramente, pero en tiempos de crisis tiende a subir, dificultando aún más el acceso a hipotecas.
Te invitamos a leer nuestro artículo acerca de la puntuación de crédito requerida para solicitar una hipoteca.
En cuanto al pago inicial ocurre lo mismo: queda a discreción del prestamista y del tipo de hipoteca exigir un mínimo de down payment.
Sin embargo, te recomendamos hacer un pago inicial del 20% del valor de la vivienda o que se acerque lo más posible a este. Al tener un pago del 20% dejas de pagar seguro hipotecario privado y ahorras dinero en cada cuota.
¿Es tu primera vez comprando una propiedad? En ese caso no dejes de leer nuestra guía para compradores primerizos, donde encontrarás una explicación exhaustiva de hipotecas, PMI, pagos iniciales y puntuación de crédito.