7 pasos sobre cómo comprar y vender una casa
Tal vez lo hayas visto en los reality shows. Las casas se están renovando. Muchas personas compran una casa, hacen unas cuantas reparaciones y la venden para obtener un beneficio mucho mayor.
El proceso general de arreglar casas y revenderlas puede parecer muy sencillo: ganar dinero rápido después de una que otra reparación.
Detrás de las escenas del programa de televisión, arreglar casas puede ser bastante desastroso y agotador.
Aunque el House Flipping pueda parecer simple y fácil, no es como se muestra en la televisión. La idea central de esos programas es comprar barato y vender caro.
Sin embargo, también hay que realizar las reparaciones adecuadas para satisfacer la demanda del comprador. Además de los gastos de renovación, se debe pagar el marketing, los servicios públicos e incluso la cuota del seguro.
¿Qué es el “House Flipping”?
El cambio de casa consiste simplemente en comprar una propiedad desgastada o con muchos problemas, normalmente en una subasta, para luego hacer algunas renovaciones y venderla para obtener un mayor beneficio.
Se considera que una propiedad ha pasado por House Flipping si se compra para revenderla a un comprador interesado.
Normalmente, en unos meses o un año, la casa se vende después de hacer reparaciones o de mantener la propiedad para ganar más de lo que se pagó. Sobre todo, se trata de gastar el dinero de forma correcta y sabia.
Para empezar a saber cómo hacer House Flipping, la preparación es la clave. Es importante conocer los pasos correctos para voltear una casa e invertir en una estrategia de marketing que seguramente puede recuperar.
¿Cómo comprar y revender propiedades?
Recuerda que un negocio de renovar y revender puede convertirse en desastre si se hace mal.
Si no sabes cómo renovar los espacios, en lugar de cosechar recompensas, el House Flipping podría costarte miles de dólares contantes y sonantes sin siquiera darte cuenta.
Muchas casas que parecen una increíble opción en las subastas, resultan estar infestadas de termitas y tener un tejado lleno de goteras.
Hay ciertos pasos que tienes que seguir si quieres hacer house flipping de la manera correcta. No espere aprender todo sobre el mercado inmobiliario en una sola noche. Hay mucho que aprender y experimentar.
Para evitar que te cueste más de lo que vas a ganar, más abajo encontrarás siete pasos que debes tener en cuenta.
Antes de entrar en el juego, evalúa primero tus recursos financieros. Por muy bueno que sea tu plan de negocio, sin un presupuesto eres un blanco fácil. Ten un presupuesto básico o asóciate con un inversor.
Antes de comprar propiedades, hay que saber cuánto dinero tienes sobre la mesa (o en tu cuenta bancaria) para invertir.
Sin embargo, hay muchas maneras de invertir una casa sin dinero, utilizando un banco, un prestamista, un socio de una empresa conjunta y otros medios posibles.
En cualquiera de esas formas, tendrás que repartir los beneficios.
Al establecer un presupuesto, prevé siempre que la casa necesita más trabajo, costes y dinero de lo que parece para aumentar su valor.
Añade entre un 15% y un 20% más de tu presupuesto original para cubrir el peor escenario en la renovación de una casa comprada en subasta.
Investiga y conoce el mercado.
La venta de viviendas requiere mucha investigación. Hay que comprobar cómo se venden las viviendas en diferentes vecindarios, según la temporada o el precio en el mercado.
Conoce el estado actual del mercado, porque esto puede afectar el valor de las viviendas a lo largo del tiempo.
Investiga sobre las tendencias inmobiliarias más populares o asóciate con un agente inmobiliario experto.
Hay que saber cuáles son las reparaciones necesarias, el mejor momento para vender y otros detalles antes de ponerse manos a la obra.
Busqueda de propiedades.
Después de saber con cuanto dinero cuentas y de entender el mercado, estarás listo para comprar una casa. Pero, ¿cómo encontrar propiedades para hacer House Flipping?
Casi el 56% de los compradores de vivienda consideran que encontrar la propiedad adecuada es el paso más difícil del proceso de compra.
Por eso debe preparar un análisis de mercado para definir bien la búsqueda. El dinero que probablemente ganarás se reduce al tipo de propiedad que comprarás.
La mayoría de los llamados flippers de éxito son siempre cuidadosos a la hora de elegir una casa en la que invertir. Hay que buscar la propiedad adecuada al precio adecuado.
Estos son algunos de los factores vitales que hay que tener en cuenta a la hora de comprar uno.
Ubicación.
¿Hay centros comerciales cercanos en la zona? ¿colegios? ¿Hospitales? ¿Es un barrio seguro? Comprueba el índice de criminalidad para asegurarte de esto.
Una casa con una buena ubicación es mucho más atractiva, pero ten en cuenta si se ajusta a tu presupuesto o a tus criterios de inversión.
Condición de la propiedad.
Ten cuidado con una casa que tiene muchos defectos. Una propiedad de este tipo puede costarle mucho dinero y tiempo antes de comercializarla.
Es aconsejable ceñirse a las propiedades que sólo necesitan reparaciones y mejoras menores. Realiza una inspección de la casa para estimar el coste de la rehabilitación de la misma, y tal vez descubras defectos ocultos.
Las viviendas cuyo precio está por debajo del valor de mercado pueden proporcionarte la mayor rentabilidad.
Considera la posibilidad de comprar propiedades en dificultades, como aquellas que están en proceso de ejecución hipotecaria, venta al descubierto (short selling), problemas con los pagos de la hipoteca o con los impuestos.
Realiza un análisis comparativo del mercado o CMA para comprobar si una propiedad está por debajo del valor de mercado.
Comprar una casa “fea” en un buen vecindario es una excelente opción, si buscas una propiedad que al ser renovada pueda ser vendida a un precio más alto.
Además, un agente inmobiliario autorizado puede ayudarle a acceder a un MLS local. Los MLS son una potente base de datos en la que figuran todas las propiedades en venta dentro de una zona, con información vital para facilitar la búsqueda de vivienda.
Invierte sólo en las reparaciones necesarias.
Puedes ahorrar una gran cantidad de dinero si realizas tú mismo algunas de las reparaciones menores.
Pero asegúrese de contratar a un profesional adecuado para arreglar los problemas de la propiedad que superen tu capacidad. Cuando elijas a un contratista, supervisa toda la renovación y comprueba si todo se ajusta al presupuesto.
Hay formas de aumentar el valor de la casa que has comprado. Y asegúrate de hacer las que son necesarias y vitales para aumentar tu beneficio. De lo contrario, perderás mucho si no eres lo suficientemente cuidadoso a la hora de gastar tu dinero.
Asociate con un agente.
Aunque pueda parecer discutible, contar con un agente inmobiliario experto es una ventaja. Dos cabezas son mejores que una. Por supuesto, hay que elegir un agente que tenga suficiente experiencia en cómo voltear casas.
Necesitas a alguien que pueda encargarse de la negociación, gestionar y estimar los costes de las reparaciones o determinar el precio de venta que puede obtener una vez rehabilitada la casa.
Un agente inmobiliario profesional puede advertirte y estimar fácilmente sobre las casas que, debido a sus costosas reparaciones, podrían darte menos beneficios.
Una vez realizadas todas las mejoras y reparaciones, es el momento de comercializar la propiedad para su venta. Con la ayuda de su agente, podrás vender la casa.
Otra gran opción es publicar su casa en una MLS como FSBO (o vendedor por tu propia cuenta) con una tarifa plana.
Trabaja rápido, gana más.
El objetivo de la compraventa de casas es reducir el tiempo que tienes una propiedad a tu nombre.
Cuanto más corto sea el tiempo, mayor será el beneficio. Si la casa se queda más tiempo en tu propiedad, sufrirás los costes blandos y otros gastos de mantenimiento.
Estos gastos también incluyen los impuestos municipales, los pagos de financiación, el mantenimiento, los servicios públicos, etcétera. Todo esto puede costarte mucho más de lo que crees.
Por lo tanto, asegurate de ser estricto con los horarios mientras realices el trabajo correctamente.
Emplea a un contratista de confianza que sepa seguir y gestionar el tiempo. Y también, un agente inmobiliario que pueda ayudar a estimar el precio final de la vivienda.
Ventajas e inconvenientes de la compraventa de viviendas
Ventajas:
- Buenos rendimientos: puedes ganar hasta 40.000 o 50.000 dólares de media por cada propiedad que pase por un House Flipping. Mientras tengas ganas de trabajar duro, podrás obtener un mejor ROI.
- Control sobre el trabajo: Algunos prefieren hacerlo como un trabajo secundario, para tener un extra de ahorros, mientras que otros lo hacen a tiempo completo. Puedes ganar el dinero que quieras siempre que sepas cómo funciona el negocio. Depende de cuánto tiempo, dinero y esfuerzo quieras invertir para obtener más beneficios.
- Elevar el precio de las viviendas de la zona: Aparte del dinero, tienes una sensación de satisfacción al contribuir a aumentar el valor de las viviendas en las zonas donde se encuentran la mayoría de las propiedades en dificultades y desgastadas.
Desventajas:
- Problemas con la ley: Comprar una casa con problemas de título y luego revenderla por un precio más alto podría dar lugar a posibles demandas. Recuerda comprobar dos veces los documentos. Se precavido; consiga un abogado inmobiliario profesional para que se ocupe de las cuestiones legales.
- Pérdidas económicas: El house flipping puede suponer una pérdida financiera. Es un riesgo serio en el que existe la posibilidad de no vender la casa y acabar perdiendo dinero.
- Defectos importantes en la propiedad de la casa: Dado que tendrás que encontrar casas en dificultades o que necesiten reparaciones, no es de extrañar que compres una casa con problemas inesperados. Hay defectos ocultos que podrían elevar los costos de arreglar la casa.
Reflexiones finales:
Siempre que hagas buenas elecciones, puedes ser un flipper exitoso. Lo importante del house flipping es poner un límite al riesgo financiero a al vez que se maximiza el retorno.
Pero cuando realmente te tomas un momento para pensar en ello, el house flipping puede ser un negocio rentable si sólo sigues los pasos mencionados anteriormente.
Evalúa tu presupuesto, elabora un plan sólido y realiza un minucioso estudio de mercado. Encuentra la propiedad adecuada y haz un trabajo de reparaciones ajustándote al presupuesto.
Por último, comercializa la casa a un precio justo. Repite y domina estos pasos. Finalmente, tendrás éxito en la compraventa de viviendas.
Además, no dudes en consultar a otros flippers experimentados para que te den consejos de expertos.