Cómo conseguir una hipoteca
Conseguir un préstamo hipotecario es un gran paso y puede llevar mucho tiempo conseguirlo. Hay momentos en los que la subida te parecerá vertiginosa, pero saber cómo conseguir una hipoteca antes de empezar puede ayudarte a mantenerte organizado y a sentirte más en control.
¿Listo para aprender lo necesario? Aquí aprenderás cómo conseguir una hipoteca, paso a paso.
1. Revisa tus cuentas.
Antes de lanzarte a conseguir una hipoteca, asegúrate de que estás preparado financieramente para ser propietario de una vivienda.
¿Tienes muchas deudas? ¿Tienes suficiente dinero ahorrado para el pago inicial? ¿Y para sufragar los gastos de cierre?
Comprar una casa es quizá la operación financiera más grande que hagas en la vida, así que no es de extrañar que los prestamistas investiguen a fondo las finanzas de los prestatarios antes de concederles un préstamo hipotecario.
Si tienes una deuda importante o no tienes un buen historial crediticio, es posible que quieras mejorar tu salud financiera antes de solicitar una hipoteca.
Además, ten en cuenta que los prestamistas se fijan mucho en la puntuación de crédito a la hora de determinar tu idoneidad para una hipoteca.
El tipo de interés que te ofrecerán depende en gran medida de la puntuación de crédito que tengas.
Comprueba tu puntuación crediticia y, si necesitas mejorarla, recupera tu crédito antes de empezar a solicitar una hipoteca.
Para reparar tu crédito, debes pagar las deudas pendientes, impugnar errores en tus informes de crédito y la no abrir nuevas cuentas ni tarjetas de crédito.
2. Identifica la hipoteca adecuada.
Hay muchos tipos de préstamos hipotecarios. El más adecuado para ti dependerá de tu situación financiera y de tus prioridades a la hora de adquirir una vivienda.
Estas son algunas de las opciones de préstamo que puedes considerar:
¿Convencional o con respaldo gubernamental?
Los préstamos convencionales tienen requisitos de calificación más estrictos porque no están asegurados por el gobierno. Sin embargo, son una buena opción para los prestatarios con un crédito sólido.
Los préstamos FHA están asegurados por la Administración Federal de la Vivienda. Estos préstamos pueden tener unos mínimos de puntuación de crédito más permisivos y permiten el uso de dinero de regalo como parte del pago inicial.
Los préstamos VA sólo están disponibles para miembros del servicio activo o veteranos, y están respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos. Estos préstamos a menudo no requieren ningún pago inicial.
Los préstamos del USDA son un programa del Departamento de Agricultura de Estados Unidos.
Estos préstamos para viviendas con pago inicial cero están destinados a prestatarios de bajos ingresos que viven en zonas rurales.
Los préstamos Jumbo son préstamos convencionales para propiedades que superan los límites de los préstamos conformes.
¿Tipo fijo o variable?
Las hipotecas de tipo fijo son populares porque el tipo de interés de la hipoteca no cambia durante todo el plazo del préstamo.
El tipo de interés que se acuerda inicialmente será el que se mantenga hasta que se venda la vivienda o se refinancie.
Las hipotecas de tipo variable tienen tipos iniciales bajos que empiezan siendo fijos, pero que luego fluctúan al alza.
Si no tienes previsto permanecer en la vivienda durante mucho tiempo, una hipoteca de tipo variable podría suponer un ahorro.
Plazo de la hipoteca.
Una hipoteca a 30 años es el plazo más común. Los pagos mensuales suelen ser menores, pero pagarás más intereses a lo largo de la vida del préstamo.
También existen préstamos hipotecarios a más corto plazo, como las hipotecas a 10 o 15 años. Se pagan menos intereses, pero las cuotas mensuales pueden ser elevadas.
Los prestamistas pueden ofrecer otras opciones, como las hipotecas a 20 años, que se sitúan en un punto intermedio.
Pago inicial.
Algunos préstamos convencionales pueden permitir un pago inicial tan bajo como el 3%, pero si su pago inicial es inferior al 20%, probablemente también tendrás que pagar un seguro hipotecario privado.
Este gasto mensual es típico en las hipotecas con una cuota inicial baja para proteger a los prestamistas en caso de que el prestatario no pueda devolver el préstamo.
Una vez que pagues el 20% de capital en la vivienda, podrás solicitar a tu prestamista cancelar el pago del PMI.
Algunos préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno no requieren un pago inicial, mientras que otros te permiten hacer pagos iniciales más bajos.
Dependiendo del tipo de préstamo y de la cuantía del pago inicial, los requisitos del seguro hipotecario serán diferentes.
3. Investigar a los prestamistas hipotecarios.
Busca varios prestamistas de préstamos hipotecarios para encontrar el más adecuado para ti.
Hay una amplia gama de prestamistas a considerar, incluyendo bancos tradicionales, prestamistas no bancarios en línea y cooperativas de crédito.
Si estás buscando un tipo de hipoteca en particular, es posible que desees concentrarte en prestamistas especializados.
Por ejemplo, si sabes que puedes solicitar un préstamo para veteranos, un prestamista que se centre en trabajar con prestatarios militares puede satisfacer mejor tus necesidades.
Independientemente del tipo de préstamo que busques, deberás tener en cuenta:
Cómo prefieres comunicarte con el prestamista.
¿Quieres una experiencia en persona o te sientes cómodo con las llamadas telefónicas, los correos electrónicos o incluso los mensajes de texto?
Si las tarifas de muestra incluyen puntos.
Estas comisiones son intereses que se pagan por adelantado, lo que reduce el tipo de interés.
Cuáles son los requisitos mínimos.
Por ejemplo, conocer la puntuación crediticia mínima de un prestamista o el pago inicial puede ayudarte a determinar si estás preparado para solicitar la preaprobación.
Si el prestamista ofrece algún programa exclusivo que se ajuste a tus necesidades, por ejemplo, ayuda para el pago inicial para quienes compran una vivienda por primera vez.
4. Conseguir la preaprobación de un préstamo hipotecario.
Conseguir una preaprobación hipotecaria tiene un par de grandes ventajas. En primer lugar, muestra a los vendedores que puedes hacer una oferta sólida hasta un precio determinado.
En segundo lugar, te ayuda a calcular lo que realmente costará tu hipoteca, ya que obtendrás detalles sobre el tipo de interés, la TAE, las comisiones y otros gastos de cierre.
Es inteligente conseguir la preaprobación de al menos tres prestamistas. Ya te has tomado la molestia de buscar todos esos documentos de preaprobación. Por esto, comparar los tipos podrías ahorrarte miles de dólares durante la vida del préstamo.
Además, si obtienes todas las preaprobaciones en un corto período de tiempo (30 días es seguro), sólo cuenta como una consulta dura en tu informe de crédito.
5. Envía tu solicitud.
Incluso si ha sido preaprobada, tendrás que presentar tu información financiera más reciente cuando solicites formalmente un préstamo hipotecario. Esto puede incluir:
- Formularios W-2 de los dos últimos años.
- Talones de pago de los últimos 30 días.
- Declaraciones de impuestos federales de los dos últimos años.
- Prueba de otras fuentes de ingresos.
- Extractos bancarios recientes.
- Detalles sobre las deudas a largo plazo, como los préstamos para coches o estudiantes.
- DNI y número de la Seguridad Social.
- Documentación de las fuentes de los depósitos recientes en tus cuentas bancarias.
- Documentación de cualquier regalo u otros fondos utilizados para eñ pago inicial.
Es posible que requieras otro tipo de documentación, dependiendo del tipo de hipoteca que vayas a obtener.
Si trabajas por cuenta propia, es posible que tengas que aportar pruebas adicionales de tu estabilidad financiera.
Esto incluye demostraciones de que tienes una puntuación de crédito más alta o grandes reservas de efectivo, y posiblemente proporcionar declaraciones de impuestos de la empresa.
En los tres días siguientes a la recepción de su solicitud, el prestamista te dará un presupuesto inicial del préstamo, que incluye:
- Cuánto costará el préstamo.
- Tasas asociadas y costes de cierre, incluida la información sobre los costes que puede comprar.
- Tipo de interés y TAE.
Ahora que conoces tu tipo de interés real, puedes decidir si comprar puntos de descuento. Se trata de una cuota inicial que reduce el tipo de interés, básicamente mediante el pago anticipado de los intereses.
Si optas por comprar puntos, se incluirán en los costes de cierre. Los puntos pueden ser una buena opción si piensas permanecer en tu casa durante al menos siete años.
6. Iniciar el proceso de suscripción.
La suscripción puede ser la parte más angustiosa de la obtención de una hipoteca, incluso si ya ha sido preaprobada.
Hay que esperar más, esta vez para obtener la aprobación oficial del préstamo. También es posible que te encuentres trabajando con un suscriptor en lugar del agente de préstamos que te ha ayudado hasta este momento.
Durante el proceso de suscripción, el prestamista determina si usted es elegible para el préstamo. Los factores que se evalúan son:
- Historial crediticio y laboral.
- Ratio de endeudamiento.
- Obligaciones actuales de la deuda.
El prestamista echará un vistazo a tu informe crediticio actualizado y pedirá una tasación de la vivienda.
La tasación indica al prestamista el valor de mercado de la vivienda, ya que no te prestará más de lo que realmente vale la casa.
Mientras tanto, programa una inspección de la vivienda, que buscará cualquier defecto en la misma.
Dependiendo de cómo vaya, es posible que quieras negociar con el vendedor las reparaciones o un precio más bajo antes del cierre.
Durante el proceso de suscripción de una hipoteca, querrás evitar hacer cambios en tus finanzas, como cambiar de trabajo o pedir otra línea de crédito.
Lo mismo ocurre con las compras grandes que aumentan tu deuda. El aumento de tu deuda puede reducir tu puntuación de crédito, lo que podría hacer que el préstamo sea más costoso, o incluso poner en peligro tu calificación.
7. Preparar el cierre.
Por fin se ha aprobado su préstamo. Pero aún tienes que dar algunos pasos más antes de que el proceso se complete.
Contrata un seguro de hogar.
Tu prestamista se lo exigirá. Busca las mejores pólizas de seguro del hogar (home insurance).
Compra una póliza de seguro de título del prestamista.
Aunque no es obligatorio, es aconsejable adquirir también un seguro de título del propietario (title insurance).
Ambas pólizas ofrecen protección en caso de que haya problemas con el título de la propiedad en el futuro.
Haz un último recorrido por la casa.
Asegúrate de que no ha cambiado nada y de que se han hecho las reparaciones acordadas desde la inspección de la vivienda.
Revisa el presupuesto del préstamo actualizado y la información de cierre.
Lo recibirás tres días antes de la fecha de cierre prevista. Compara estos nuevos documentos con los que recibiste cuando te aprobaron inicialmente, para ver si algún coste ha cambiado de forma inesperada.
Consigue fondos para el cierre en efectivo.
Dependiendo de lo que requiera su prestamista, puede necesitar un cheque de caja de su banco o una transferencia bancaria para pagar los costes finales de cierre.
Normalmente, pagarás entre el 2% y el 5% del precio de compra de la vivienda en concepto de gastos de cierre. Puedes estimar tus gastos utilizando una calculadora de costes de cierre.
8. Cierre de la vivienda.
¡Ya casi has terminado! Si te lo estás pensando seriamente en este momento, aún puedes marcharte. Si decides no cerrar la operación, puedes perder el depósito, también llamado guarantee deposit o depósito de garantía.
No tengas miedo de hacer preguntas. Conseguir una hipoteca conlleva mucho papeleo. Tómate el tiempo necesario para entenderlo todo. Debes saber lo que estás firmando y lo que está pagando.
Las leyes de su estado determinarán quién está presente en el cierre. Estas personas pueden incluir:
- Tu agente hipotecario.
- Tu agente inmobiliario.
- Tu abogado.
- El abogado del vendedor.
- Un representante de la compañía de títulos.
- El vendedor y el agente del vendedor.
Y ya está: has llegado a la cima y el préstamo es tuyo. ¡Por fin ha llegado el momento de mudarte a tu nueva casa!