Principales preguntas sobre la venta por el propietario
¿Quieres enterarte de todos los detalles y pormenores acerca de vender tu casa como FSBO? no busques más.
Después de revisar datos e informes de organizaciones como la Asociación Nacional de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (NAR) hemos elaborado esta guía (tan larga como exhaustiva) con todo lo que necesitas saber.
Tanto si eres un comprador como un vendedor, sigue leyendo para saber todo sobre las casas en venta por el propietario o FSBO.
Principales conclusiones.
- La venta por el propietario funciona mejor para los vendedores que ya tienen un comprador en mente.
- En la mayoría de los casos, tendrás que pagar la comisión de un agente comprador (3%) por la venta de tu casa.
- Sólo los agentes inmobiliarios con licencia pueden publicar en la MLS, pero puedes publicar en sitios web como Zillow y ForSaleByOwner.com de forma gratuita.
- Los compradores a veces pueden ahorrar dinero comprando una casa en venta por el propietario porque muchas de ellas se venden por debajo del valor de mercado.
- Como comprador, un agente inmobiliario puede evitar mostrarte una casa FSBO si no hay comisión para el agente del comprador.
Las mejores preguntas sobre la venta por el propietario para los vendedores.
1. ¿Cómo puedo vender mi casa sin agente inmobiliario?
Como FSBO. Cuando vendes una casa en régimen de For-Sale-by-Owner (FSBO) o en venta por el propietario, te representa a ti mismo.
Eso significa que es responsable de preparar su casa para la venta, comercializarla y mostrarla a los compradores.
Según un estudio realizado en 2020 por la Asociación Nacional de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (NAR), la preparación de las viviendas para su comercialización (staging) y la búsqueda de documentación son los dos pasos más difíciles para los vendedores.
Prepara tu casa para la venta.
Para empezar, tendrás que preparar la casa para que luzca en el mercado. Haz las reparaciones necesarias, como arreglar grifos, ventanas o ventiladores de techo rotos, y limpia el interior de tu casa.
Asegúrate de que la propiedad cause una buena primera impresión a los posibles compradores arreglando el exterior. Añade mantillo a tu jardín, da una nueva capa al revestimiento de tu casa o planta algunas flores.
También es una buena idea preparar la casa para que los posibles compradores puedan imaginarse viviendo en ella. Es importante el staging o puesta en escena.
Comercializa tu propiedad.
También tendrás que fijar un precio de venta y comercializar tu casa para encontrar un comprador. Puedes contratar a un fotógrafo profesional para que haga fotos del interior y del exterior.
Publica tu casa en Internet y considera la posibilidad de organizar una jornada de puertas abiertas para atraer a posibles compradores. Puedes publicar tu casa en Zillow, Trulia y en la mayoría de las redes sociales de forma gratuita.
Es posible que puedas publicar en la MLS (servicio de listado múltiple) por una tarifa plana.
Mostrar a los compradores.
Cuando los compradores se pongan en contacto contigo, tendrás que ponerte a su disposición para una demostración privada.
Es posible que incluso tenga noticias de algunos agentes inmobiliarios que estén interesados en representarle.
Cuando muestres tu casa a posibles compradores, es importante asegurarse de que están cualificados y preaprobados para un préstamo.
2. ¿Para quién es mejor la venta por el propietario?
Por lo general, las personas que conocen muy bien el sector inmobiliario (como los agentes de la propiedad inmobiliaria) y las que disponen de mucho tiempo son buenas candidatas a la venta de una casa mediante FSBO.
Esto se debe a que vender una casa uno mismo requiere mucho tiempo y energía. No es imposible, pero puede ser muy laborioso.
La venta por el propietario también funciona bien si ya tienes un comprador en mente. Tal vez estás transfiriendo tu casa a un amigo o miembro de la familia, pasando por un divorcio, o la coordinación de una finca o la venta del banco.
Conocer al comprador es bastante común: representó más de la mitad de las ventas FSBO en 2020. Estas casas también tienden a permanecer en el mercado durante menos de una semana, y los vendedores recibieron el precio total de venta.
Si ninguna de las condiciones anteriores se aplica a usted, considere si puede permitirse tratar con posibles compradores, gestionar y completar el papeleo adecuado y ser flexible en cuanto a los plazos.
3. ¿Cuánto tiempo se tarda en vender una casa por el propietario?
Por término medio, las viviendas en venta por el propietario se venden rápidamente. En 2020, más del 75% de las viviendas FSBO se vendieron en menos de dos semanas, en comparación con las tres semanas de las viviendas asistidas por agentes.
Pero la cuestión es que más de la mitad de los vendedores de FSBO tienen un comprador antes de poner su casa en el mercado. Por ello, las estadísticas pueden estar un poco sesgadas.
Si ya tienes un comprador, es muy probable que la venta se realice en una o dos semanas. Pero si no tienes un comprador en mente, podrías tardar más de lo que tardaría vender con un agente inmobiliario.
Por ejemplo, la mayoría de los agentes inmobiliarios venden las propiedades en menos de siete días.
Hay algunos factores que pueden ralentizar la venta de tu casa. Si tiene un precio excesivo, puede permanecer más tiempo en el mercado y venderse por menos dinero al final.
Los compradores que no están preaprobados pueden tener dificultades para conseguir un préstamo, y esto puede ralentizar el proceso de cierre.
Para acelerar la venta de tu casa, asegúrate de que el precio es correcto. Investiga bien a los compradores y ocúpate de las grandes reparaciones antes de poner esa propiedad en el mercado.
Por último, si tu casa necesita reparaciones importantes, el comprador puede pedir contingencias, lo que también puede ralentizar la venta.
4. ¿Cuánto cuestan las ventas de propietarios?
Si tu comprador tiene un agente, tendrás que pagar un 3% de comisión de agente del comprador, además de otros costes.
También es probable que tu casa se venda por menos: las casas FSBO se venden por un 6% menos que las casas asistidas por un agente.
Si ya tienes un comprador en mente, puedes omitir la mayoría de los costes de comercialización, como la puesta en escena de la propiedad y la obtención de fotos profesionales.
También hay formas de comercializar tu casa de forma gratuita, como publicarla en las redes sociales, el boca a boca o publicarla en Craigslist o Zillow.
5. ¿Puedo ahorrar dinero vendiendo mi casa sin un agente inmobiliario?
¿Cual es la respuesta corta? Tal vez ahorres algo de dinero, pero lo más probable es que no. Te ahorrarás dinero en la comisión del agente inmobiliario, pero lo más probable es que pierdas dinero en general con la venta de la casa.
Las viviendas en venta por el propietario suelen venderse a un precio inferior al de otras viviendas.
Según un informe de la NAR, las viviendas FSBO se vendieron a una mediana de 217.900 dólares en 2020, en comparación con una mediana de 295.000 dólares para las viviendas asistidas por agentes.
Esto supone una pérdida de 77.100 dólares, es decir, un 26%. En muchos casos el vendedor particular sobrevalora la casa, esta permanece mucho tiempo en el mercado y al final termina vendiendo la casa por mucho menos de lo que esperaba
6. ¿Debo ofrecer el pago de la comisión del agente del comprador?
Sí, debes hacerlo si vas a vender tu casa a alguien que no conoces. El agente del comprador podría comprobar de antemano que le vas a pagar la comisión estándar del 2-3%.
Si te niegas a ofrecerles una comisión, los agentes del comprador no estarán motivados para mostrar su casa, porque no hay ningún incentivo para ellos.
Si realmente no quieres ofrecer la comisión a un agente de compras, tendrás que encontrar un comprador que no utilice un agente o que esté dispuesto a cubrir los honorarios de su agente (y, por tanto, a pagar gastos de cierre adicionales). En ese caso, tendrás que negociar con el comprador.
7. ¿Cómo debo fijar el precio de mi vivienda?
Hacer tres cosas puede ayudarle a conseguir el mejor precio para su casa: realizar un análisis comparativo de mercado (CMA, o comp) de otras casas de tu zona, obtener una tasación y ajustar el precio según sea necesario.
Realizar un análisis comparativo de mercado.
Si ya estás utilizando un corredor de descuento o agente limitado, ellos pueden hacer un CMA para ti.
También puedes preguntar a varios agentes inmobiliarios para poder comparar los resultados; la mayoría lo hará gratis con la esperanza de ganar tu negocio si decides no vender FSBO.
Para ahorrar dinero, puedes realizar una compilación tú mismo utilizando sitios web de venta de viviendas como ForSaleByOwner.com, RE/MAX, Trulia, Redfin, Realtor.com y Zillow.
Sin embargo, las calculadoras de valor de cada uno de estos sitios web pueden arrojar resultados diferentes.
Por ejemplo, las estimaciones de Zillow pueden ser a menudo inexactas porque la información introducida no está verificada o puede no reflejar las renovaciones o adiciones. La ejecución de múltiples COMPs pintará una imagen más completa.
Cuando realices tus propias comparaciones, fíjate en el precio de venta de las viviendas vendidas en los últimos tres o seis meses. No te fijes en los precios de venta ni en las viviendas que aún están en venta.
Asegúrese de que estás comparando viviendas con cualidades similares a las tuya, por ejemplo:
- Barrio o distrito, que se encuentra a menos de media milla de su casa.
- Metros cuadrados y tamaño del lote.
- Número de dormitorios y baños.
- Edad y renovaciones recientes.
- Características especiales o adiciones.
Obtén una tasación profesional.
Un tasador inspecciona visualmente una casa y evalúa las ventas recientes de casas similares, así como las tendencias del mercado para determinar el valor.
También tendrá en cuenta cómo los nuevos electrodomésticos, las remodelaciones y las actualizaciones (o la falta de ellas) podrían afectar al precio. Una tasación cuesta entre 300 y 400 dólares.
Consultar a un inspector o a un agente inmobiliario puede ser de ayuda, pero jamás debe sustituir a una tasación.
Una inspección de la vivienda (que puede ser necesaria en otros momentos del proceso de venta) cuesta 338 dólares de media y puede ayudarte a identificar los problemas que afectarán al precio de tu casa.
Algunos agentes ofrecen una opinión de precio de agente (Broker Price Opinion o BPO), un análisis informal de la ubicación, el mercado local y el estado de su casa.
Ajusta el precio cuando lo necesites.
Las casas que se venden como FSBO tienden a venderse por menos dinero que las que se venden con un agente inmobiliario, por lo que es fundamental fijar el precio correcto de la casa desde el principio.
Si la velocidad y el tiempo es importante para ti, poner la casa en el extremo inferior de tu rango de precios puede ayudar a que se venda más rápido.
Poner tu casa a un precio demasiado alto puede dejarla fuera del presupuesto de los compradores. De hecho, el 60% de los vendedores acaban bajando el precio de venta inicial.
A veces, el precio de venta más bajo se debe a la falta de conocimiento del sector y de las tendencias de precios.
Otras veces, se debe a que los compradores se forman opiniones negativas sobre una vivienda que lleva mucho tiempo en el mercado o que ha ajustado su precio varias veces.
8. ¿Qué puedo hacer para que mi casa sea más atractiva para los compradores?
Después de crear una buena descripción y un buen precio de venta, limpiar a fondo, desordenar, reparar y poner en escena el espacio puede hacer que tu casa sea atractiva.
Redactar una descripción detallada del anuncio en línea.
El 51% de los compradores encontró su casa actual en Internet, según la NAR, y el 85% se basó en información detallada sobre las propiedades.
A continuación te explicamos cómo debes redactar la descripción online de tu propiedad:
- Incluye información básica: número de habitaciones, metros cuadrados, electrodomésticos y características especiales. Mira otros anuncios para inspirarte.
- Pregúntate cómo podría beneficiarse alguien de esta casa: ¿Es lo mejor para una familia en crecimiento? ¿Gente con mascotas? ¿Amantes del aire libre? ¿Ha soportado múltiples tormentas?
- Describe el vecindario: los vecinos, los distritos escolares, los servicios cercanos, los centros comerciales, las tiendas de comestibles, los parques y la posibilidad de ir a pie o en transporte.
- Contrata a un fotógrafo profesional: el 77% de los compradores afirma que ver fotos profesionales fue importante en su decisión de compra.
- Ofrece incentivos: pólizas de garantía de la vivienda, crédito para reparaciones, crédito para las cuotas de la comunidad de propietarios, para la mudanza o para la comisión del agente del comprador.
Aumenta el atractivo exterior
Las casas con un buen aspecto se venden por una media de un 7% más que las que tienen un exterior anodino, según un estudio de la NAR de 2020.
Aprovecha al máximo el aspecto de tu propiedad:
- Embellecimiento del jardín.
- Arreglar los desperfectos exteriores evidentes.
- Limpiar el garaje y el camino de entrada.
- Dar una nueva capa de pintura a la puerta de entrada.
Limpiar, desordenar y preparar el staging.
Lo que más quieres es que los nuevos compradores se imaginen en esa propiedad, así que sigue estos pasos para causar una buena primera impresión:
- Contrata un servicio profesional para que limpie en profundidad los suelos, las alfombras y las paredes, así como todo aquello que pueda atrapar malos olores.
- Limpia las ventanas para aumentar la cantidad de luz que entra en cada habitación; esto es especialmente importante antes de hacer fotos.
- Esconde las fotos personales, los adornos de fantasía y los muebles viejos, aunque sean sentimentales para ti.
- Da prioridad al salón, la cocina, el comedor y el dormitorio principal. La puesta en escena de una oficina en casa puede ser más importante ahora que la gente trabaja a distancia.
Según la NAR, el 82% de los agentes de los compradores dicen que la puesta en escena o staging permite a los compradores imaginarse una vida en tu casa, y el 31% de los agentes de los vendedores dicen que disminuye la cantidad de tiempo que la casa pasa en el mercado.
La puesta en escena puede ser tan sencilla como reorganizar los muebles y simplificar la decoración.
Pero también puede implicar el alquiler de muebles temporales y el repintado de algunas habitaciones. Puedes hacerlo tú mismo o contratar un servicio de puesta en escena profesional, que cuesta una media de 75 dólares por hora.
9. ¿Cómo puedo comercializar mi casa FSBO?
Estas son algunas de las mejores maneras de comercializar tu casa FSBO:
Anuncia tu casa en una MLS.
Los sitios web inmobiliarios como Zillow y Realtor.com también se nutren de ellos, por lo que obtendrás el mejor rendimiento por tu dinero.
Aprovecha tus redes sociales.
Publica en Facebook, Twitter e Instagram y pide a tus amigos y familiares que compartan esas publicaciones.
No subestimes el simple boca a boca: dile a la gente que te rodea (como tus compañeros de trabajo y vecinos) que estás vendiendo tu casa, y anímalos a difundir el mensaje.
Coloca un cartel de “FSBO” en tu jardín.
Una cuarta parte de los vendedores de FSBO utilizan este truco. Puedes conseguirlos en la mayoría de las imprentas y tiendas de artículos para el hogar, como Home Depot, Vistaprint, Lowe’s e incluso Amazon.
Utiliza folletos y anuncios impresos.
Pregunta a los negocios locales si pueden poner un anuncio de tu casa, por ejemplo, en el escaparate de una cafetería local o en un tablón del estudio de yoga.
Puede ser una sorpresa que casi la mitad de los vendedores FSBO no comercialicen su casa, lo que significa que potencialmente están perdiendo compradores o conformándose con un precio más bajo.
Cuando empieces a comercializar su casa, los agentes inmobiliarios locales se acercarán a menudo para que contrates sus servicios, así que prepárate para las llamadas de marketing.
10. ¿Cómo puedo publicar en la MLS? ¿Cuánto cuesta?
Sólo los agentes inmobiliarios con licencia pueden listar propiedades en la MLS (Multiple Listing Services) local. Tendrá que trabajar con una empresa de tarifa plana de la MLS o con un agente limitado en su zona para que su casa aparezca en la lista.
Una empresa de tarifa plana MLS (FFMLS) publicará tu propiedad por una tarifa única, normalmente de 70 a 300 dólares. Pero a menos que optes por una mejora, el listado es todo lo que obtendrás, y tendrá que gestionar todo el listado usted mismo.
Algunos servicios pueden tener restricciones en los anuncios, por ejemplo, permitir un máximo de seis fotos o limitar el tiempo que un anuncio permanece activo.
Los paquetes o niveles de precios más caros pueden incluir servicios como:
- Ayuda para la puesta en escena y el marketing, incluyendo la fotografía.
- Asesoramiento sobre precios.
- Apoyo en la negociación y el papeleo.
Si estás considerando paquetes mejorados, puede obtener más valor contratando a un agente de ventas, que incluirá todos estos servicios en sus honorarios.
11. ¿Dónde puedo publicar mi casa FSBO de forma gratuita?
Usted puede anunciar su casa FSBO de forma gratuita en Zillow, ForSalebyOwner.com, Facebook Marketplace, Nextdoor, y Craigslist.
En Zillow, tu anuncio se publicará en Trulia, exponiéndolo a más compradores. Sin embargo, tendrán que buscar utilizando el filtro de Venta por el Propietario para encontrar tu casa.
Esto es porque tu anuncio no aparecerá por defecto en el mapa de propiedades. Si utiliza ForSalebyOwner.com, su anuncio no se sindicará en ningún otro sitio web inmobiliario.
También puedes hacer una lista en los sitios de redes sociales de forma gratuita:
- Facebook Marketplace: Puedes compartir en grupos locales de Facebook para conseguir más tráfico a tu anuncio.
- Nextdoor: Los propietarios pueden publicar su casa una vez en la sección “En venta” y “Gratis”.
- Craigslist: los anuncios solo están activos durante un par de semanas, por lo que debes supervisarlos activamente para asegurarte de que no desaparecen.
Otros sitios web de venta directa, como HomeLister, Trulia, FSBO.com y HomeFinder, ofrecen paquetes de anuncios de bajo coste.
Ten en cuenta que ninguno de estos sitios incluye tu casa en la MLS. Para ello tendrás que contar con la ayuda de un agente inmobiliario o de una empresa de tarifas planas de la MLS.
12. ¿Debo organizar una jornada de puertas abiertas? ¿Cómo?
No, no hace falta que organices una open house o jornada de puertas abiertas.
Aunque una jornada de puertas abiertas puede ayudar a atraer a los compradores si no tienes uno preparado, también puede atraer a mucha gente que sólo está mirando, lo que supone una gran pérdida de tiempo y energía.
También tendrás que estar presente durante las horas de puertas abiertas. En general, las jornadas de puertas abiertas se han vuelto menos populares en los últimos años.
De hecho, sólo el 11% de los vendedores de FSBO dijo que celebró una jornada casa abierta, y el 40% de los miembros de la NAR dejó de celebrar casas abiertas durante la pandemia de COVID-19.
¿Cuáles son las alternativas a una jornada de puertas abiertas? Dado que muchos compradores investigan en Internet, invertir en la presencia de tu casa en la web puede dar sus frutos más rápidamente que organizar una jornada de puertas abiertas.
Tal vez merezca más la pena centrarse en las visitas individuales. Según datos de Zillow, las visitas privadas son más eficaces para cerrar un trato. Pueden ser en persona o por vídeo, como Skype o Facebook.
Independientemente de la forma en que vayas a mostrar la casa (ya sea una jornada de puertas abiertas, una visita individual o una visita virtual), tendrás que preparar tu casa para el público.
Si decides organizar una jornada de puertas abiertas, sigue estos consejos básicos:
- Limpia y arregla la casa: Asegúrate de que el recorrido en la vida real coincida con las fotografías en línea.
- Retira los objetos de valor: Considera la posibilidad de colocar a alguien en cada habitación para que vigile.
- Prepárate para responder a las preguntas: Prepare una hoja con información básica y datos para los compradores.
- Recopila información de contacto: así podrás hacer un seguimiento de los posibles compradores.
13. ¿Qué información debo divulgar como vendedor FSBO?
De acuerdo con la ley federal, estás obligado a revelar la presencia de moho, radón, amianto, así como la pintura de plomo.
Cada estado tiene sus propios requisitos de divulgación, así que lo mejor es comprobar las leyes de divulgación de tu estado en Nolo.
Las divulgaciones suelen abarcar los siguientes ámbitos:
- Historial de ocupación reciente.
- Disputas sobre la propiedad.
- Antigüedad y estado de los aparatos, incluidos los de climatización, agua y alcantarillado.
- Defectos estructurales o de cimentación.
- Infestaciones.
- Calidad del aire, el agua o el suelo.
- Riesgos climáticos y de seguridad.
- Reformas recientes.
Puedes ser considerado legalmente responsable si no se revelan estos problemas. Los compradores también pueden realizar una búsqueda de títulos para verificar estos hechos, así que asegúrate de proporcionar copias de la información a los compradores.
14. ¿Debo ofrecer una garantía para la vivienda?
No es necesario. De hecho, solo el 5% de todos los vendedores de FSBO ofrecieron algún tipo de garantía, según el estudio Perfil del Consumidor 2020 de la NAR.
Pero no las descartes todavía, ya que las garantías pueden servir de incentivo para el comprador y protegerte de los perjuicios económicos.
A la hora de vender una casa, conviene tener en cuenta la garantía del vendedor y la del comprador. Son similares, pero ligeramente diferentes.
Las garantías de compra de viviendas protegen al comprador, pero también pueden proteger al vendedor.
Si el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado falla un mes después de vender la casa, el comprador podría pensar que encubriste un sistema defectuoso y decidirá demandar.
Si el sistema está cubierto por una garantía, es probable que el comprador no tome el difícil camino de las demandas.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que las garantías sólo cubren las reparaciones en determinadas circunstancias.
Si la unidad de HVAC de 10 años se estropea, y la compañía de garantía de la vivienda considera que el fallo se debe a la negligencia del anterior propietario, probablemente no la cubrirán.
Los costes de la garantía de la vivienda varían según el lugar donde se viva. De media, cuestan entre 300 y 600 dólares al año.
Algunas empresas de garantía de viviendas ofrecen una garantía gratuita para el vendedor junto con una garantía para el comprador, así que compare.
15. ¿Cómo se negocia una venta FSBO?
Sin un agente, serás tú quién negocie. Si el comprador tiene un agente, trabajarás principalmente con él. Si no lo tiene, trabajarás directamente con el comprador.
Las negociaciones pueden ser complicadas, así que tendrás que estudiar estrategias de negociación para vendedores. Puede que le convenga contratar a un agente con baja comisión para que le ayude si le parece demasiado. He aquí algunos puntos clave que querrás saber cómo realizar:
- Contraoferta: ¿Qué tan firme es tu precio de venta?
- Rechaza una oferta: ¿Quieres jugar duro?
- Reparaciones: ¿Estás dispuesto a tomarse el tiempo necesario para arreglar la puerta de la pantalla, o prefieres dar al comprador un crédito de 250 dólares?
- Comprende las contingencias: Si se descubre algo durante el proceso de compra de la vivienda, como que se ha encontrado algo grave durante las inspecciones o que la tasación es demasiado baja, el comprador podría anular el contrato sin penalización.
- Haz concesiones, si es necesario: ¿Ayudarás a cubrir algunos de los gastos de cierre del comprador o incluirá una garantía de la vivienda? ¿Vas a regalar esa bonita nevera nueva?
Fije una fecha de cierre. ¿Cuándo crees que se cerrará el trato?
Puedes emplear tácticas astutas, como poner una fecha de caducidad a tu contraoferta y fijar plazos para aumentar la urgencia.
Cuando se reciben varias ofertas, establecer un plazo puede provocar una guerra de ofertas en la que puedes elegir la más alta.
Te recomendamos encarecidamente que recurra a un abogado para redactar los contratos y revisar las ofertas. En 21 estados y en el Distrito de Columbia, la ley obliga a recurrir a un abogado inmobiliario para comprar o vender una casa.
16. ¿Cómo debo gestionar el papeleo al vender mi casa FSBO?
Vender la casa tú mismo conlleva un montón de papeleo, y querrás tenerlo todo en orden para evitar retrasos y mantener la cordura. Cada estado difiere en el papeleo que requiere. Los formularios más comunes son:
- Planos y permisos para ampliaciones y mejoras.
- Formularios de divulgación.
- Escritura.
- Título.
- Acuerdos de la Asociación de Propietarios (HOA).
- Contratos de compraventa.
- Declaraciones hipotecarias.
- Informes de inspección y tasación de la vivienda.
- Encuesta de la propiedad.
Si cuentas con un abogado, éste puede indicarte el papeleo que tienes que rellenar. Los agentes inmobiliarios también pueden encontrar, organizar y archivar muchos de estos documentos por ti mismo.
Algunos documentos no son necesarios, pero es bueno tenerlos. Cosas como las garantías y los manuales de los electrodomésticos son útiles para los compradores de viviendas, y las facturas de los servicios públicos les ayudarán a hacer un presupuesto adecuado.
También es útil tener el contrato de compraventa original. Este es el contrato que se utilizó cuando compró la casa. Te ayudará a refrescar la memoria sobre cualquier información que hayas olvidado.
Si no tienes un abogado o un agente, le corresponde a usted localizar, organizar y mantener a salvo toda esta documentación.
17. ¿Cómo puedo encontrar la documentación y los contratos de FSBO en mi estado?
Sin un agente, puedes contratar a un abogado para que haga el trabajo de campo por ti. Las empresas de títulos de propiedad también pueden ayudarte a encontrar documentación específica o proporcionarle los contratos y declaraciones necesarios.
Algunos formularios, como el de la escritura, están disponibles en el juzgado de cada condado. Los sitios web del gobierno de su estado o condado deberían poder orientarle en la dirección correcta.
Si hay una comisión inmobiliaria en tu ciudad, deberías poder llamarles o enviarles un correo electrónico para obtener más información sobre lo que necesitas en tu condado.
18. ¿Quién tiene el dinero de la plica o garantía en una venta FSBO?
Cuando un comprador está preparado para demostrar que se compromete a la venta, depositará una cantidad de dinero (entre el 1% y el 5% del precio de venta de la vivienda o una cantidad fija) como señal. Este porcentaje o importe fijo figurará en el contrato de compraventa.
Normalmente, los fondos de una plica son entregados por el comprador a un agente, que a su vez los entrega a un tercero neutral conocido como agente de custodia para que los guarde.
Si el comprador no tiene un agente inmobiliario, el dinero de garantía debe ir directamente a un agente de custodia.
Las empresas de títulos y los abogados inmobiliarios pueden ofrecer servicios de depósito en garantía. Tanto el comprador como el vendedor pueden abrir una cuenta de depósito en garantía, aunque normalmente lo hace el vendedor.
La fianza se retiene hasta el cierre o hasta que el acuerdo se frustra. En algunos casos, como cuando el comprador se echa atrás en la venta sin una buena razón (por ejemplo, si se cumplen las condiciones pero sigue sin querer la casa), es posible que el comprador tenga que renunciar a su anticipo. El contrato de compraventa debe detallar qué ocurre con las arras en estos casos.
19. ¿Puedo cambiar de opinión y contratar a un agente inmobiliario?
Por supuesto. Hay una razón por la que solo el 8% de todas las ventas de casas en 2020 fueron FSBO.
Vender una casa sin agente inmobiliario es difícil: el 28% de los vendedores dijo que eligió un agente porque no tenía el tiempo o la energía para ir FSBO, según un informe de tendencias de vivienda de los consumidores de 2019 por Zillow.
Si todo empieza a parecer demasiado estresante, no bajes tu precio de venta y espera lo mejor. Contrata a un agente.
Según las estadísticas más recientes de la NAR, es probable que tengsa una buena experiencia: una abrumadora mayoría de los compradores asistidos por un agente -el 91%- dijo que volvería a utilizarlo o lo recomendaría a un amigo.
Los vendedores FSBO que cambian a un agente vendieron su casa por más, también. Según el Perfil del Consumidor de la NAR de 2020, la mediana del precio de venta entre todos los propietarios de FSBO fue de 217.900 dólares.
La mediana del precio de venta entre los vendedores FSBO que decidieron cambiar a un agente fue de 269.000 dólares. Esto supone un aumento de 51.100 dólares.
Quienes sigan preocupados por los costes de las comisiones pueden intentar negociar la comisión del agente o recurrir a un agente de servicios limitados con tarifa plana.
Normalmente, los agentes de tarifa plana venden un casa por una tarifa fija en lugar de una comisión, pero puede que no hagan mucho más que colocar un cartel de “se vende” junto al buzón y agregar la casa en la MLS.
Preguntas frecuentes para compradores FSBO.
20. ¿Debo comprar una vivienda FSBO sin agente?
Comprar una casa FSBO sin un agente es ciertamente posible, en realidad funciona igual que usar un agente. Pero tiene sus dificultades e inconvenientes.
El mayor problema de no utilizar un agente es que no obtendrás ninguna ayuda durante el proceso. Además, trabajarás directamente con el vendedor de la FSBO, lo que puede resultar incómodo.
Eso significa que no tendrás a alguien que te ayude en lo siguiente:
- Evaluar el precio.
- Encontrar otras casas que se adapten mejor a tus necesidades.
- Preparar y negociar ofertas y contraofertas.
- Redactar contratos.
- Coordinar las inspecciones y las tasaciones.
- Asistir a la inspección y asesorar sobre los resultados.
- Manejar montañas de papeleo.
- Comprender las leyes inmobiliarias locales.
Comprar una casa por tu cuenta no es fácil: el 33% de los que compran por primera vez dicen que entender el proceso de compra de una casa es demasiado complicado, según la NAR.
Un buen agente tendrá años de experiencia y estará pendiente de tus necesidades. Es posible que los vendedores de FSBO no hayan puesto el precio correcto a su casa, lo que significa que podrías acabar pagando de más.
Un agente podrá decirte cuánto deberías pagar por la casa que quieres, y si el precio que ha fijado el vendedor vale la pena.
21. ¿Puedo ahorrar dinero comprando una casa FSBO?
Los compradores pueden ahorrar dinero en las casas FSBO porque a menudo tienen un precio inferior al valor de mercado.
Pero lo contrario también es cierto. Los vendedores que no cuentan con un agente pueden sobrevalorar sus viviendas porque carecen de un conocimiento completo del mercado y de las propiedades comparables.
Si no estás seguro del precio, habla con un agente inmobiliario autorizado. Los agentes pueden realizar un análisis comparativo del mercado (ACM) examinando las ventas de casas similares en el barrio. Su experiencia le ayudará a decidir si está haciendo un buen negocio.
Puedes solicitar reducciones adicionales del precio en la mesa de negociación. Si usas un agente del comprador, tienes una ventaja.
Los agentes tienen una amplia experiencia profesional en la negociación de ventas de viviendas, mientras que la mayoría de los vendedores de FSBO no están acostumbrados a negociar acuerdos de alto riesgo.
Si el vendedor no es un negociador experimentado, es muy probable que usted salga ganando.
22. ¿Cómo puedo encontrar viviendas en venta por el propietario?
Los sitios web específicos de FSBO facilitan la búsqueda de estas propiedades en línea. Dos de los más conocidos son FSBO.com y ForSaleByOwner.com.
FSBO.com lleva más de 20 años ayudando a los compradores a encontrar viviendas de venta libre. La búsqueda en el sitio es gratuita, pero no ofrece un programa de notificaciones para avisar a los compradores de los nuevos anuncios.
ForSaleByOwner.com es otro sitio de FSBO que ha existido durante décadas. Se creó en 1999 y está respaldado por la Tribune Publishing Company. El sitio es fácil de usar, y los compradores encontrarán casas unifamiliares, condominios y casas adosadas.
Los sitios web inmobiliarios más populares, como Zillow, Trulia y Redfin, también publican propiedades FSBO, pero son más difíciles de encontrar.
La mayoría de los listados en esos sitios están poblados de propiedades de la MLS, pero sólo el 6% de los vendedores FSBO pagan para comercializar su casa de esta manera.
En Zillow, esas propiedades no aparecerán en la vista del mapa. Los compradores deben seleccionar el botón “Otros listados” para ver las viviendas FSBO. En Trulia y Redfin, utiliza el filtro FSBO en el menú desplegable para aislar esas propiedades.
¿Sigues sin encontrar lo que buscas? Consulta Facebook Marketplace, Nextdoor, Craigslist y otras redes sociales. Consulta los anuncios clasificados de tu periódico local. Pregunta a tus amigos y familiares si saben de alguna casa en venta.
Si buscas un barrio concreto, conduce y busca carteles en los jardines. Son la forma más común de anunciarse de los vendedores FSBO, ya que el 25% dijo que tenía uno en su patio.
23. ¿Necesito estar preaprobado para comprar una casa FSBO?
Siempre es una buena idea obtener la preaprobación de una hipoteca antes de hacer una oferta por una casa.
Obtener una preaprobación significa que un prestamista examinará sus finanzas para determinar cuánto puede pedir prestado.
Si el prestamista está seguro de que te aceptarán para una hipoteca y podrás hacer los pagos futuros, te proporcionarán una carta de preaprobación.
La preaprobación muestra al vendedor que eres un comprador serio que no tendrás problemas para conseguir financiación, lo que podría retrasar la venta.
Si el vendedor tiene varias ofertas, un comprador preaprobado probablemente tendrá ventaja sobre uno no aprobado.
La preaprobación puede tardar entre 7 y 10 días, así que si quiere moverse rápido, tenga su carta en mano antes de hacer una oferta por una casa.
Si haces una oferta en efectivo, muestra una prueba de fondos en lugar de una carta de preaprobación.
24. ¿Cómo puedo hacer una oferta por una casa en venta por el propietario?
Hacer una oferta por una casa FSBO es lo mismo que hacer una oferta por una casa asistida por un agente: es necesario escribir una carta de oferta formal.
La única diferencia es que el vendedor recibirá la oferta directamente y decidirá aceptarla, rebatirla o rechazarla sin el asesoramiento de un agente.
Un agente del comprador redactará la carta por ti. Si no estás representado, tendrá que redactar la oferta usted mismo o contratar a un abogado inmobiliario. El documento debe incluir:
- Tu nombre.
- La dirección de la vivienda.
- El importe de la oferta.
- Una copia de tu carta de preaprobación.
- Contingencias que te permitan retirarte de la venta si no se cumplen determinadas condiciones.
- Artículos incluidos en la venta.
- Una fecha de cierre.
- Un plazo para responder a su oferta.
Los vendedores suelen tener hasta 72 horas para responder. Cuando todas las partes están de acuerdo con los términos, el comprador y el vendedor firman un acuerdo de compra, y se convierte en un contrato legalmente vinculante.
Es una buena idea recurrir a la ayuda de un profesional, como un agente o un abogado, para buscar errores costosos.
25. ¿Qué hay que tener en cuenta al comprar una vivienda FSBO?
No hay nada intrínsecamente malo en una casa FSBO. Si cumple todos los requisitos, es una opción perfectamente viable. Sin embargo, hay ciertos aspectos del proceso que debes tener en cuenta.
Algunos propietarios pueden no estar interesados en vender. Optar por la vía del FSBO puede ser simplemente una forma de evaluar el interés en la propiedad y medir cuánto estaría dispuesto a ofrecer la gente.
Más de la mitad de los propietarios de FSBO dijeron que no necesitaban vender con urgencia, y muchos esperarían indefinidamente hasta conseguir una buena oferta. Asegúrese de que el vendedor va en serio antes de continuar con el proceso.
Espere cierta reticencia por parte de su agente inmobiliario, especialmente si el vendedor se niega a pagar la comisión del agente del comprador. En ese caso, es posible que tenga que pagar los honorarios de su agente de su bolsillo. Eso le supondrá un 3% del precio de venta.
También existe la posibilidad de que su agente inmobiliario acabe haciendo el trabajo de dos agentes debido a la falta de conocimientos y experiencia del vendedor. Para muchos agentes, las molestias no merecen el esfuerzo de cerrar la venta.
Muchos vendedores de FSBO sobrevaloran sus casas, lo que podría afectar a su capacidad para obtener una hipoteca. Los prestamistas no aprobarán un préstamo por más de lo que vale la casa.
Para asegurarse de que el precio de la vivienda es correcto, pida una tasación para determinar el valor de mercado. También puede pedir a su agente que realice un análisis comparativo de mercado (ACM) para ver si el precio de la vivienda es justo.
Los propietarios que tienen una visión exagerada del valor de su casa pueden no ver sus defectos. Asegúrese de que la casa se corresponde con lo que se anuncia en Internet y programe una visita en persona.
Los vendedores están obligados por ley a revelar las condiciones conocidas, pero no todos se comportan de forma ética. Otros pueden tergiversar la propiedad sin querer.
Por último, no esperes mucha ayuda para pagar las reparaciones o la remodelación. Solo el 4% de los vendedores de FSBO ofrecieron a los compradores un crédito para esos servicios en 2020, según datos de la NAR.
En general, el 85% de las ventas FSBO no incluían ningún incentivo para el comprador, como pólizas de garantía de la vivienda o ayuda para los gastos de cierre.