Cómo poner una casa a la venta en la MLS
Al momento de vender una propiedad hay muchas opciones sobre la mesa. Algunos propietarios venden su casa por cuenta propia, otros contratan a un agente inmobiliario que se encargue de todo, y finalmente están quienes deciden pagar una tarifa plana en un MLS.
Entonces, ¿cuál es la mejor manera de vender tu propiedad? En este artículo hablaremos brevemente de estos tres métodos para vender una vivienda. También te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre los MLS.
¿Quieres vender tu casa? No eres el único: el mercado inmobiliario está más activo que en casi una década. Y en este mercado tan activo, si sigue algunos consejos sencillos para vender su casa por el propietario, no necesita pagar las abultadas comisiones de los agentes. Es su dinero. Quédese con él.
Entonces, ¿cuál es la mejor manera de vender una propiedad? Puedes elegir uno de estos tres métodos para vender tu vivienda:
- Agente inmobiliario: Contrata a un agente inmobiliario para que se encargue de todos los pasos de la venta y paga una comisión del 5 al 6%.
- FSBO: Haz una For Sale by Owner (FSBO) o puesta en venta por el propietario, con una exposición menor al mercado inmobiliario, pero más ganancias.
- Multiple Listing Service: Vende tu casa como FSBO y con mayor exposición a los compradores al pagar una tarifa plana en un MLS. De este modo también te ahorras la comisión del agente inmobiliario.
Antes de evaluar cada opción, vamos a valorar qué es lo más importante para los propietarios cuando venden sus casas.
Los vendedores quieren obtener el mayor beneficio en una venta.
La mayoría de los vendedores ven su casa como una inversión. Esto ha sido demostrado cada año en las encuestas del Consumer Housing Trends Report, realizado por el grupo Zillow.
No es de extrañar entonces que para más del 50% de los vendedores, obtener la máxima rentabilidad fuera la consideración más importante a la hora de vender sus casas.
Los vendedores quieren tener el control en su transacción.
El 60% de los baby boomers quieren ahorrar dinero. Pero más del 40% de los vendedores más jóvenes desean tener más control sobre la transacción.
Los vendedores quieren ahorrar tiempo.
El tercer hallazgo importante fue que el tiempo es una consideración importante para los vendedores de viviendas. Y para ello, conseguir la máxima exposición de su propiedad es clave para reducir los días en el mercado.
Teniendo esto en cuenta, empecemos por evaluar la primera opción de contratar un agente de servicio completo o una correduría de descuento.
Contratar a un agente inmobiliario.
La mayoría de los vendedores prefieren estar representados por un agente inmobiliario, pero ¿Exactamente qué hace un agente inmobiliario?
Anuncia tu propiedad en el MLS.
El Multiple Listing Service, al que sólo pueden acceder los agentes inmobiliarios con licencia, expone sus casas en venta a una escala mayor y da una mayor posibilidad de cerrar su venta. Usualmente cobran mucho menos cuando se trata de una tarifa plana que de una comisión por venta.
Facilitar las visitas y las negociaciones.
La mayoría de los agentes del listado ayudarán a programar casas abiertas y a manejar las exhibiciones de tu propiedad. Cuando lleguen las ofertas, también ayudarán con las negociaciones.
Asesoran durante el cierre.
Los agentes pueden ayudar con los informes de inspección, las cuestiones de tasación y cualquier otra cosa que surja hasta el cierre o que tenga que ver con sus gastos.
Contras de los agentes inmobiliarios.
Los agentes inmobiliarios facilitan mucho la tarea titánica de vender una vivienda. Sin embargo, no todo es color de rosa.
Aunque es la opción adecuada para los menos instruidos en el proceso de venta de su propiedad, es la que sale peor parada en dos de las tres métricas clave importantes para quienes desean vender una vivienda.
Esto ocurre principalmente porque los agentes inmobiliarios son caros: entre el 5 y el 6% del precio de venta, y los vendedores también renuncian al control de la venta una vez que firman un contrato de venta exclusiva.
Venta por el propietario FSBO.
¿Qué es la puesta en venta por el propietario o FSBO? For Sale By Owner o FSBO significa simplemente que tú como propietario, vendes tu propiedad por ti mismo sin ayuda.
Anuncia tu propiedad de forma tradicional, en línea o como quieras, dile a tus amigos y familiares que estás vendiendo tu casa y espera a que alguien le llame para preguntar.
Seguro que esto te vino a la mente en el instante en que decidiste vender tu casa. El problema de las ventas FSBO es que los anuncios de la propiedad obtienen una exposición muy limitada fuera de Craigslist, Zillow FSBO listing, y probablemente tu vecindario.
La exposición extremadamente limitada es la razón más importante por la que la mayoría de las ventas FSBO fracasan.
Opción 3: MLS de tarifa plana por propietario
Hay una tercera opción: Un listado MLS de tarifa plana por propietario. Este es posiblemente el mejor método para conseguir una inmensa exposición para tu propiedad en venta sin tener que pagar hasta un 6% de comisión. Le ahorra dinero, tiempo y esfuerzo.
¿Qué es el Servicio de Listado Múltiple o MLS?
El Servicio de Listado Múltiple o MLS es una base de datos de listados de propiedades que utilizan los agentes y corredores inmobiliarios con licencia para listar las casas y propiedades de sus vendedores.
Cada listado de un MLS se publica automáticamente en cientos de sitios web de bienes raíces, incluyendo los principales como Zillow, Trulia, Redfin, y Realtor.com.
Es, con mucho, la exposición más extensa y más eficaz para vender tu casa, ya que pone tu propiedad en las plataformas locales y nacionales y dirigiéndose a los compradores activos que están trabajando con los agentes inmobiliarios.
Elegir un listado MLS de FSBO puede ayudarte a vender tu propiedad más rápidamente. Sin embargo, como se ha mencionado anteriormente, la MLS sólo es accesible para los agentes inmobiliarios con licencia.
Entonces, ¿cómo puedes utilizar este método sin tener que contratar a un agente y evitar pagar el estremecedor coste de una comisión completa del 5 al 6%?
Para ello, solo tiene que adquirir un listado MLS de tarifa plana. Una flat fee MLS te puede ayudar a evitar esa onerosa comisión de los agentes inmobiliarios. Es la mejor opción para la mayoría de los vendedores de viviendas, y he aquí por qué:
Máximo beneficio.
En lugar de pagar el 3% del precio de venta al agente del listado, con un MLS de tarifa plana para propietarios, sólo pagarás una pequeña tarifa plana para listar en el MLS, ahorrándote miles de dólares.
Máximo control.
En lugar de firmar un contrato vinculante exclusivo por un plazo fijo cuando te anuncias con un agente inmobiliario de servicio completo, el MLS de tarifa plana FSBO generalmente sólo requiere un acuerdo de listado del MLS de servicio limitado, sólo de entrada.
De este modo mantienes el control total de tu venta, además de poder cancelar en cualquier momento. Esto no es cierto en el caso de un acuerdo de agencia de servicio completo: sólo se puede cancelar si el agente se lo permite, o si el plazo expira.
¿Qué es una tarifa plana de MLS?
El listado MLS de tarifa plana (MLS) es un listado profesional en el MLS realizado por un agente inmobiliario con licencia estatal.
Es exactamente lo mismo que el listado de un agente de servicio completo, pero te ahorra en la comisión porque el acuerdo con el agente es sólo para entrar y mantener la propiedad listada.
¿Cómo funciona la tarifa plana de la MLS?
Con este servicio, pones tu propiedad a disposición del agente inmobiliario, que únicamente te proporciona un servicio de entrada en la MLS.
Todos los demás servicios quedan excluidos. Por lo tanto, sigues siendo el vendedor de tu casa y conservas todos los derechos para venderla como For Sale By Owner, excepto que no puede llamarse del todo FSBO, ya que técnicamente es una venta asistida por un agente.
¿Cómo incluir tu propiedad en la MLS?
Estos son los pasos para incluir tu propiedad con tarifa plana en una MLS:
- Investiga para encontrar los mejores corredores de listados MLS de tarifa plana en tu área.
- Elige un plan.
- Proporciona fotos e información de la propiedad.
- Firma el contrato de venta.
Investiga para encontrar los mejores corredores de listados MLS de tarifa plana.
Numerosos corredores están disponibles para listar propiedades, pero cada uno ofrece diferentes planes y paquetes.
Algunos corredores tienen paquetes de ofertas personalizadas que hacen más pero cuestan menos, mientras que otros técnicamente pueden listar de forma gratuita las propiedades en el MLS.
Aparte de la tarifa plana única que la mayoría de los corredores suelen cobrar a los vendedores por el listado, algunos piden otras tarifas como una tarifa de agente de listado y una tarifa de cierre.
Debes evitar este tipo de servicios, ya que le suponen un gasto mayor. Cuando elija un MLS FSBO, opta por el que te resulte más favorable.
Elige un plan.
Una vez que hayas seleccionado un corredor inmobiliario o broker, sigue adelante y compra un plan o un paquete.
Los corredores ofrecen diferentes paquetes en función de sus necesidades. Elige el que te resulte más beneficioso. Recuerda que debes investigar antes de elegir una plataforma de venta por el propietario en la MLS para anunciar tu casa.
Proporciona fotos e información de la propiedad.
Después de seleccionar un plan, se le pedirá la información de su propiedad. También es necesario enviar algunas fotografías de la vivienda, tanto del interior como del exterior.
Los usuarios pueden subir hasta 24 fotos en su listado, dependiendo de la MLS que contrate.
Firma el acuerdo de cotización.
Se te pedirá que firmes las declaraciones y los acuerdos necesarios para el listado. El agente inmobiliario introducirá la información que has proporcionado en la MLS y finalmente la propiedad aparecerá en la lista.
Ten en cuenta que estos documentos son muy importantes para el listado de venta FSBO en la MLS. Toda la información debe ser proporcionada correctamente.
¿Qué hacer después de presentar toda la información requerida?
Tendrás que esperar la confirmación de tu anuncio en la MLS. Este suele aparecer en un plazo de 24 a 48 horas después de completar y enviar toda la información.
Tu agente te notificará tan pronto como se publique. Se recomienda revisar el anuncio tan pronto como se publique para evitar inconvenientes en el futuro.
Una vez que tu propiedad esté incluida en la MLS, todo lo demás es tu responsabilidad.
Aunque pondrán la información de contacto del vendedor en la sección de “Observaciones Privadas” del listado para que el agente del comprador pueda concertar visitas, negociaciones o cualquier información adicional, tú mismo te encargarás del home staging, así como de mostrar la vivienda.
También es tu responsabilidad planificar, hacer publicidad por tu cuenta, celebrar jornadas de puertas abiertas, encargarse de las negociaciones con los compradores y mucho más.
Hay una excepción: los cambios en la publicación del MLS deben ser coordinados con el agente inmobiliario.
Si encuentras un comprador y aceptas una oferta, pasarás por el proceso de cierre. Tienes que pagar al agente del comprador su comisión, enviar la información de cierre al servicio de listados de la MLS y listo.
Una nota importante. Según las normas de la MLS, los vendedores deben notificar a los brokers en el plazo de un día laborable tras el cierre de la venta.
Como un procedimiento muy importante del proceso de listado, los agentes están obligados a actualizar inmediatamente el listado en la MLS dentro de 1 día hábil después del cierre de la casa. Pueden ser multados por no actualizar su listado y se les exigirá que te carguen esa multa.
¿Cómo ahorro dinero con una publicación MLS de tarifa plana?
En comparación con la contratación de un agente inmobiliario y el pago de una comisión completa, este servicio es mucho menos costoso.
Sólo hay una tarifa plana para el listado de la MLS FSBO. Además habrá que pagar una comisión si el comprador está representado por un agente, lo que significa que obtendrás el importe total de la venta si no hay agente.
Sin embargo, ten en cuenta que ofrecer una comisión a un agente del comprador es muy recomendable. Siempre se puede optar por lo que se crees que es la mejor manera posible de vender la casa.
Todo el mundo busca ahorrar mucho en gastos, tiempo y esfuerzo. Por ello, es muy recomendable trabajar con una empresa que te oriente directamente sobre las opciones correctas en el mercado local.
Es más probable que tu casa se venda con un beneficio potencialmente más alto que yendo por la ruta tradicional de contratar a un agente de servicio completo.
Hay muchos sitios web MLS para ventas FSBO que pueden ayudarle a listar de forma gratuita. También te pueden proporcionar alternativas reales para ahorrar parte del dinero por concepto de la venta, así como herramientas de publicidad para vender tu propiedad más rápido.