Seguro de título: Qué es y por qué (probablemente) lo necesita
El seguro de título (title insurance) es otra de esas tarifas misteriosas que se esconden en el montón de papeles que recibirás al cerrar el préstamo.
Probablemente no tengas una idea clara de qué es. Todo lo que has averiguado es que los prestamistas exigen una póliza para su protección, y que tú o el vendedor deben pagarla.
Es probable que también te pregunten si quieres una póliza de título de propiedad (title policy). A continuación explicaremos cómo funciona el seguro de título, cómo decidir si necesita su propia póliza y cuánto puede esperar pagar.
¿Qué es el seguro de título?
El seguro de título protege al asegurado de una pérdida financiera relacionada con la propiedad de un inmueble.
En el cierre de un préstamo hipotecario hay dos pólizas: la del prestamista, que es obligatoria, y la del propietario, que es opcional.
Las dos pólizas tienen un coste inicial único, no una prima mensual que se añadirá al pago de la hipoteca.
Cuando estés en proceso de comprar una casa, una empresa de investigación de títulos comprobará el historial de propiedad del inmueble.
Lo ideal es que tu nueva casa tenga lo que se llama un “clear title” o título limpio. Esto significa que el propietario actual, que te está vendiendo la propiedad, tiene una participación completa en ella, sin ninguna reclamación legal en su contra.
Las reclamaciones (levy o liens) pueden adoptar la forma de un gravamen o una tasa de un prestamista, un acreedor o, en el caso de que se deban impuestos, el gobierno.
Muchos compradores se preguntan: si la empresa de investigación no encuentra ninguna reclamación pendiente ni ningún defecto en el título, ¿por qué comprar un seguro de título?
Porque un problema aún no descubierto podría enturbiar la titularidad de la propiedad años después de la compra.
Podría haber un error en el historial de propiedad, un descuido cometido por el investigador del título o incluso un heredero desconocido hasta ahora.
Tal vez haya un juicio pendiente o una sentencia judicial. Un problema de título también podría surgir como una cuestión de fraude.
Un defecto en el título que surja después del cierre de un préstamo podría, como mínimo, significar una serie de costes legales y, en el peor de los casos, la pérdida de su propiedad y del dinero que ha invertido en ella.
Las entidades financieras prestamistas insisten en el seguro de título para proteger su interés en el préstamo. Y tiene sentido, porque son ellas los que pagan la mayor parte del valor de la vivienda, especialmente en los primeros años de la hipoteca.
¿Necesito un seguro de propiedad?
¿Se puede argumentar en contra de la compra de la póliza de seguro del propietario? Claro, pero pensemos en todo esto antes de tomar una decisión.
Cuando se compra una casa o se construye una propiedad, normalmente se obtiene una escritura de garantía. Eso significa que el vendedor está diciendo: ‘Esta es una buena escritura. Soy dueño de esta propiedad libre de cargas y te la transfiero libre de cualquier otro gravamen’.
Así que cualquier defecto de propiedad sería responsabilidad del vendedor, ¿no? Y, como comprador, no tienes problemas: cualquier acción legal sería contra el vendedor.
Pero recuerda que el vendedor ha transferido ese riesgo a la compañía de seguros. Y aunque el prestamista esté protegido por la póliza del título, su participación en la casa podría estar en riesgo.
Esto equivaldría a su pago inicial y al capital que tengas. Una vez más, la reclamación del título podría producirse muchos años después de la compra.
Para muchos compradores de viviendas, la compra de una póliza de seguro de título de propiedad es una cuestión de estar seguro en lugar de un gasto innecesario.
¿Cuánto cuesta el seguro del título?
La póliza de seguro de título del prestamista es un hecho, y quizá ahora piense que la póliza del propietario no es una mala idea. ¿Cuánto costará comprar ambas pólizas?
A veces, nada. Tal vez puedas negociar que el vendedor pague ambas pólizas. Pero si acabas asumiendo el coste, tu póliza podría no costar mucho.
En algunos estados te cobran el seguro del título al precio completo, pero al contratar la póliza del título, te cargan una cuota de 100 o 200 dólares.
Los precios y descuentos varían de un estado a otro. Según CourtHouseDirect.com, un sitio web de investigación de datos de tribunales, puedes esperar pagar entre 1.000 y 4.000 dólares por el seguro de título.
Algunos estados regulan las tarifas de los seguros, por lo que es posible que no haya mucha diferencia de costos entre las aseguradoras, como ocurre en Texas. Pero en otros lugares, el seguro de título es un costo de cierre más que usted puede comprar.