La renuncia a la tasación: Lo que deben saber los compradores de viviendas
La tasación de la vivienda es un paso importante a la hora de comprarla. Es una forma de asegurarse de que no está pagando más por una casa de lo que vale.
La desventaja de una tasación es que las opciones en persona que la realizan no son baratas, y los compradores son quienes las pagan.
Una tasación en persona también puede ralentizar la venta de una vivienda, especialmente si el tasador determina que una casa vale menos de lo que los compradores han acordado pagar por ella.
Por ello, algunos compradores pueden pedir una exención de tasación, lo que les permite comprar una casa sin que la inspeccione un tasador. Esto le ahorrará dinero, pero ¿es una decisión inteligente? Depende de lo preocupado que esté por pagar de más por su nueva casa.
¿Qué es una tasación?
El proceso de tasación comienza después de que un comprador y un vendedor acuerden un precio de venta y el vendedor acepte la oferta del comprador. Cuando esto ocurre, la entidad crediticia de los compradores envía a un tasador externo para que determine el valor de la vivienda que están comprando sus clientes.
El tasador recorrerá la propiedad, examinará el interior y el exterior de la casa y estudiará los precios que han obtenido casas similares cercanas cuando se han vendido.
Utilizará esta información para determinar el valor de mercado actual de la vivienda.
Los prestamistas toman esta medida para asegurarse de que sus compradores no pagan de más por las viviendas.
Los prestamistas no prestarán a los compradores más dinero del que vale la vivienda.
Supongamos que el comprador y el vendedor acuerdan un precio de venta de 200.000 dólares para una casa, y el comprador aporta 10.000 dólares para el pago inicial. El comprador tiene que pedir un préstamo hipotecario por los 190.000 dólares restantes.
Si el tasador determina que la casa vale 200.000 dólares, todo está bien y la venta de la casa puede seguir adelante.
Pero si el tasador determina que la casa vale 170.000 dólares, puede haber problemas: El prestamista de los compradores no les prestará más de esa cifra.
Los compradores pueden seguir comprando la casa.
Pero es posible que el vendedor tenga que rebajar el precio de venta.
Si el vendedor no está dispuesto a hacerlo, los compradores tendrán que llevar dinero en efectivo a la mesa de cierre para cubrir la diferencia entre el valor de tasación de la casa y su precio de venta final.
Sin embargo, una tasación alerta a los compradores si pueden estar pagando de más por una casa.
¿Qué es una renuncia a la tasación?
Una exención de tasación acorta el proceso de tasación. Los compradores que reúnen los requisitos para una exención pueden omitir la visita del tasador en persona.
En su lugar, los prestamistas utilizarán los datos proporcionados por un sistema de suscripción automatizado para determinar el valor de la vivienda que se vende. Esto incluirá los precios de las ventas de casas cercanas y cualquier dato de ventas anteriores de la casa que el comprador está comprando.
Esto ahorrará a los compradores tanto el coste de pagar una tasación como el tiempo que supone programar una tasación en persona.
El problema es que no todos los compradores ni todas las viviendas pueden optar a una exención de tasación.
Y los prestamistas no están obligados a concederla a sus compradores.
Una de las razones por las que se puede denegar una exención de tasación es si el prestamista tiene alguna razón para creer que es necesaria una tasación en persona.
Eso da a los prestamistas una amplia discreción para determinar quién puede optar a una exención de tasación y quién no.
La renuncia a la tasación permite a los compradores de viviendas cualificados saltarse el proceso de tasación en persona al comprar una casa. En su lugar, los prestamistas utilizan los datos generados por un sistema de suscripción automatizado para determinar el valor de la vivienda basándose en la información que ha recopilado de otras ventas recientes de viviendas en la zona del comprador.
¿Por qué un prestamista renuncia a una tasación?
Los prestamistas confían en las tasaciones en persona para protegerse: Quieren asegurarse de que no prestan más dinero del que vale la vivienda.
Si prestan demasiado dinero, podrían enfrentarse a una pérdida financiera mayor si los compradores no pagan sus préstamos.
Cuando los compradores dejan de pagar sus hipotecas, los prestamistas pueden hacerse con la propiedad de sus casas mediante el proceso de ejecución hipotecaria. A continuación, pueden vender las viviendas para recuperar sus pérdidas.
Esto es más difícil si los prestamistas prestan más dinero del que vale la vivienda.
Digamos que prestaron a los compradores 200.000 dólares para comprar una casa que sólo vale 180.000 dólares. Si esos compradores dejan de pagar la hipoteca cuando todavía deben 190.000 dólares por la casa, y ésta sigue valiendo 180.000 dólares, el prestamista tendrá dificultades para vender la casa por más de lo que los prestatarios deben.
Lo más probable es que el prestamista sufra una pérdida de unos 10.000 dólares en la venta.
¿Por qué iba a aceptar un prestamista una renuncia a la tasación?
La tasación no es necesaria.
A veces los prestamistas determinan que no es necesaria una tasación en persona. Esto puede ocurrir cuando una vivienda se ha tasado recientemente.
Digamos que los compradores compraron una casa el año pasado pero necesitan venderla hoy. Los prestamistas podrían renunciar a una nueva tasación en persona porque el valor de mercado de la vivienda se calculó hace muy poco.
Para aumentar la eficiencia.
Prescindir de una tasación en persona puede hacer que el proceso de suscripción sea más eficiente tanto para los prestatarios como para el prestamista.
Durante el proceso de suscripción, los prestamistas verifican que los prestatarios puedan afrontar los nuevos pagos mensuales de la hipoteca, comprueban sus informes crediticios, estudian sus puntuaciones de crédito de tres dígitos y se aseguran de que no están pagando de más por su nueva vivienda.
Este proceso puede durar desde varios días hasta varias semanas.
Eliminar una tasación en persona cuando no es necesaria puede acelerar este proceso y llevar el préstamo a la fase de cierre, con sus costes, en menos tiempo.
Cómo obtener una exención de tasación.
No todos los compradores de viviendas o propiedades tienen derecho a una exención de tasación.
Sin embargo, en general, los compradores deben contratar una hipoteca con prestamistas que utilicen los sistemas de suscripción automatizados de Fannie Mae (conocidos como Desktop Originator) o Freddie Mac (conocidos como Loan Product Advisor).
La buena noticia es que la mayoría de los prestamistas utilizan estos sistemas.
Para solicitar una exención de tasación, los compradores deben dirigirse a su prestamista.
Para poder optar a ella, los compradores deberán tener una buena puntuación de crédito. Los compradores también tendrán que comprar una propiedad de una sola unidad, como una casa unifamiliar o un condominio.
Fannie Mae exige que los compradores de la mayoría de las viviendas aporten un pago inicial del 20% del precio final de compra de la casa para poder optar a la exención de la tasación.
Sin embargo, hay una excepción: Los compradores que adquieren una vivienda en lo que la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda FHFA identifica como una zona rural de altas necesidades pueden optar a una exención de la tasación incluso si aportan un pago inicial tan bajo como el 3% del precio de compra de la vivienda.
¿Cuáles son los beneficios?
La renuncia a la tasación tiene algunas ventajas para los compradores.
Una renuncia a la tasación ahorrará dinero a los compradores. Los costes de estas visitas en persona varían, pero suelen oscilar entre 300 y 450 dólares.
Una renuncia a la tasación también puede reducir el tiempo que se tarda en cerrar la compra de una casa. Con una exención de tasación, su cierre no se retrasará mientras espera que un tasador programe una visita a la casa que está comprando.
Y los vendedores que estén preocupados por tener a otra persona en su casa durante el COVID-19 pueden evitarlo si los compradores solicitan con éxito una exención de tasación.
Qué hay que tener en cuenta.
Sin embargo, las exenciones de tasación también conllevan un gran riesgo para los compradores: Sin una tasación en persona, los compradores podrían pagar de más por una casa.
Un tasador presencial puede detectar problemas en una vivienda que una tasación automatizada no podría descubrir.
Por lo tanto, una tasación en persona puede valorar una casa con mayor precisión. Esta es una información clave para los compradores. Un tasador podría determinar que una casa vale 220.000 dólares debido al desgaste, los electrodomésticos dañados y los cimientos caídos.
Una tasación automatizada podría no tener en cuenta estos problemas y valorar la misma casa en 240.000 dólares más.
Esto podría ser un problema para los compradores que se saltan la tasación en persona y se conforman con la opción más barata de una renuncia a la tasación.
En primer lugar, pagar más por una casa de lo que vale es siempre un mal negocio. En segundo lugar, cuando estos compradores vendan esta casa, podrían tener dificultades para obtener un beneficio sólido. Esto se debe a que otros compradores tasarán la casa después de hacer una oferta.
Si los tasadores que valoran la casa determinan que vale menos que el precio de venta indicado, muchos compradores se irán. Otros pedirán a los vendedores que reduzcan el precio de venta al valor de tasación.
Los vendedores que deben demasiado en sus hipotecas podrían entonces tener pérdidas en la venta.
Pagar más de lo que vale una casa también puede causar problemas si quiere refinanciar su hipoteca.
Los prestamistas suelen exigir que los propietarios tengan al menos un 20% de patrimonio neto (la diferencia entre lo que deben en sus hipotecas y lo que valen sus casas) en sus casas antes de aprobar una refinanciación. Los prestamistas suelen enviar a tasadores para que determinen el valor de mercado actual de una vivienda antes de aprobar una refinanciación.
Los compradores que pagaron más por sus casas de lo que valen tienen menos probabilidades de tener suficiente capital para calificar para una refinanciación, al menos si no han hecho suficientes pagos mensuales de la hipoteca para reducir significativamente los saldos de sus préstamos.
Por lo tanto, si se omite la tasación en persona, los compradores pueden ahorrar algo de dinero por adelantado. Pero podría costarles mucho en el futuro.
El resultado final.
Puede resultar tentador saltarse la tasación en persona al comprar una casa, sobre todo cuando se trata de ahorrar dinero.
Pero la tasación está diseñada para proteger a los compradores de pagar de más por una casa.
Por ello, rara vez tiene sentido que los compradores se salten la tasación en persona.