A continuación te explicamos cómo encontrar el agente adecuado, tanto si es la primera vez que compras una vivienda como quieres vender tu vivienda de toda la vida o sí eres un inversor que busca una propiedad de vacaciones.

Pasos a seguir antes de contratar a un agente inmobiliario.

Los agentes inmobiliarios supondrán que te has preparado para vender y/o comprar una casa antes de contratarlos.

Estos son algunos de los primeros pasos más importantes que hay que dar en el mercado inmobiliario.

Si estás vendiendo:

Empieza a buscar un agente con tiempo.

Lleva tiempo preparar una casa para la venta, sobre todo si esta necesita reparaciones importantes.

Si mantienes conversaciones con un agente con varios meses o un año de antelación a la venta, podrás presupuestar y planificar las reparaciones que se pagarán solas (al vender) y te permitirán obtener el mejor precio posible.

Poner en orden tu casa.

Si tienes una casa desordenada, tendrás que limpiarla antes de salir al mercado.

Tómate el tiempo necesario para retirar cajas que no has tocado en décadas, muebles viejos que no llevarás a tu nuevo hogar y objetos que solo ocupan espacio.

Si vas a comprar:

Consigue la preaprobación.

Conseguir la preaprobación de una hipoteca por parte de un prestamista es crucial porque te ayudará a determinar el rango de precios de tu nueva búsqueda de vivienda.

Por supuesto, no querrás perder el tiempo mirando casas que no puede pagar.

Comprende el proceso del préstamo hipotecario.

Esto es especialmente importante para quienes compran una casa por primera vez. Tu presupuesto debe incluir lo siguiente:

• El pago inicial: o down payment. Lo mejor es un 20% como mínimo.
• La fianza: Llamada deposit en inglés, se exige como depósito una vez que se acepta tu oferta por una casa y que puede utilizarse para los gastos de cierre o el pago inicial.
• Gastos anuales de impuestos y seguros de la propiedad: que probablemente abonarás en una cuenta de depósito en garantía como parte del pago mensual de la hipoteca.

Haz una lista de tus prioridades en materia de vivienda.

Si vas a comprar, conoce el tipo de casa que quieres, con una lista de características que necesitas y otras que te gustaría tener.

También es útil conocer las ciudades y los barrios donde te gustaría vivir.

Dónde encontrar un agente.

Aunque las referencias de boca a boca son la forma más común de encontrar un profesional inmobiliario, hay otras formas de conectar con agentes que podrían ayudarte.

Al principio de tu búsqueda, crea un plan con un calendario. Por ejemplo, puedes fijarte un objetivo sobre el número de nombres de agentes que necesitas y, a continuación, investigarlos y decidirte por tres para entrevistarlos.

Si sigues el proceso, es menos probable que te veas obligado a contratar a un amigo de la familia que trabaja en el sector inmobiliario como actividad secundaria.

Los agentes inmobiliarios están autorizados por el estado y necesitan aprobar un examen de licencia después de realizar un mínimo de cursos.

Por supuesto, un agente también puede convertirse en corredor inmobiliario, lo que significa que ha recibido una formación de mayor nivel y ha aprobado un examen de licencia de corredor.

Muchos agentes y corredores son conocidos como agentes inmobiliarios, lo que significa que son miembros de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).

Están obligados a cumplir el Código Ético de los Agentes Inmobiliarios, lo que significa que los consumidores pueden denunciar a los agentes ante una asociación local de agentes inmobiliarios si no cumplen el código ético.

He aquí algunos lugares en los que puedes empezar a buscar un agente:

Tu red de contactos personal.

Según la NAR, alrededor del 40% de los vendedores de viviendas encuentran a su agente de esta manera.

Echa un vistazo a tu red de contactos y habla con personas que conozcas bien, como compañeros de trabajo y vecinos que hayan trabajado recientemente con un agente.

No olvides utilizar también tus contactos en las redes sociales. Cuando recibas una recomendación personal de alguien en quien confías, ese testimonio tiene mucho peso y puede darte una visión entre bastidores de cómo el agente gestiona el proceso.

Investiga cada agente.

Revisa la presencia en internet de cada agente, incluidas las plataformas de medios sociales y las calificaciones de los consumidores.

Además, recorre tu vecindario para ver qué agentes inmobiliarios y empresas tienen viviendas en venta, y asiste a las jornadas de puertas abiertas para conocerlos en persona.

Fuentes de referencia oficiales.

Consultar a la cámara de comercio de la comunidad en la que tienes previsto comprar o vender puede ser una buena forma de encontrar agentes activos en tu comunidad.

Puedes encontrar a los miembros de la NAR a través del formulario de búsqueda de agentes inmobiliarios de la asociación o de una búsqueda basada en la geografía.

Otra opción es ponerse en contacto con empresas de intermediación inmobiliaria, eligiendo una conocida a nivel nacional o una marca independiente que tenga una fuerte presencia y reputación local.

Contacta con un agente de referencia.

Un agente inmobiliario de referencia es ideal si estás buscando una propiedad fuera del estado y necesitas contratar a un agente en esa zona, pero no tienes suficientes contactos para encontrar al adecuado.

Un agente de referencia (tanto un agente local que ya conoces y en el que confías, como uno que ha listado tu propiedad) te pondrá en contacto con otro agente y recibirá una parte de la comisión del agente local como pago.

7 cosas que hay que buscar en un agente.

Una vez que hayas recopilado los nombres de varios agentes, tendrás que tener en cuenta ciertos atributos a la hora de reducir la lista.

He aquí siete aspectos clave que debe tener en cuenta a la hora de contratar a un agente inmobiliario.

1. Experiencia.

La NAR afirma que los agentes inmobiliarios miembros trabajan en el sector durante una media de ocho años, por lo que no deberías tener muchos problemas para encontrar agentes con experiencia.

Sería útil que identificaras agentes especializados en tu situación, como los que trabajan con compradores de primera vivienda o con la venta/compra de condominios de gran altura.

2. Certificaciones relevantes.

Hay muchas certificaciones inmobiliarias ofrecidas por la NAR, que conducen a designaciones como la de Representante Acreditado del Comprador (ABR).

También está la de Especialista en Representación del Vendedor (SRS), que indican que el agente ha seguido una educación y formación adicionales. Las personas mayores que desean vender o comprar se beneficiarían de trabajar con un Especialista Inmobiliario en Personas Mayores (SRES).

3. Conocimiento local.

Un agente que conozca la zona puede aconsejarle mejor sobre el precio de venta basándose en las tendencias recientes, como por ejemplo si los precios han subido o bajado en los últimos meses en su barrio.

También pueden ayudarte a determinar qué ciudades y barrios son los más adecuados para comprar en función de tus prioridades, como la proximidad a colegios, tiendas o lugares de ocio.

4. Habilidades técnicas y de marketing.

Un agente inmobiliario debe saber cómo crear una buena primera impresión en Internet, ya que la mayoría de la gente busca casas virtualmente antes de visitar una propiedad en venta.

Las fotos, los vídeos y la redacción descriptiva deben destacar en el anuncio, que se publicará en varios sitios, como el sitio web de la agencia y los sitios inmobiliarios orientados al consumidor, como Zillow.

Además, querrás contar con un agente de compras que pueda encontrar viviendas recién listadas tan rápido como usted, si no más.

5. Disponibilidad.

Un agente que trabaje a tiempo completo y no esté sobrecargado de trabajo es más probable que esté disponible cuando tú llames o envíe un mensaje de texto. También puede organizar visitas de última hora a las viviendas en cuanto salgan al mercado.

Cuando entrevistes a los agentes, averigüa si están dispuestos a dedicar suficiente tiempo a tus necesidades, ya sea dedicando tiempo a preparar una casa para venderla y mostrarla en su horario o visitando varias casas cada semana.

6. Nivel de atención personal.

Tendrás que decidir si quieres trabajar con un agente individual o con un equipo de dos o más agentes.

Lo ideal es que un equipo de agentes trabaje en colaboración durante todo el proceso y tengas a alguien disponible cuando lo necesites.

Muchas personas deciden que lo mejor es un agente individual, ya que prefieren establecer una relación con una persona que les acompañe en todo momento.

7. Compromiso y contratos.

Cuando se contrata a un agente de ventas, hay que firmar un contrato de venta que suele durar de dos a seis meses.

Las comisiones pueden variar, pero suelen rondar entre el 5% y el 6% del precio de compra, y la mitad del importe va a parar al agente del comprador.

Puedes intentar negociar la comisión del agente si estás en la lista con él.

Hazlo si tu agente es nuevo y estás buscando abrirte camino en el negocio, si quieres vender en un momento de poca actividad o si puedes prometer una recomendación inmediata a otro comprador.

También debes asegurarse de que el agente trabaja en tu interés. Por ejemplo, algunas agencias se encargan de la venta y la compra con agentes diferentes.

Puede preocuparte que el agente del comprador no luche por un precio de compra más bajo porque la comisión sería mayor.

Si te sientes cómodo con este acuerdo como vendedor de la vivienda, podrías pedir una comisión reducida porque todo va a parar a la misma correduría.

Diferencias entre agentes inmobiliarios para compradores y vendedores.

Tendrás que esforzarse más en la contratación de un agente de ventas porque tienes poco margen de error si quieres conseguir el mejor precio posible para tu casa.

Estos son dos problemas que podrías tener con un agente inmobiliario que no hace bien su trabajo:

Malas decisiones de precios.

Si el precio de venta es demasiado alto, es muy probable que tu casa reciba poco interés y ninguna oferta seria.

Los posibles compradores se dan cuenta cuando el precio de venta baja continuamente mientras la casa permanece en el mercado durante semanas o meses.

Suelen suponer que algo va mal y es más probable que la eviten o que rebajen aún más su precio. Si el precio es demasiado bajo, es posible que se venda más rápidamente pero se pierdan miles de dólares.

Una precaria puesta en escena (staging).

Si tu casa carece de atractivo visual, afectará a la rapidez con que se venda y el precio que obtendrá.

Los mejores agentes saben qué es lo que atrae a los posibles compradores de viviendas y trabajarán contigo para asegurarse de que tu casa cumple con ese estándar.

Si te mudas a nivel local, puedes utilizar el mismo agente para la compra y la venta.

Si te vas a mudar a otro lugar de la región o a otro estado, es posible que desees obtener una referencia de la empresa de corretaje del agente de ventas.

A la hora de contratar a un agente para la compra, tus principales consideraciones deben ser su disponibilidad y su conocimiento del mercado local.

Querrás a alguien que te ayude a reducir tus opciones de vivienda. La mayoría de la gente encuentra su nueva casa a través de una búsqueda en Internet.

Por esto, es importante que el agente entienda que tú necesitas visitar una casa lo antes posible una vez que la veas publicada en Internet. Las casas más deseadas suelen ser objeto de una rápida compra.

Las habilidades de negociación son una prioridad cuando se trabaja con un agente de ventas o de compras. Los agentes deberán:

• Aconsejarte qué tipo de oferta hacer si vas a comprar una casa, o si vas a vender. Además averiguará si la oferta por su casa es aceptable.
• Te ayudarán a decidir si debes presionar para que se repare la casa antes de comprarla o, si está vendiendo, cómo hacer frente a los posibles costes de un defecto encontrado en la inspección.
• Mantenerte informado en todo momento; si tienen demasiada prisa por cerrar el trato, podrían ponerte en una situación financiera difícil y proponer un plazo insostenible

Además, querrás que un agente (ya sea para comprar o vender) tenga una red local de expertos que te ayuden durante el proceso de compra o venta de la vivienda.

Es mucho más fácil obtener referencias sólidas de tu agente sobre abogados, agentes hipotecarios, inspectores de viviendas, contratistas y empresas de mudanzas que tener que buscar todo eso tú mismo.

Puedes comparar todos estos servicios, pero conseguir un buen testimonio de tu agente puede resultar mucho más útil.

Cómo decidirse por un agente.

Tal vez te parezca demasiado formal entrevistar a los agentes en persona o por videoconferencia, pero ten en cuenta que se trata de un interlocutor en el que tendrás que confiar durante una parte de tu vida muy importante y estresante desde el punto de vista financiero.

Asegúrate de responder a todas las preguntas y haz una lista de pros y contras para comparar a los finalistas antes de tomar una decisión.

Como en la mayoría de las decisiones basadas en las relaciones, tu objetivo es sentir un fuerte nivel de comodidad. Si encuentras un agente que le gusta y que le da respuestas realistas a las preguntas que has formulado, y si crees que es alguien en quien puede confiar, es probable que esté en el buen camino.

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Las fotos parecen normales. Los precios parecen razonables. Pero, ¿son opciones legítimas las casas de alquiler con opción a compra?

Sí, pero hay aspectos de estos acuerdos a los que los compradores deben estar atentos, como los contratos complicados y la posibilidad de perder dinero.

Cómo funciona la renta con opción a compra

Los acuerdos de alquiler con opción a compra son complejos, pero empezar uno puede ser tan sencillo como firmar un contrato de alquiler.

Sólo hay una diferencia importante: las cláusulas de opción de compra (Option To Purchase Clause). Estas cláusulas definen las condiciones de compra de la vivienda cuando finaliza el contrato de alquiler, que suele ser de uno a tres años.

Cuidado con los acuerdos de obligación de compra. A diferencia de la opción de compra, no hay flexibilidad si cambias de opinión.

En cualquiera de los dos casos, pagarás una determinada prima además de tu alquiler mensual. El dinero extra se guarda, preferiblemente en una cuenta de depósito en garantía (guarantee deposit account), para convertirlo en el pago inicial.

Además, ambos acuerdos pueden fijar el precio de compra: una ventaja si los precios de la vivienda suben, pero un inconveniente si el valor de la vivienda baja después de la firma.

¿Debo acceder a contratos de alquiler con opción a compra?

Si no puedes optar a una hipoteca por problemas de crédito o por falta de pago inicial, un acuerdo de alquiler con opción a compra puede hacer que el proceso de compra de una vivienda comience antes.

Una propiedad de alquiler con opción a compra le permite tener tiempo para reparar o establecer tu crédito mientras tus primas mensuales construyen el patrimonio de tu futura casa.

Pero, aun así, tendrás que financiar el resto del precio de compra cuando termine el contrato de arrendamiento y, si no puedes hacerlo, es probable que pierdas las primas que hayas pagado además del alquiler.

Si no confías en tu capacidad para conseguir una hipoteca a tiempo, evita las viviendas de alquiler con opción a compra.

Cómo evitar las estafas de alquiler con opción a compra.

Aunque el alquiler con opción a compra es un camino real hacia la propiedad de la vivienda, se cuidadoso.

Las estafas abundan y pueden salirte caras.

Utiliza estos consejos para evitar tratos dudosos:

Investiga los alquileres medios del mercado.

Rentar con opción a compra significa pagar un extra cada mes, así que todo lo que esté por debajo de la tasa de alquiler vigente es una señal de alarma.

No pagues ni ofrezcas información personal por adelantado.

Los estafadores pueden pedir un depósito o información sensible. No proporciones ninguno de los dos hasta que hayas visto la propiedad.

Inspecciona al vendedor y la vivienda.

Asegúrate de que el vendedor es el propietario de la vivienda y está al corriente de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la propiedad. Haz que la casa sea inspeccionada y valorada por un profesional.

Firma después de leer y saber de que va el contrato.

Salir de un contrato de alquiler con opción a compra es difícil, así que examina cuidadosamente o pide a un abogado que revise el contrato antes de firmarlo.

Si descubre una estafa, denunciala a la oficina del fiscal general de su estado o a la Comisión Federal de Comercio.

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Antes de asumir el compromiso a largo plazo, es importante conocer los costes de la compra de una vivienda. He aquí algunas de los costes más conocidos, y también de los que más te quitarán.

Costes únicos de la compra de una vivienda.

Pago inicial.

El pago inicial (down payment) siempre es un factor importante a la hora de comprar una casa.

Si no puedes hacer el tradicional pago inicial del 20%, puedes obtener una hipoteca con menos dinero por adelantado, pero entonces tendrás un mayor coste del préstamo y pagos mensuales más altos.

Nuestra recomendación es que pongas todo el dinero que pueda de entrada, pero sin agotar tus recursos financieros para los gastos de la mudanza, como los muebles, el mantenimiento inicial y quizás una nueva capa de pintura.

Los pagos iniciales son a menudo una muestra de compromiso, equilibrando lo que puedes ahorrar razonablemente durante un período de tiempo con tu deseo de comprar una casa más pronto que tarde.

Gastos de cierre.

Los costes de cierre son los honorarios del prestamista y de terceros que se pagan al cierre de una transacción inmobiliaria.

Para una casa de 300.000 dólares, puedes esperar pagar entre 6.000 y 15.000 dólares en costes de cierre.

Las entidades financieras prestamistas harán una estimación oficial de la hipoteca, en la que se describen estos costes de cierre con antelación, por lo que no debería haber sorpresas.

Sea cual sea la estructura del préstamo, aumentará ligeramente la cuota mensual, lo que significa que pagarás más a largo plazo a cambio de pagar menos al cierre.

Además, tendrás tiempo para negociar algunos de los costes y buscar tarifas más bajas en otros. Existen hipotecas sin gastos de cierre, pero deberás considerar cuándo puede ser una buena opción.

Gastos corrientes del propietario.

Pagos de la hipoteca.

Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, casi la mitad de los compradores de viviendas no comparan los préstamos hipotecarios.

No comparar puede aumentar el pago mensual de la hipoteca y costar una gran cantidad de dinero con el tiempo.

Los compradores de vivienda estadounidenses podrían ahorrar 400 dólares por prestatario en el primer año de una hipoteca a 30 años comparando los tipos de interés de las hipotecas entre los prestamistas antes de solicitarla, según un análisis de NerdWallet.

Los pagos mensuales son el coste más previsible asociado a la compra de una vivienda.

Un error que cometen muchos compradores de vivienda por primera vez es pensar que, al igual que los pagos del alquiler, la hipoteca es la suma total que deben cada mes. Como verás a continuación, no es así.

Impuestos sobre la propiedad.

El recaudador de impuestos suele venir una o dos veces al año, pero las leyes y políticas de impuestos sobre la propiedad varían según el estado y el condado. Tu agente inmobiliario debería poder informarle antes de comprar.

Los gobiernos locales pueden aumentar los impuestos sobre la propiedad para cubrir proyectos o gastos municipales, así que no debes dar por sentado que dichos impuestos mantendrán estables.

Los aumentos del valor de tasación de la vivienda, ya sean debidos a renovaciones o a las condiciones generales del mercado, también hacen que los impuestos sobre la propiedad suban periódicamente.

Esto podría aumentar tu pago mensual si tu prestamista paga los impuestos en tu nombre.

Seguro de hogar y de riesgo.

Al igual que los impuestos, estos dos tipos de seguro varían según el estado y la región y también pueden incorporarse al pago mensual de la hipoteca.

La Asociación Nacional de Comisionados de Seguros estima que la prima media anual del seguro de hogar más común fue de casi 1.400 dólares en 2016.

Los costes del seguro de riesgo también vendrán determinados por los factores de riesgo de tu zona, como las inundaciones y los terremotos.

Por lo general, puedes mantener los costes más bajos si combinas el seguro de hogar con el de automóvil o el de vida.

Seguro hipotecario.

Si haces un pago inicial inferior al 20%, tendrás que pagar un seguro hipotecario, que puede ser de hasta el 2% del importe del préstamo anualmente.

Los seguros hipotecarios protegen al prestamista hipotecario en caso de que incumplas el préstamo.

Puede haber una cantidad pagada por adelantado, así como primas que se deben pagar cada mes, agrupadas con el pago de su préstamo hasta que el saldo restante del capital de la hipoteca caiga por debajo del 80% del valor de la vivienda.

Tu prestamista puede cancelar automáticamente los gastos del seguro hipotecario cuando debas el 78% del capital o menos, pero hasta entonces, se trata de un coste adicional que debe tener en cuenta en tu presupuesto mensual.

Si obtienes un préstamo respaldado por la Administración Federal de la Vivienda, es probable que las primas del seguro hipotecario se deban pagar mensualmente durante la vida del préstamo.

Cuotas de la HOA, cooperativa o condominio.

Si compras vivienda en una urbanización planificada con espacios compartidos y una asociación de propietarios, o si adquieres un condominio o una cooperativa, probablemente tendrás una cuota mensual además del pago de la hipoteca.

Dichas cuotas sirve para pagar las mejoras de todo el complejo o los servicios compartidos, como el paisajismo o la pintura, o los servicios públicos del edificio, como la electricidad.

En las zonas urbanas más caras, las cuotas de los condominios pueden rivalizar con los pagos de la hipoteca, por lo que hay que prestar mucha atención a esos gastos antes de comprar.

Servicios públicos y todo lo demás.

Una vez que has cruzado la línea de meta en la carrera de la compra de vivienda, puedes pensar que ya no hay obstáculos financieros.

Sin embargo, hay que pagar los servicios públicos, el mantenimiento de la vivienda (como el cuidado del jardín y el soplado de la nieve) y algún que otro problema de fontanería.

Algunos gastos continuos se pueden presupuestar, pero las sorpresas, no tanto.

¿Has oído hablar de ese fondo para ahorros domésticos que los asesores financieros sugieren que todos tengamos? Puede que quieras completarlo un poco con un fondo para la época de las vacas flacas.

Un fondo para ahorros domésticos sirve para esos gastos pequeños o grandes que el seguro no cubre, como un calentador de agua que tiene una fuga en medio de la noche.

Tener algo de dinero reservado para gastos domésticos inesperados te ayudará a no tener que recurrir a tus ahorros de emergencia de último recurso o a endeudarse con la tarjeta de crédito.

Considera la posibilidad de ahorrar al menos el 1% del valor de mercado de la vivienda cada año como fondo para el mantenimiento y las reparaciones del hogar a largo plazo.

Cómo prepararse para comprar una casa.

Si has decidido que ser propietario de una vivienda es lo mejor para ti, también tendrás que convencer a una entidad financiera prestamista.

Para ello, tu puntuación de crédito debe estar en buena forma, no debes tener muchas deudas y debes tener un colchón de dinero considerable para los gastos que tendrás que afrontar.

Los prestamistas se fijan en una serie de parámetros para determinar si eres un riesgo adecuado para un préstamo hipotecario de seis cifras.

Lo que debes en comparación con lo que ganas (los prestamistas lo denominan relación deuda-ingresos o Debt-to-Income Ratio) desempeña un papel importante en el proceso de aprobación.

Para prepararte para el proceso de solicitud de una hipoteca, hay una cosa clave que tienes que hacer: comprobar tu puntuación de crédito y hacer una comprobación de las deudas.

¿Tiene una o dos tarjetas de crédito con saldos persistentes que puede pagar? Cada pequeña mejora que haga puede sumar y, en última instancia, aumentar tu puntuación de crédito.

Como resultado final, es probable que obtengas un mejor tipo de interés en tu préstamo y ahorres mucho dinero.

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Pero el pago inicial del 20% aún existe.

Una parte cada vez mayor de los compradores está haciendo pagos iniciales de al menos el 20% para competir en el mercado actual.

Un mercado competitivo hace que aumenten los pagos iniciales.

Los agentes inmobiliarios informaron de que el 48% de sus clientes compradores de vivienda hicieron pagos iniciales de al menos el 20% en el primer trimestre de 2021, frente al 46% en todo 2020 y el 40% en todo 2011.

Estos datos fueron recopilados en la encuesta del Índice de Confianza de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Entre los compradores por primera vez, casi el 28% hizo un pago inicial de al menos el 20% en el primer trimestre, frente a casi el 26% en 2020 y cerca del 23% en 2011.

Un pago inicial mayor refuerza tu oferta porque garantiza al vendedor que tiene una base financiera sólida y que es probable que la financiación se lleve a cabo.

Por ejemplo, si la tasación de la casa es inferior al precio de venta, tendrás que negociar con el vendedor para bajar el precio o pagar más dinero de tu propio bolsillo.

Los prestamistas no suelen aprobar un préstamo por un valor superior al de la vivienda, menos el pago inicial requerido.

Si tienes más que suficiente para el pago inicial exigido por el prestamista, podrías utilizar parte de ese dinero para compensar la diferencia entre la cifra de la tasación y el precio de venta.

Aun así, es importante mantener la perspectiva y realizar un pago inicial adecuado para ti.

Pago inicial medio de una vivienda.

Aunque una mayor proporción de compradores está dando un 20% de entrada, la mayoría de los que compran una vivienda por primera vez no alcanzan ese número mágico que te evita el seguro hipotecario privado.

Dado que los valores atípicos pueden distorsionar la media, la cifra reveladora de lo que otros compradores de vivienda pagan de entrada es la mediana del pago inicial.

Sabemos que esto puede sonar confuso, pero lo que significa es que la mitad de los compradores pagó esa cantidad o más, y la otra mitad pagó esa cantidad o menos.

Para los compradores de primera vivienda que financiaron la compra, la mediana del pago inicial fue del 7%, según una encuesta realizada en 2020 por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. La mediana del pago inicial para los compradores repetidos que financiaron fue del 16%.

Pago inicial mínimo de una vivienda.

El pago inicial mínimo requerido para una vivienda depende del tipo de préstamo y de los criterios del prestamista.

Estos son los requisitos de pago inicial mínimo para los tipos de préstamos más comunes:

Préstamos convencionales.

Los préstamos convencionales, que no están garantizados por el gobierno federal, pueden tener pagos iniciales de al menos el 3% para los compradores cualificados.

Algunos prestamistas ofrecen subvenciones de ayuda al pago inicial para permitir pagos iniciales aún más bajos.

Préstamos FHA.

Los préstamos FHA, respaldados por la Administración Federal de la Vivienda, requieren un mínimo del 3,5% de entrada.

Los préstamos de la FHA permiten una puntuación de crédito mínima más baja que los préstamos convencionales.

Préstamos VA.

Los préstamos de Veterans Affairs para miembros del servicio militar y veteranos, y los préstamos USDA para determinados compradores de zonas rurales y suburbanas, no suelen requerir ningún pago inicial.

Los préstamos VA están respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de Estados Unidos, y los préstamos USDA están garantizados por el Departamento de Agricultura de Estados Unidos.

Pagos mínimos bajos: Nada nuevo bajo el sol.

Las hipotecas con requisitos de pago inicial bajos existen desde hace décadas. La FHA ha respaldado los préstamos hipotecarios con un 5% de cuota inicial o menos desde la década de 1980.

Los préstamos convencionales tienen pagos mínimos bajos desde la década de 1990. Y algunos programas para compradores de vivienda por primera vez ofrecen ayudas para el pago inicial que pueden reducir aún más los costes iniciales.

Algunos programas para compradores de vivienda por primera vez ofrecen ayudas al pago inicial, que pueden reducir aún más los costes iniciales.

Sin embargo, más de tres quintas partes (62%) de los estadounidenses creen que es necesario un pago inicial del 20% o más para comprar una casa, según el informe NerdWallet 2020 Home Buyer Report.

Esto se debe probablemente a que un pago inicial del 20% en un préstamo convencional se considera ejemplar y se utiliza a menudo para cotizar los tipos hipotecarios.

Además, el pago del 20% es un muy importante: con ese porcentaje de Down Payment se puede evitar el pago del seguro hipotecario privado.

¿Merece la pena poner el 20%?

Además de hacer que su oferta parezca más sólida en un mercado competitivo y de evitar el seguro hipotecario, hacer un pago inicial del 20% tiene otras ventajas:

• Tu pago mensual será menor.
• Es probable que obtengas un tipo de interés hipotecario más bajo.
• Los prestamistas estarán más dispuestos a competir por su negocio.

¿Cuánto debe poner de entrada un comprador primerizo?

No hay una única respuesta correcta para todo el mundo. Decidir cuánto dar de entrada a tu primera casa depende de tu situación financiera, del tiempo que pienses vivir en ella y del mercado inmobiliario de tu zona.

Para terminar, te dejamos estos consejos:

Evita agotar tu cuenta de ahorros para el pago inicial. Querrás tener algo de dinero a mano para los gastos de cierre, el seguro de la vivienda y los impuestos sobre la propiedad.

Presupuesta las cosas que necesitará comprar después de la mudanza, como un cortacésped, así como para el mantenimiento y las reparaciones de la casa.

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Al fin y al cabo, la oferta es un acuerdo legalmente vinculante que incluye numerosos detalles, es una de esas situaciones en las que se suda la gota gorda.

No tengas miedo de pedir ayuda a tu agente inmobiliario, ya que es la persona a la que debe acudir durante todo el proceso de la oferta. También puedes consultar a un abogado inmobiliario.

En esta entrada encontrarás lo que puedes esperar y que debes hacer al momento de ofertar por una vivienda.

Antes de hacer una oferta por una casa.

Hay tres elementos clave que querrá tener en cuenta antes de hacer una oferta por una casa. Conozcamos cuales son:

Tener lista una preaprobación de hipoteca.

La primera es obtener una preaprobación de hipoteca por parte de al menos un prestamista. Lo ideal es obtener una preaprobación antes de empezar a mirar casas.

Puede llevar mucho tiempo reunir todos los documentos necesarios, pero lo más importante es que la preaprobación te permite saber cuánto puedes pagar por una casa.

Tener una preaprobación a la mano también permite al vendedor (y a los agentes inmbiliarios de ambas partes) saber que vas en serio; les dará mayor seguridad de que el trato se cerrará. Esto puede ser muy útil si el vendedor tiene prisa por mudarse.

Investigar y conocer el mercado.

En segundo lugar, conoce el mercado para asegurarte de que está haciendo una oferta competitiva. Una buena idea es investigar precios de ventas comparables en la zona.

También puedes considerar otra información obtenida de tu propia investigación o considerar totalmente un análisis comparativo de mercado proporcionado por tu agente inmobiliario.

Probablemente querrás hacer una oferta ligeramente inferior al importe de la preaprobación, lo que deja margen para negociar.

Si le das al vendedor una copia de tu carta de preaprobación, no es necesario que le muestres la cantidad más alta que te ha ofrecido el prestamista.

Si tu oferta es significativamente inferior a la cantidad preaprobada, el vendedor puede responder con una oferta más alta, sabiendo que eres bueno para ello.

Algunos prestamistas te permitirán editar electrónicamente tu carta de preaprobación; con otros, es posible que necesites que el agente de préstamos con el que trabaja genere una personalizada para la cantidad que desea compartir.

Confirma que el monto del pago inicial está disponible.

Por último, verifica que el pago inicial exigido por tu prestamista está en el banco y listo para ser utilizado.

El mero hecho de haber reservado ciertos activos como fondos para la compra de una vivienda (incluido el dinero necesario para el depósito de garantía, el pago inicial, los gastos de cierre, etc.) no es suficiente para garantizar una transacción sin problemas.

Es esencial tener acceso directo e inmediato al dinero en efectivo.

Para tener el dinero disponible, se debe dejar pasar tiempo suficiente para que la venta de inversiones o las transferencias de bancos, corredores de bolsa o incluso cuentas de familiares lleguen a tu cuenta bancaria.

Solo el dinero de garantía saldrá de tu bolsillo de inmediato (lo transferirás a una cuenta de depósito en garantía después de que se acepte tu oferta), pero debes asegurarte de no poner en peligro tu oferta por tener que esperar por fondos adicionales.

Qué incluye una carta de oferta.

Se llama carta de oferta (o Offer Letter en inglés), pero este documento legalmente vinculante es mucho más que una simple carta.

Hay muchas leyes estatales, y a veces locales, que guían el proceso de oferta, por lo que querrás estar totalmente cubierto utilizando un formulario legalmente aprobado.

Una carta de oferta también puede denominarse oferta de compra (purchase offer) o contrato de compra (purchase agreement).

Saber qué término utiliza tu agente inmobiliario te ayudará a asegurar de que estarán en la misma línea cuando estés listo para hacer una oferta.

Si tu agente inmobiliario redacta la carta de oferta, generalmente utilizará un acuerdo de compraventa de vivienda que cumpla con las leyes estatales y locales aplicables.

Ese acuerdo se personaliza para adaptarlo a sus necesidades. En algunos estados, es obligatorio que un abogado inmobiliario prepare, o al menos revise, la oferta escrita.

Aunque no sea obligatorio, es bueno tenerlo en cuenta: se trata de una compra demasiado importante como para omitir detalles importantes o el lenguaje requerido que podría acabar el trato.

Contar con un abogado de tu parte en la transacción puede merecer los honorarios y costes adicionales.

Una oferta escrita puede contener estos elementos, entre otros:

• Dirección: La dirección legal de la vivienda, y a veces la descripción legal de la propiedad.
• Precio: Detalles sobre el precio de compra y las condiciones.
• Fianza: El importe y las condiciones relativas a los anticipos, incluida su disposición tras la aceptación de la oferta.
• Título: Estipulación de que el vendedor proporcionará un título limpio de la propiedad.
• Costes de cierre: Detalles sobre qué parte pagará los costes de cierre u otras tasas, así como la forma en que se prorratearán determinados impuestos y gastos entre el comprador y el vendedor en el momento del cierre. Algunos prestamistas pueden limitar el importe de la participación del vendedor en estos gastos.
• Fecha y hora de vencimiento de la oferta: En los mercados más calientes y movidos, puede ser de apenas unas horas, pero en la mayoría de los casos es de uno o dos días.
• Fecha prevista para el cierre de la hipoteca: suele ser de 30 a 60 días, aunque el tiempo que dure el proceso de suscripción de tu prestamista puede ser el factor decisivo en este caso.
• Contingencias: Cualquier contingencia a la que esté sujeta la operación.
• Divulgaciones: Otras disposiciones o divulgaciones requeridas por el Estado.

A veces se anima a los compradores a escribir una carta personal para acompañar su oferta, con la esperanza de obtener una ventaja emocional sobre los compradores de la competencia.

Aunque puedan parecer inofensivas, las llamadas Buyer’s Love Letters pueden contribuir a que elijan a alguien como comprador. Sin embargo, es importante saber que este tipo de cartas no tienen ninguna relación legal con la transacción.

Si vas a hacer una oferta por una casa preejecutada o una propiedad inmobiliaria, prepárate para un proceso de oferta prolongado, especialmente si se trata de una venta al descubierto.

Las ventas al descubierto son transacciones previas a la ejecución hipotecaria en las que el propietario vende una casa por menos de lo que debe al prestamista.

Las compras de propiedades en apuros no son tratos fáciles de hacer y es mejor que el comprador sea muy paciente.

Contingencias comunes.

Es probable que tu oferta escrita incluya al menos un par de contingencias estándar. Son cosas que deben ocurrir antes de que la venta pueda avanzar.

Aunque hay que proteger los intereses y reunir suficiente información para hacer una compra inteligente, las contingencias pueden actuar como obstáculos para cerrar el trato, especialmente en los mercados calientes.

Lo mejor para el comprador y el vendedor es incluir en el contrato solo las estipulaciones suficientes para cubrir las bases necesarias; no más. Las contingencias más comunes son:

Aprobación final del préstamo.

Es decir, la obtención de la hipoteca, a menudo en un plazo determinado.

Inspección de la vivienda,

Además de requerir que la propiedad se someta a una inspección de la vivienda, esta contingencia también puede especificar cómo se abordarán los problemas revelados durante la inspección.

Por ejemplo, si el vendedor reparará o proporcionará un crédito en el momento del cierre, o si la inspección es sólo para fines informativos.

Tasación.

Los prestamistas suelen insistir en la verificación del valor de la vivienda mediante una tasación, ya que no quieren prestarle más de lo que vale la propiedad.

Venta de la vivienda.

Esta es una contingencia menos común, que implica que la compra depende de la finalización de otra transacción independiente.

Por lo general, se trata de la venta de la vivienda actual o de que el vendedor encuentre una nueva vivienda.

Cómo gestionar la información del vendedor

Por otro lado, la ley suele exigir que los vendedores revelen sus datos. Se supone que los vendedores deben revelar si tienen conocimiento de ciertos tipos de problemas relacionados con la propiedad que pueden afectar a su valor.

Algunos de estos problemas pueden ser peligros naturales, problemas estructurales u otros defectos sustanciales.

Sin embargo, los estados difieren en cuanto a los tipos y la cantidad de información que los vendedores deben revelar, y los vendedores no son necesariamente conscientes de todos los problemas potenciales que puede tener una propiedad.

La información también puede documentar detalles como las obligaciones de la asociación de propietarios y los electrodomésticos y accesorios que se transmiten con la compra.

Tu oferta debe establecer un plazo para entregar toda la información requerida por el vendedor.

La oferta de compra también debe contemplar el número de días de que dispones para revisar la información, así como tu capacidad para modificar o retirar tu oferta en función de dicha información.

Poner en juego el dinero en efectivo.

Cuando hagas una oferta, en la mayoría de los casos se le pedirá que presentes dinero en efectivo, llamado depósito de garantía.

Una parte neutral, como un agente de custodia o una empresa de títulos inmobiliarios, mantendrá en custodia como dinero de buena fe.

Un depósito de garantía puede oscilar entre el 1% y el 3% del precio total de compra.

La carta de oferta debe detallar en qué circunstancias tendrías que perder el dinero de la garantìa (por ejemplo, en caso de que te eches atrás en el trato sin una razón permitida por el acuerdo de compra) y cuándo lo recuperarías.

Si el trato se hunde por algo que hace el vendedor (como por ejemplo, si se retira a favor de una oferta más alta después de la firma del acuerdo de compra), el depósito debería devolverse. Si la operación se lleva a cabo sin problemas, la fianza debe aplicarse al pago inicial.

Después de hacer una oferta por una casa.

Por muy ilusionado que estés con la perspectiva de tu nueva vivienda, en esta fase del proceso tienes que estar preparado para negociar o incluso para marcharte si las condiciones no son las adecuadas para ti.

Una vez que el vendedor revisa tu oferta, puede aceptarla, rebatirla o rechazarla.

Si es aceptada, solicitarás una hipoteca y comenzará el proceso de cierre. Si el vendedor hace una contraoferta, puedes aceptarla y comenzar el proceso de cierre o hacer tu propia contraoferta, enviando una nueva offer letter.

Si la oferta se rechaza, tendrás que olvidarte de ella y seguir en la búsqueda de la propiedad adecuada para ti.

Después del sí ¿Qué sigue?

Recuerda que una llamada telefónica, un apretón de manos o un compromiso verbal no lo hacen oficial; el trato no está hecho hasta que ambas partes firmen el acuerdo de oferta de compra.

Una vez hecho esto, tras una breve celebración y un suspiro de alivio, es el momento de pasar de la preaprobación por una solicitud de hipoteca completa y comenzar los demás pasos que le llevarán al día del cierre.

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Llevar a cabo la venta de una casa puede requerir mucho tiempo, planificación, papeleo y dinero, por supuesto. He aquí una guía paso a paso para conseguirlo.

Cómo vender una casa.

Prepara tu casa para la venta.

Los profesionales inmobiliarios lo llaman puesta en escena (Home staging en inglés), pero puede no ser tan complejo como suena. A, o quizás dar una nueva capa de pintura a las paredes.

Analiza tu mercado objetivo.

¿Vives en un mercado de compradores o de vendedores? En un mercado de compradores hay oferta de casas de las que se compran, mientras que en un mercado de vendedores (el que más te conviene) los precios suben porque hay más compradores que viviendas.

¿A qué precio se venden las viviendas parecidas en tu vecindario? Incluso saber cuál es el promedio en la ciudad o el área metropolitana en la que vives es vital para analizar el mercado de la vivienda.

Determina si necesitas un agente inmobiliario.

Algunos vendedores empiezan poniendo su casa en venta por ellos mismos (lo que se llama FSBO o For-Sale-by-Owner) y luego utilizan un agente si no tienen éxito.

Te recomendamos leer nuestras entradas con algunos consejos para vender una casa como FSBO en poco tiempo y consejos creativos para vender tu casa FSBO.

Establece un precio competitivo.

Debes determinar cuánto obtendrás de la venta, teniendo en cuenta la comercialización, los costes de cierre y las posibles comisiones de los agentes.

Comercializa tu propiedad.

Desde fotos con calidad de revista hasta una descripción convincente del anuncio, quieres que tu casa cause una gran impresión desde el primer día.

Prepárate para negociar.

Aquí es donde un buen agente inmobiliario puede realmente añadir valor. Un negociador duro puede marcar una diferencia de miles de dólares, pero ten en cuenta la comisión de este y la comisión del agente del comprador.

Prepárate para el cierre.

Es posible que tenga que hacer frente a imprevistos, así como a las reparaciones identificadas por la inspección de la vivienda.

Te recomendamos leer nuestra entrada sobre la etapa de Clear-to-Close y cómo llegar a ella, así como una guía sobre a cuanto pueden ascender los gastos de cierre.

Planifica la mudanza.

Puede que no haya mucho tiempo para celebrar tu venta mientras empacas tus pertenencias y te trasladas a otro lugar.

Prepara tu casa para la venta.

Preparar una propiedad para la venta puede ser la parte más importante del proceso. Desde la mejora del atractivo de la acera hasta el desorden, comprométete a dejar de lado el sentimentalismo y a centrarte en maximizar la rentabilidad de tu propiedad.

Las fotos de la familia deben guardarse en cajas, las paredes deben pintarse y todo aquello desgastado debe irse o guardarse para cuando vengan potenciales compradores.

Los profesionales de la decoración ayudan a preparar una casa para la venta a cambio de una tarifa, y los resultados pueden ser espectaculares. Suelen retirar la mitad de los muebles de una casa para que parezca más grande.

La International Association of Home Staging Professionals afirma que estos servicios pueden reducir drásticamente el tiempo que una casa permanece en el mercado, y que las casas preparadas pueden venderse por un 20% más que las que no lo están.

2. Analiza el mercado.

Tener una visión objetiva del mercado inmobiliario local te ayudará a gestionar tus expectativas, así como a fijar el precio y comercializar tu propiedad adecuadamente.

En un mercado de vendedores, puedes esperar múltiples ofertas por encima de su precio de salida. Pero en un mercado de compradores, es posible que tenga que rebajar el precio de venta.

La recopilación de información sobre las viviendas vendidas recientemente puede ayudarte a obtener un precio aproximado.

Mira las casas más parecidas a la suya en cuanto a edad, estilo, ubicación y tamaño. Las casas que están en venta no te darán una imagen tan fiable como las vendidas, ya que el precio de venta no es necesariamente el precio final.

3. Determina si necesitas un agente inmobiliario.

Aunque la tentación de vender la casa tú mismo puede ser fuerte, a veces una voz objetiva puede marcar la diferencia.

Enseñar la casa uno mismo puede ser incómodo, sobre todo porque te expones a escuchar comentarios sinceros y a veces dolorosos sobre tu propiedad.

Tanto si contratas a un agente como si optas por la venta por cuenta propia, querrás recibir información honesta sobre el precio propuesto, el grado de exposición de la casa y otras cuestiones relacionadas con la venta.

Un agente inmobiliario para vendedores te proporcionará un análisis comparativo del mercado. Su conocimiento del mercado local también puede ser una gran ventaja.

Cuando tienen  experiencia, los agentes inmobiliarios te guiarán para que no cometas errores de novato.

Si tienes tiempo, conocimientos de marketing y don de gentes, una venta FSBO puede ser para usted.

Pero si decides contratar a un agente inmobiliario, entrevista al menos a tres aspirantes para encontrar al más adecuado.

4. Fijar un precio competitivo.

A la hora de fijar el precio de venta de Tu vivienda, déjate un margen de negociación, a menos que vivas en un mercado de gran demanda.

No sobrevalores su propiedad. Por lo general, cuanto más tiempo permanezca tu casa en el mercado, menos obtendrás.

También habrá algunos gastos, incluida una comisión de agente del 5% al 6%, que se deducirá de los ingresos de la venta.

Incluso si vas por tu cuenta sin un agente, tendrás gastos de marketing (carteles, folletos, costes de publicación, fotografía, etc.) y cualquier coste de cierre que estés dispuesto a ofrecer para motivar a los posibles compradores.

5. Comercializa tu propiedad.

Seguramente te habrás fijado en las casas que tienen un poco más de proyección en los listados online, con fotografías que realmente destacan y descripciones fáciles de leer pero repletas de información.

Los datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) de 2020 indican que el 89% de los compradores de viviendas que buscan en Internet consideran que las fotos son muy útiles.

La información escrita detallada se sitúa en segundo lugar, con un 86% de compradores que la consideran muy útil.

Hoy en día, todo gira en torno a los listados en línea. Los mismos datos de la NAR revelaron que el 43% de los compradores miraron los listados en línea antes de ponerse en contacto con un agente inmobiliario.

No se puede exagerar el valor de una fotografía de calidad profesional. Al fin y al cabo, la foto que aparece en tu anuncio online podría ser la primera impresión que se lleve un comprador de su casa.

6. Prepárate para negociar

Todos los detalles de la negociación con los posibles compradores pueden llevar mucho tiempo y poner a prueba la paciencia, y es aquí donde los buenos agentes inmobiliarios se ganan realmente su comisión.

Según datos de la NAR, el precio medio de las viviendas vendidas a través de agentes fue de 295.000 dólares en 2020, es decir, más de 77.000 dólares más que el precio medio de las viviendas vendidas como FSBO, que fue de 217.900 dólares.

Aunque parte de esa diferencia puede atribuirse a que las casas FSBO son más baratas, si estás considerando vender tu propia casa solo para ahorrarte la comisión del agente de ventas, puede que no merezca la pena.

Elementos como los plazos propuestos por el comprador son razones por las que querrás mirar algo más que el precio si recibes varias ofertas.

Tu agente puede ayudarte a comparar la financiación, las condiciones y las contingencias de las distintas ofertas para que puedas decidir cuál es la mejor para ti.

7. Preparar el cierre.

Con o sin agente, tendrás que poner tu casa a disposición de una tasación y una inspección. Los problemas que surjan durante la inspección pueden dar lugar a contingencias.

Una o varias condiciones de “si-entonces” pueden ser tediosas para el vendedor: “Si arreglas esto, entonces compraremos tu casa”.

Las condiciones son factores impulsados por el mercado. Por lo general, cuanto mayor es la demanda de viviendas, menos condiciones se ponen a la venta.

En un mercado inmobiliario especialmente caliente, un comprador puede ofrecer renunciar a contingencias como la inspección de la vivienda.

También querrás estar preparado para pagar algunos de los costes de cierre. Los costes que corren a cargo del vendedor varían en función de las leyes estatales y locales, así como de su acuerdo individual con los compradores.

Asegúrate de haber revisado el contrato de compraventa en detalle para saber qué puede esperar.

8. Planifica tu mudanza.

Después del esfuerzo que supone vender tu propiedad, el periodo más frenético puede ser cuando finalmente llega el momento de la mudanza.

La coordinación de la mudanza, el embalaje y la gestión del cambio de dirección exigen mucha atención a los detalles. Pero después de todo, viene la buena noticia: el pago.

Una vez que vendas tu casa, el IRS generalmente te permite obtener una ganancia de hasta 250.000 dólares por la venta, libre de impuestos.

Si estás casado y declaras conjuntamente, el doble, hasta 500.000 dólares. El único problema es que la venta de una casa no es deducible como pérdida.

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La pregunta del millón es, ¿Comprar una casa en efectivo es la opción más inteligente?

La respuesta depende de las motivaciones y los objetivos de cada quién.

Si quieres comprar una casa con dinero en efectivo para evitar pagar los intereses de la hipoteca, debes considerar cuánto podría crecer ese dinero si lo invirtieras en otra cosa en lugar de comprar una propiedad.

Si tu objetivo es superar a otros postores por una casa, comprar con dinero en efectivo atraerá la atención del vendedor. No obstante, tendrás que hacer una oferta competitiva.

Antes de comprometerte a comprar una casa con dinero en efectivo, considera la información que te suministraremos aquí.

Cómo comprar una casa con dinero en efectivo.

Comprar una casa con dinero en efectivo es, en su mayor parte, lo mismo que comprar con una hipoteca, con la enorme excepción de no tener que solicitar un préstamo y todo el papeleo que conlleva.

Una vez aceptada la oferta, deberás hacer un depósito de garantía, asegurarte de que se ha realizado un estudio del título de propiedad, llevar a cabo una visita final y acudir al cierre, donde firmará los documentos para transferir la propiedad.

Es posible que realices una inspección de la vivienda e incluso que contrates a un tasador. Aunque no tendrás que suministrar información a un prestamista, se espera que suministres al vendedor y a su agente la información de una institución financiera que justifique tus ingresos.

Uno de los deberes del comprador en efectivo es aportar pruebas de la financiación disponible a los pocos días de llegar a un acuerdo, si no antes de firmar un contrato.

También conocida como prueba de fondos (Proof of Funds), esta prueba puede adoptar la forma de un extracto bancario o una carta de una institución financiera.

Los compradores en efectivo no deben saltarse detalles importantes como las inspecciones, las encuestas, las cartas de termitas y el seguro del título. Por eso es vital contar con un buen abogado inmobiliario que no olvide ningún aspecto.

Puede resultar satisfactorio comprar una casa con dinero en efectivo, pero no es necesariamente la opción óptima para todos los que pueden permitírselo.

Razones para comprar una casa en efectivo.

No quieres pagar intereses.

Una hipoteca es cara. En cambio, cuando pagas en efectivo por una casa, evitas pagar todos esos intereses, sin endeudarte con seis cifras.

En una hipoteca de 300.000 dólares con un tipo de interés del 3,25%, pagarías unos 170.000 dólares de intereses en 30 años.

Sin embargo, comprar una casa con dinero en efectivo no elimina los gastos recurrentes. Seguirás pagando los impuestos de la propiedad y, si eres prudente, el seguro de la vivienda.

Pero puedes coger el dinero que habrías gastado en los pagos mensuales de la hipoteca y ahorrarlo para la jubilación o las emergencias, o incluso gastarlo.

Compites con otros compradores.

Los vendedores con experiencia saben que hay muchas cosas que pueden salir mal mientras un prestamista tramita una solicitud de hipoteca.

Los compradores pueden estropear su crédito, pierden el trabajo y no presentan la documentación a tiempo. Los prestamistas podrían extravíar la documentación o cometer errores.

Estos problemas son habituales y pueden dar lugar a retrasos o a la denegación total del préstamo.

Los vendedores son conscientes de que estos problemas afectan a los compradores que piden hipotecas, pero no a los compradores en efectivo.

Los vendedores de casas aprecian la certeza de que los compradores en efectivo podrán cerrar sus compras y a tiempo.

Algunos vendedores valorarán mucho su tiempo y por eso prefieren elegir un comprador en efectivo sobre un comprador tradicional con un precio de oferta más alto, si tienen opción de elegir.

Cierre más expedito.

Otra ventaja de pagar en efectivo es que se puede cerrar antes. Los compradores en efectivo a menudo pueden hacerse con la propiedad en dos semanas o menos, mientras que el cierre de una compra con hipoteca suele llevar de cuatro a seis semanas.

Cuando un vendedor tiene prisa, un comprador en efectivo puede tener una ventaja competitiva.

No quieres estar a merced de una tasación.

Los compradores en efectivo tienen la posibilidad de omitir o ignorar la tasación. Las hipotecas, en cambio, exigen tasaciones.

Si una casa se valora por menos que el precio, el prestamista puede esperar que el prestatario aporte un efectivo equivalente a la diferencia entre el valor de tasación y el precio, es decir, un mayor pago inicial.

Si el prestatario no dispone de suficiente dinero en efectivo tras una tasación que sobrevalue la propiedad, la operación no se llevará a cabo a menos que el vendedor reduzca el precio.

Como los precios suben rápidamente y lo que la gente está dispuesta a pagar supera las tasaciones, un comprador en efectivo suele ser la única persona capaz de pagar lo que exige el mercado.

Te resulta difícil o imposible conseguir una hipoteca.

A veces es difícil conseguir una hipoteca por problemas con la propiedad, y a veces es difícil por problemas con el comprador.

Los prestamistas hipotecarios no suelen financiar una casa en mal estado, por ejemplo, por lo que es posible que pagues en efectivo por una casa que necesita obras antes de ser habitable.

Sin embargo, hay varios programas de préstamos para reformas que permiten comprar una casa en mal estado e incluir los costes de la reforma en el préstamo.

Algunos compradores pueden verse obstaculizados por tener expediente de crédito débil, lo que significa que no tienen suficiente información en los informes para generar una puntuación de crédito, que es necesaria para obtener una hipoteca.

Los inmigrantes, los ciudadanos que regresan a los Estados Unidos después de haber vivido en el extranjero durante muchos años, las personas que evitan utilizar el crédito, las personas recién casadas y las que han sido encarceladas pueden tener un expediente de crédito deficiente.

Se puede engrosar un expediente de crédito escaso, pero lleva tiempo. Mientras tanto, si tienes prisa y dispones de dinero, puedes comprar una casa en efectivo.

No asumas que comprar en efectivo es automáticamente mejor.

La mayoría de los vendedores buscan el mejor precio y las mejores condiciones. Los compradores pueden ganar la guerra de ofertas ofreciendo más.

No esperes un descuento automáticamente si pagas en efectivo.

Los compradores no deben pensar que el dinero en efectivo les hará conseguir automáticamente un mejor precio, porque esto ocurre en pocas ocasiones. Pero a veces una oferta en efectivo puede ser la ganadora, incluso a un precio menor.

Este podría ser el caso si el vendedor está comprando otra casa y un retraso pondría en peligro ese acuerdo. Es trabajo del agente inmobiliario descifrar si ese es el caso de cada vendedor en particular.

Razones para obtener una hipoteca en lugar de comprar con dinero en efectivo.

En muchos casos, conseguir una hipoteca es lo más racional. Puede haber formas más productivas de utilizar el dinero, incluso si tienes suficiente efectivo para pagar una casa directamente.

Saldrás ganando si inviertes el dinero.

¿De qué otra manera podría invertir el dinero? Esa es una de las preguntas que debes hacerte. Cuando se gasta dinero en efectivo en una casa, no se está invirtiendo para la jubilación o los gastos universitarios de los hijos.

Si inviertes el dinero en una cartera diversificada y con ventajas fiscales, probablemente podrías superar el tipo de interés de la hipoteca.

Por ejemplo, si el tipo de interés de la hipoteca es del 3,5%, y puedes obtener una rentabilidad superior al 3,5% en una cartera diversificada y con ventajas fiscales, saldrás ganando si invierte el dinero.

No sacrifiques tus otros objetivos financieros para hacer una compra totalmente en efectivo.

Si te empeñas en hacer una compra totalmente en efectivo y no puedes hacerlo sin echar mano de tus cuentas de jubilación y de tu fondo de emergencia y del fondo universitario de tus hijos, pues estás comprando una casa demasiado grande.

Necesitarás el dinero para otras cosas.

Es probable que a lo largo de los años se produzcan gastos inesperados y reducciones de ingresos.

Hay goteras en el tejado, se rompen los calentadores de agua, se pierde un buen empleo o la gente cae gravemente enferma. El dinero en efectivo es útil cuando suceden estas cosas.

Probablemente agotarás el fondo de emergencias y el efectivo para reparaciones y compras importantes si gastas todo el dinero en efectivo en la compra de la vivienda.

Si vas a pagar en efectivo, asegúrate de reservar algo de dinero para las emergencias.

En caso de que te declines por una hipoteca, no dejes de leer nuestra guía para principiantes, en la que encontrarás todo lo que necesitas saber sobre este tipo de préstamos.

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Probablemente no tengas una idea clara de qué es. Todo lo que has averiguado es que los prestamistas exigen una póliza para su protección, y que tú o el vendedor deben pagarla.

Es probable que también te pregunten si quieres una póliza de título de propiedad (title policy). A continuación explicaremos cómo funciona el seguro de título, cómo decidir si necesita su propia póliza y cuánto puede esperar pagar.

¿Qué es el seguro de título?

El seguro de título protege al asegurado de una pérdida financiera relacionada con la propiedad de un inmueble.

En el cierre de un préstamo hipotecario hay dos pólizas: la del prestamista, que es obligatoria, y la del propietario, que es opcional.

Las dos pólizas tienen un coste inicial único, no una prima mensual que se añadirá al pago de la hipoteca.

Cuando estés en proceso de comprar una casa, una empresa de investigación de títulos comprobará el historial de propiedad del inmueble.

Lo ideal es que tu nueva casa tenga lo que se llama un “clear title” o título limpio. Esto significa que el propietario actual, que te está vendiendo la propiedad, tiene una participación completa en ella, sin ninguna reclamación legal en su contra.

Las reclamaciones (levy o liens) pueden adoptar la forma de un gravamen o una tasa de un prestamista, un acreedor o, en el caso de que se deban impuestos, el gobierno.

Muchos compradores se preguntan: si la empresa de investigación no encuentra ninguna reclamación pendiente ni ningún defecto en el título, ¿por qué comprar un seguro de título?

Porque un problema aún no descubierto podría enturbiar la titularidad de la propiedad años después de la compra.

Podría haber un error en el historial de propiedad, un descuido cometido por el investigador del título o incluso un heredero desconocido hasta ahora.

Tal vez haya un juicio pendiente o una sentencia judicial. Un problema de título también podría surgir como una cuestión de fraude.

Un defecto en el título que surja después del cierre de un préstamo podría, como mínimo, significar una serie de costes legales y, en el peor de los casos, la pérdida de su propiedad y del dinero que ha invertido en ella.

Las entidades financieras prestamistas insisten en el seguro de título para proteger su interés en el préstamo. Y tiene sentido, porque son ellas los que pagan la mayor parte del valor de la vivienda, especialmente en los primeros años de la hipoteca.

¿Necesito un seguro de propiedad?

¿Se puede argumentar en contra de la compra de la póliza de seguro del propietario? Claro, pero pensemos en todo esto antes de tomar una decisión.

Cuando se compra una casa o se construye una propiedad, normalmente se obtiene una escritura de garantía. Eso significa que el vendedor está diciendo: ‘Esta es una buena escritura. Soy dueño de esta propiedad libre de cargas y te la transfiero libre de cualquier otro gravamen’.

Así que cualquier defecto de propiedad sería responsabilidad del vendedor, ¿no? Y, como comprador, no tienes problemas: cualquier acción legal sería contra el vendedor.

Pero recuerda que el vendedor ha transferido ese riesgo a la compañía de seguros. Y aunque el prestamista esté protegido por la póliza del título, su participación en la casa podría estar en riesgo.

Esto equivaldría a su pago inicial y al capital que tengas. Una vez más, la reclamación del título podría producirse muchos años después de la compra.

Para muchos compradores de viviendas, la compra de una póliza de seguro de título de propiedad es una cuestión de estar seguro en lugar de un gasto innecesario.

¿Cuánto cuesta el seguro del título?

La póliza de seguro de título del prestamista es un hecho, y quizá ahora piense que la póliza del propietario no es una mala idea. ¿Cuánto costará comprar ambas pólizas?

A veces, nada. Tal vez puedas negociar que el vendedor pague ambas pólizas. Pero si acabas asumiendo el coste, tu póliza podría no costar mucho.

En algunos estados te cobran el seguro del título al precio completo, pero al contratar la póliza del título, te cargan una cuota de 100 o 200 dólares.

Los precios y descuentos varían de un estado a otro. Según CourtHouseDirect.com, un sitio web de investigación de datos de tribunales, puedes esperar pagar entre 1.000 y 4.000 dólares por el seguro de título.

Algunos estados regulan las tarifas de los seguros, por lo que es posible que no haya mucha diferencia de costos entre las aseguradoras, como ocurre en Texas. Pero en otros lugares, el seguro de título es un costo de cierre más que usted puede comprar.

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Un buen agente inmobiliario puede ayudarte a sortear los obstáculos, superar los baches y llegar al destino, que no es otro que una casa nueva para ti y los tuyos.

Esto es lo que debes saber para encontrar un buen agente inmobiliario para el comprador.

¿Qué es un agente del comprador?

Un agente del comprador es un profesional inmobiliario que representa los intereses del comprador en una transacción inmobiliaria.

El agente inmobiliario del comprador encuentra propiedades adecuadas para la venta en función de tus objetivos y rango de precios y te guía a través del complejo proceso de negociación con los agentes y vendedores para conseguir el mejor acuerdo.

La mayoría de los agentes inmobiliarios tradicionales trabajan tanto con compradores como con vendedores, aunque normalmente un agente representa al comprador o al vendedor en una sola transacción.

Cuando representa a un comprador, un agente tiene la responsabilidad legal de actuar en su mejor interés.

¿Qué es un agente de compras exclusivo?

Un agente exclusivo para compradores (exclusive buyer’s agent en inglés) representa sólo a los compradores y nunca a los vendedores.

Con este tipo de agentes nunca tendrás que preocuparte por un conflicto de intereses debido a que el agente o la agencia de intermediación del agente representen a la otra parte.

Cuidado con la doble agencia.

Algunos estados permiten la doble agencia (dual agency), en la que un agente representa tanto al comprador como al vendedor en la misma transacción. Evita este tipo de acuerdo si quieres que alguien negocie en tu nombre para conseguir el mejor trato.

A veces, la doble agencia puede referirse a dos agentes de la misma inmobiliaria que representan a un comprador y a un vendedor por separado.

En algunos estados se utilizan otros términos para describir a los agentes que trabajan tanto con el comprador como con el vendedor pero que no tienen una responsabilidad fiduciaria con ninguno de ellos, como agente transaccional (transaction agent) o facilitador.

Los términos utilizados para describir a los agentes y sus responsabilidades pueden variar según el estado en que te encuentres y pueden resultar confusos.

Para evitar la jerga, pregunta a un posible agente si sólo representará sus intereses (no los del vendedor) durante todo el proceso de compra de la vivienda, y solicita una descripción por escrito de la relación entre ambos.

Qué hace un agente inmobiliario del comprador.

Un agente del comprador te guiará a lo largo del proceso de compra de una vivienda, desde la búsqueda de viviendas hasta el cierre. Entre otras cosas, un buen agente de compras cumplirá las siguientes funciones:

Encontrar viviendas en venta.

Un buen agente te ayudará a comprender el tipo de vivienda que puedes permitirte en el mercado actual, a encontrar viviendas cotizadas que se ajusten a tus necesidades y a tu rango de precios y, a continuación, te ayudará a reducir las opciones a las propiedades que merezca la pena considerar.

Ayudarte a hacer ofertas.

Una vez que hayas encontrado la casa que deseas comprar, tu agente te aconsejará sobre cuánto ofrecer y qué contingencias incluir en el contrato, basándose en la propiedad y en un análisis del mercado.

Un buen agente te explicará las condiciones del contrato, responderá a tus preguntas y te guiará en cada paso del proceso.

Negociar con el vendedor.

El agente te informará de la respuesta del vendedor a tu oferta y te aconsejará sobre los siguientes pasos, como aceptar la contraoferta del vendedor o negociar el precio y las condiciones.

Remitirte a otros profesionales.

Un agente del comprador puede remitirte a otros profesionales, como inspectores de viviendas, abogados inmobiliarios y empresas de mudanzas.

Cuánto se paga a un agente inmobiliario del comprador.

El vendedor suele pagar la comisión del agente inmobiliario, que se reparte entre el agente del vendedor y el del comprador. Una comisión inmobiliaria típica es del 5% al 6% del precio de venta de la vivienda.

Cómo encontrar un agente inmobiliario para el comprador.

Busca un prestamista y obtén una preaprobación de hipoteca antes de elegir un agente inmobiliario.

La preaprobación de una hipoteca es una carta de un prestamista en la que se indica el importe del préstamo y las condiciones para las que puede optar.

Una preaprobación demuestra a los agentes inmobiliarios y a los vendedores que eres un comprador serio y potencial.

Una vez que tenga una carta de preaprobación (pre-approval letter), es el momento de buscar un agente. He aquí cómo encontrar uno:

Obtener referencias.

Pide referencias de agentes a personas de tu confianza. Si te mudas a una nueva ciudad, pide referencias a los contactos que tengas allí.

Los futuros colegas pueden indicarte la dirección correcta si te trasladas por un nuevo trabajo, por ejemplo.

Comprobar la experiencia y la formación.

Busca un agente inmobiliario con licencia a tiempo completo que demuestre su compromiso con la profesionalidad. ¿Cuántos años lleva el agente en el negocio y qué formación y certificaciones profesionales ha completado?

¿Participa el agente en organizaciones inmobiliarias locales? La experiencia, la formación y los fuertes vínculos profesionales en la comunidad permiten a un agente negociar eficazmente en su nombre.

Entrevistar a los agentes y comprobar las referencias.

Ya que vas a trabajar de la mano del agente por varias semanas, lo mejor es entrevistar a los candidatos y elegir el que más te convenga. He aquí algunos temas a tratar:

Comunicación y estilo de trabajo.

¿Cómo se comunicará el agente contigo? ¿Trabajará directamente con el agente o con sus asistentes? Estos detalles revelan mucho sobre los estilos de trabajo, para que puedas elegir el agente con un enfoque que se ajuste a tus necesidades.

Búsqueda de propiedades.

¿Cómo va a encontrar el agente casas cotizadas en el rango de precios que tú manejas? Pregunta cómo ha ayudado el agente a otros compradores como usted a encontrar casas.

Hacer ofertas y negociar.

¿Cómo te ayudará el agente a hacer ofertas competitivas y a negociar con los vendedores? ¿A qué retos se enfrentará en el mercado actual? Un buen agente establecerá expectativas realistas.

Solicita los nombres de los clientes que han comprado una vivienda recientemente y ponte en contacto con ellos para saber su grado de satisfacción.

Elige el agente del comprador adecuado para ti.

Un agente puede tener todas las cualificaciones sobre el papel para tener éxito, pero puede no ser el adecuado para ti.

Tanto si es la primera vez que compras una casa como si ya tienes experiencia, fíjate en cómo se siente interactuar con los agentes.

¿El estilo de comunicación del agente encaja con el tuyo? ¿Es alguien en quien puedes confiar para que vele por tus intereses? Una buena relación es tan importante como la experiencia y la competencia del agente.

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Los abogados inmobiliarios se encargan de tareas como la preparación o revisión de los documentos, la garantía de que el título de propiedad pertenece a quién vende la casa y la facilitación de la transferencia de fondos.

Las funciones exactas de un abogado inmobiliario variarán en función de quién lo contrate (tú, el vendedor, la entidad financiera prestamista), de lo que exijan las leyes de tu estado y de lo que sea necesario para que la compra de la vivienda se desarrolle sin problemas.

¿Qué hace un abogado inmobiliario?

Los abogados inmobiliarios se encargan de las transacciones y traspasos de bienes inmuebles (real estate en inglés).

La propiedad inmobiliaria es en cierto modo intercambiable con los bienes inmuebles: terrenos y estructuras permanentes que están fijados en su lugar.

Para la mayoría de los compradores de viviendas, la compra de un inmueble no implica acudir a los tribunales.

En su lugar, un abogado inmobiliario puede preparar o revisar todos los documentos relacionados con la compra de la casa, incluido el contrato, cualquier acuerdo adicional realizado con el vendedor, los documentos de su prestamista y los documentos de título y transferencia.

Si contratas a un abogado inmobiliario, este también puede asistir al cierre, ya sea virtualmente o en persona.

Los abogados inmobiliarios a veces se encargan de otros aspectos de la compra de una vivienda, como la búsqueda de títulos y el seguro de títulos, para asegurarse de que no hay reclamaciones o gravámenes pendientes contra la propiedad.

También pueden proporcionar la documentación de la transferencia de fondos al vendedor y a tu prestamista, o facilitar la transacción como tercera parte.

Por supuesto, un abogado inmobiliario también puede ayudar si surge un problema que pueda retrasar la venta.

¿Debo contratar a un abogado inmobiliario?

Tu decisión de contratar a un abogado inmobiliario dependerá probablemente del lugar de los Estados Unidos en el que estés intentando comprar una propiedad.

Los estados varían en lo que consideran la práctica de la ley en cuanto a bienes inmuebles, por lo que lo que está bien para un agente de bienes raíces o un notario para vender en un estado puede requerir un abogado en otro.

Si vas a comprar una vivienda en determinados estados, como Connecticut, Delaware, Georgia, Massachusetts, Nueva York, Carolina del Norte, Carolina del Sur y Virginia Occidental, la legislación estatal te obliga a contratar a un abogado inmobiliario para que se encargue de determinadas partes de la transacción.

En otros estados, como Alabama, Luisiana, Misisipi, Dakota del Norte y Dakota del Sur, la ley estatal exige que un abogado emita una opinión sobre el título.

Dicha opinión muestra que un abogado ha revisado el resumen o examen del título y no ve ningún obstáculo para la transacción inmobiliaria.

Incluso si los abogados de bienes raíces no son necesarios en tu estado, es posible que desees contratar uno si se trata de un tipo de compra más difícil, como una venta al descubierto, o si hay un problema como una estructura vecina que cruza la línea de propiedad.

En algunos casos, tu prestamista hipotecario puede exigir que un abogado inmobiliario forme parte de la transacción. Eso podría significar que te librarás de los honorarios del abogado, ya que éste no te representa como comprador.

En los estados donde se exige un abogado para el cierre, debes saber que aunque contrates y pague al abogado, éste se considera una parte neutral cuyo interés es simplemente completar la transacción.

Un abogado inmobiliario representa sus intereses sólo si lo contrata como tu defensor. Si el abogado trabaja en nombre de tu prestamista o como abogado de cierre (en cuyo caso, representa los intereses de todos para completar la transacción), es posible que quieras contratar a tu propio abogado.

¿Cuánto cuesta un abogado inmobiliario?

Los costes de los abogados inmobiliarios variarán en función de los servicios que necesites y de cómo decidan facturar.

El abogado puede cobrar una tarifa fija que abarque un conjunto específico de servicios (como el examen del resumen del título y la emisión de una opinión sobre el título) o una tarifa por hora.

Los honorarios del abogado inmobiliario se pagan generalmente como parte de los costes de cierre.

Lo encontrarás en la estimación del préstamo, en el subtítulo Closing services for which you can shop (o servicios que puedes comprar), ya que no es un coste fijo.

La estimación que figura en el presupuesto del préstamo puede cambiar en función del abogado que contrates y de sus necesidades legales.

Encontrar un abogado inmobiliario.

Si necesitas encontrar un abogado inmobiliario, pide recomendaciones a amigos o familiares que hayan comprado casas recientemente.

En los estados en los que es habitual u obligatorio contar con un abogado, es probable que tu agente inmobiliario también tenga sus propias recomendaciones.

Comprueba las credenciales de su abogado en el colegio de abogados local para asegurarte de que está en regla. Los sitios web del colegio de abogados del estado también pueden ayudarle a encontrar abogados inmobiliarios cerca de ti.

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